Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

2.2.         Анализ способов управления многоквартирным домом как объектом жилищного фонда

Жилищный фонд Санкт-Петербурга есть совокупность образующих  его объектов – жилых домов. Так как его основную часть (практически 100%) составляют многоквартирные дома, то целесообразно рассмотреть процесс управления на уровне отдельно взятого элемента – то есть многоквартирного дома.

Многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому зданию, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе также элементы общего имущества собственников помещений в таком доме (фундамент, подвал, крыша, несущие конструкции, лифт, лестничные клетки, инженерные коммуникации, а также земельный участок) [6].

Задача органов управления многоквартирного дома - создать такую модель отношений, которая максимально способствовала бы интеграции интересов различных собственников и учитывала бы их реальный уровень жизни и экономические возможности.

Исходным моментом для рассмотрения процесса управления многоквартирным домом является представление системы управления в виде:

1) ядра - субъекта управления, которое образуют органы управления ОСЖ

2) объекта управления

3) внешней среды, состоящей из множества взаимодействующих между собой и с органами управления ОСЖ (ядром системы) социальных, политических, экономических институтов и организаций. К ним относятся: управляющие компании, естественные монополисты, частные и государственные поставщики услуг для ОСЖ, территориальные управления федеральных министерств и ведомств (крайне редко, но возможно сами федеральные органы исполнительной власти), органы государственной власти субъекта федерации и их территориальные подразделения, органы местного самоуправления, организации гражданского общества: ассоциации, комитеты общественного самоуправления и др. Графически данная система может быть изображена в виде схемы, представленной на рисунке 10 [31, с.53].

Рис. 2.2. Система управления многоквартирным домом.

Главной характеристикой ядра системы управления многоквартирным домом является способ управления, избираемый собственниками жилья. Новый Жилищный Кодекс предоставляет три возможных способа управления многоквартирным домом:

1)       непосредственное управление многоквартирным домом самими собственниками;

2)       управление многоквартирным домом управляющей компанией

3)       управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом (а также иной формой потребительского кооператива), что предполагает создание и правовое оформление соответственно ТСЖ или ЖК

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли приборы индивидуального и коллективного учета и от других факторов [33, с. 18].

Рис. 2.3. Способы управления многоквартирным домом

Рис. 2.4. Динамика организации объединений собственников жилья в Санкт-Петербурге в 2005-2006 гг.

Нежелание собственников помещений в многоквартирном доме создавать юридическое лицо не освобождает их от обязанности ответственно управлять своей собственностью. Если собственники до 1 января 2008 года по каким-либо причинам не выбрали способ управления или не реализовали его (например, регистрация ТСЖ в ГУ ФРС), то органы местного самоуправления на открытом конкурсе выбирают управляющую организацию и определяют размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений и нанимателей жилых помещений. Схема принятия соответствующих управленческих решений представлена в Приложении 2.

Для наглядного определения формальных правовых различий между этими способами управления ОСЖ в аспекте заключения договоров с поставщиками услуг представим их в табличной форме.

Таблица 2.1.

Различия способов управления многоквартирным домом (заключение договоров с поставщиками услуг)

Также существуют различия между тремя способами управления по структуре и сравнительной величине затрат на обеспечение эффективного управления многоквартирным домом, а также потенциальным источникам снижения непосредственных затрат собственников. В структуре затрат можно выделить два основных вида затрат:

        прямые, к которым относятся затраты на управленческий аппарат (правление, председателя, служащих), техническое обеспечение деятельности аппарата управления

        косвенные, к которым относятся такие затраты, как обучение или переподготовка персонала (получение базового управленческого образования, прохождение курсов переподготовки, повышения квалификации и т.д.).

Данное сравнение представлено в Приложении 3. С этой точки зрения, товарищества собственников жилья имеют несомненные преимущества ввиду сочетания невысоких затрат на управление, и наличия дополнительных источников финансирования (к примеру, возможное содействие со стороны органов власти в виде субсидий на капитальный ремонт дома и подготовку персонала из бюджета города, доходы от осуществления предпринимательской деятельности)

Создание Объединений Собственников Жилья (ОСЖ) – это достаточно затратная процедура. Однако здесь необходимо учитывать также и те выгоды, которые несет с собой каждая из возможных форм управления многоквартирным домом. В этом отношении создание ОСЖ наиболее привлекательная форма управления, поскольку сочетает систематическое управление домом с широкими возможностя­ми участия в процессе управления самих собственников. Поэтому и конечная эффективность управления здесь в значительной степени предопределяется жильцами дома. В случае управления посредством управляющей компании возможности жильцов значительно уже, хотя профессионализм субъекта управления в большинстве случаев значительно выше.

Непосредственное управление является наиболее демократичным и прозрачным по расходам средств способом управления. В связи с тем, что юридическое лицо не создается, возникают вопросы налогообложения в отношении финансовых средств (на ремонт или другие дорогостоящие мероприятия), их хранению и перечислению подрядным организациям.

Непосредственное управление собственниками отражает полную ответственность для жильцов за со­стояние и эксплуатацию многоквартирного дома. Опыт показывает, что это нововведение Жилищного кодекса еще требует корректировок и дополнений. Инертность и страх жильцов перед такой огромной, ответственнос­тью, а также отсутствие проработанной схемы заключе­ния договоров (практически нет прецедентов самоуправления в многоквартирных домах) еще долго будут тормозить развитие этой формы управления.

Управление жилым домом как объектом жилищного фонда — отдельная деятельность, требующая своих специалистов, квалификации и времени, поскольку здесь необходимо знать основы управления системой недвижимости со всеми юридическими, экономическими, психоло­гическими и техническими аспектами и проблемами. Отсутствие профессионалов в этой сфере — очень большой и требующий отдельного внимания вопрос.

Создание самостоятельных управляющих компаний в сфере жилищно-коммунального хозяйства стало одним из ключевых направлений современной коммунальной реформы. Ход формирования нового сегмента рынка идентичен по большинству регионов РФ. Бывшие государственные и муниципальные ДЕЗ, РЖА, ЖЭК были акционированы первоначально со стопроцентной долей государственного участия

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

          состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

          перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

          порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

          порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Несмотря на работу на договорной основе работает с населением и с обслуживающими / ресурсоснабжающими организациями, эффективность работы многих управляющих компаний на сегодняшний день стоит под со­мнением. Во-первых, управляющая организация становится посредником между населением и обслуживающими/ ресурсоснабжающими организациями, отсю­да возникает дополнительная ответственность, денежные потоки и повышение конечной цены для потребителя. Во-вторых, имеет место конфликт интересов населения и управляющей компании: население заинтересовано в минимизации потребления коммунальных услуг, а компания, наоборот, — в увеличении объемов поставки этих услуг (если, к примеру, стоят счетчики). А по­скольку в соответствии с ЖК РФ управляющая компания должна еще выступать от лица жильцов и защищать их интересы — то возникает противоречие.

В связи с этим возникает необходимость оценки и контроля деятельности управляющих организаций, как со стороны собственников жилищного фонда, так и со стороны органов власти города.

Имеет место тенденция улучшения отношения населения к деятельности управляющих компаний вследствие улучшения репутации УК, накопления опыта работы на рынке и внедрения экономических механизмов для снижения себестоимости предоставления услуг. Если в 2005 году этот способ управления практически не выбирался в связи с недоверием собственников, то через год управляющие организации выбрали собственники помещений в 700 многоквартирных домах.

Но наиболее детального рассмотрения заслуживает управление объектом жилищного фонда с помощью созданного Товарищества Собственников Жилья. Товарищества Собственников (ТСЖ) широко распространены в системе управления жилищным фондом ведущих стран Европы (таких как Германия, Франция, Швеция, Дания и др.). По результатам анализа именно этот способ является наиболее выгодным как для собственников жилья, так и для обслуживающих и ресурсоснабжающих организация. Остановимся на нем подробнее.

2.3.    Товарищество собственников жилья как наиболее полно отвечающий интересам собственников способ управления

Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого необходимо набрать более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Согласно ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ.

Взаимоотношения ТСЖ и собственников помещений дома регулируются уставом ТСЖ и правилами проживания, но по отдельным вопросам могут быть заключены прямые договоры между ТСЖ и жильцом. Законодательное разрешение и внедрение в практику такой формы управления жилищной недвижимос­тью, как товарищество собственников жилья, явилось со стороны государства попыткой создать условия для развития самоуправления собственников в жилищной сфере.

Большое значение для определения способа согласования интересов собственников жилья в ТСЖ пред­ставляет вопрос о членстве в товариществе. Членом ТСЖ может быть любой собственник помещения в мно­гоквартирном доме. Собственник становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества. Прекращается членство с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена на помещение в данном доме. Но участие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья, необязательно.

В новом Жилищном кодексе эта норма также отражена — невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Россия – единственная страна в мире, где было принято подобное решение. Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме по законодательству является обязательным в Нор­вегии, Дании, Германии, Нидерландах, Швейцарии, Польше, Венгрии, Чехии, Казахстане. В таких странах как Словакия, Румыния, Болгария, Эстония, Латвия, Литва, Белоруссия, Молдавия объединение жильцов происходит на добровольной основе. Однако членство в уже созданном объединении является обязательным для собственников жилья во всех странах, кроме Российской Федерации. На рисунке 2.5. приведены статистические данные организации товарищей собственников жилья за последние 2 года.