Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

Рис. 2.5. Количество ТСЖ в Санкт-Петербурге в 2005-2006 году.

Управление Товариществами Собственников Жилья в 2006 году было выбрано собственниками 50,3 млн. м2 площади жилищного фонда Санкт-Петербурга (для сравнения: в 2005 году управление ТСЖ выбрали собственники 22,3 млн. м2).

Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень полномочий товарищества по управлению. Например, может быть принято решение о том, что ТСЖ будет самостоятель­но осуществлять содержание и ремонт общего имущества либо будет выполнять только функции управления.

Жилищный кодекс предоставляет товариществу право самостоятельно определять свои расходы и доходы, устанавливать размеры платежей для домовладельцев, заключать договоры на управление и/или обслуживание кондоминиума с любым лицом или организацией любой формы собственности. Товарищество также может иметь в собственности помещения в многоквартир­ном доме и использовать их для получения дохода — сдавать в аренду или продавать.

Задача товариществ собственников жилья состоит не только в том, чтобы способствовать демонополизации предоставления услуг по управлению и обслуживанию жилищного фонда, но и в том, чтобы демонополизировать заказ жилищно-коммунальных услуг. Сочетание многообразия собственников и многообразия форм управления скорее сделает жилищный сектор страны устойчивым и доступным.

Выделим права и обязанности ТСЖ. Статья 137 Жилищного Кодекса РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы ТСЖ при осуществлении своей деятельности:

1. заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2. определять смету доходов и расходов на год;
3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения (рассчитываются в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме);
4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами;
6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и услуги;
7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Для того чтобы все права ТСЖ были практически реализованы, необходимо внести их в устав такого товарищества. Включить виды деятельности, вытекающие из данных прав, в перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов ТСЖ либо к компетенции его правления; установить в уставе товарищества правомочность решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.

Наряду с правами у каждого созданного ТСЖ существует ряд обязанностей. К ним можно отнести [1, ст.138]:

1. заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
2. выполнение обязательств по заключенным договорам;
3. обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме;
4. обеспечение выполнения всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве собственности на данное имущество;
5. обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
6. принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
7. представление законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

При организации ТСЖ возникают многочисленные трудности. Основные из них перечислены ниже:

1)       Отсутствие достоверной системной информации о приватизи­рованных квартирах

2)       Разнородная структура жильцов многоквартирных домов (интересы которых в том или ином варианте решения проблемы иногда не совпадают)

3)       Трудности при подготовке документов для регистрации ТСЖ: технические паспорта домовладения старого образца не содержат необходимых сведений, отсутствуют правоустанавливающие документы всех до­мовладельцев — собственников помещений в многоквартирном доме (не все собственники обращаются в БТИ для регистрации); отсутствуют документы, устанавливающие границы земельных участков. Также мешает созданию ТСЖ тот факт, что оформление всех необходимых документов занимает большое количество времени и требует значительных финансовых затрат.

Основные преимущества и недостатки создания и функционирования такой формы самоорганизации жильцов как товарищество собственников жилья наглядно представлены на рисунке [25, с. 41].

Рис. 2.6. Преимущества и недостатки создания ТСЖ как органа управления многоквартирным домом.

Существует также проблема, замедляющая формирование и способствующая значительному ограничению полномочий ТСЖ (посредством исключения отдельных пунктов из Устава) - проблема инертности ос­новной массы населения, индивидуализма и неверия в положительный эффект совместной деятельности, недоверие к государству и органам местного самоуправления, к реализуемой ими жилищной политике. Некоторые публикации, появляющиеся в средствах массовой информации, отражают настороженное, порой даже негативное отношение населения к созданию и деятельности товари­ществ. Жители видят в них не способ самоорганизации для решения общих проблем управления жилищным фондом, а очередную уловку властей с целью переложить бремя заботы о жилье на плечи граждан.

Создание и поддержание рентабельности ТСЖ требует больших организационных усилий, преодоления инертности граждан, активного проведения антимонопольной политики. Поэтому только там, где у собственников жилья есть весомые стимулы для осуществления «активного» управления домом, ситуация в сфере управления жилищным фон­дом меняется и государственная политика передачи рычагов управления реальному собственнику воплощается на практике.

Опыт существования и обслуживания ТСЖ показывает неоспоримые преимущества этой организационной формы перед старой системой управления жилищным фондом [34, с.202].

Таким образом, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья является наиболее эффективным способом управления объектами жилищного фонда, позволяющим собственнику активно участвовать в процессе управлении своим домом, контролировать правильность расходования денежных средств, обеспечивать сохранность общего имущества, ощутить себя настоящим хозяином дома. Также, ТСЖ позволяет собственникам помещений наиболее эффективно распоряжаться своим имуществом, в том числе извлекать прибыль от использования этого имущества, направляя ее на цели обеспечения содержания и ремонта своего многоквартирного дома.

2.4.    Анализ взаимодействия объединений собственников жилья с организациями гражданского общества. Создание Ассоциаций.

Ассоциации ТСЖ уже достаточно давно существуют и развиваются во многих городах РФ. В Санкт-Петербурге с середины 90-х годов действует «Ассоциация ТСЖ, ЖСК и ЖК». На сегодняшний день в нее входят более 500 ЖК, ЖСК и около 100 ТСЖ города. Ассоциации активно развиваются и в других городах: в Москве (здесь они действуют на уровне округов), Томске, Сыктывкаре, Ростове-на-Дону. В 2005г. ассоциация была создана в Казани. Уровень организации ассоциаций может быть произвольным: от квартального (окружного, районного) до всероссийского.

С 1996 года действует Межрегиональная организация объединений домовладельцев - МООД (Российская Жилищная Федерация), в составе которой функционируют более сорока представительств в субъектах Российской Федерации. МООД занимается вопросами, связанными с управлением многоквартирными домами и сотрудничает практически со всеми заинтересованными органами власти (законодательной и исполнительной), ор­ганами местного самоуправления, организациями ЖКХ, управляющими компаниями.

Ассоциации могут быть в разной степени интегрированы и выполнять различные функции, что зависит, прежде всего, от структуры самой ассоциации. Так, существуют ассоциации со сравнительно невысокой степенью интеграции ТСЖ. Такие ассоциации строятся исходя из следующей модели организации (см. рис. 2.7.). Их ключевые функции в основном сводятся к следующим:

        консультирование по вопросам организации и функционирования ТСЖ

        правовая поддержка

        лоббирование интересов собственников и ТСЖ перед муниципальной и государственной властью.

Примером такого рода ассоциаций является петербургская «Ассоциация ТСЖ, ЖСК и ЖК».

Рис. 2.7. Модель слабо интегрированной ассоциации объединений собственников жилья

Другой структурной формой ассоциаций ТСЖ являются сильно интегрированные ассоциации или объединения ТСЖ, действующие в большей степени как субъекты хозяйственной деятельности. Примерная модель организации подобной ассоциации или объединения представлена на рис. 2.8.

Рис. 2.8. Модель сильно интегрированной ассоциации объединений собственников жилья

Их цели и задачи концентрируются вокруг совместного ведения хозяйственной деятельности в масштабах квартала или микрорайона. Смысл их создания заключается в расширении хозяйственной деятельности ОСЖ. Крупное объединение может позволить себе иметь единую аварийно-диспетчерскую службу, подрядчиков, у которых имеется парк современной специальной техники и профессиональных специалистов.

В целом можно определить минимальный перечень основных задач, которые должны выполняться любыми формами или моделями ассоциаций объединений собственников жилья.

        Защищать права и представлять интересы собственников, нанимателей и арендаторов в домах ТСЖ, ЖК, ЖСК;

        Способствовать распространению информации о нововведениях в жилищном праве и ходе реализации жилищно-коммунальной реформы;

        Способствовать внедрению в домах энергосберегающих технологий (установке необходимых счетчиков энергоресурсов, применению новых материалов);

        Вести постоянный мониторинг условий для эффективной деятельности ТСЖ в конкретных домах;

        Способствовать созданию необходимых условий для  функционирования правлений жилищных товариществ: наличие служебных помещений для проведения заседаний правления ТСЖ, общих собраний, организации делопроизводства в товариществе, приема жителей, постановке бухгалтерского учета, финансового планирова­ния, условий деятельности ревизионной комиссии или аудитора

Исходя из оценки успешности реализации указанных выше задач, можно судить об эффективности работы ассоциации, в которую входит конкретное объединение.

Помимо ассоциаций, объединяющих непосредственно ТСЖ, немаловажное значение имеет также взаимодействие объединений собственников жилья с общественными организациями, объединяющими эксплуатационные и управляющие организации. Одним из центральных моментов такого взаимодействия является предоставление ОСЖ информации о поставщиках и качестве их услуг, а также разрешение спорных и конф­ликтных ситуаций, возникающих между объединением собственников жилья и управляющей компанией. Примером подобной ассоциации является созданная в 2003 г. в Санкт-Петербурге при непосредственном участии Комитета по содержанию жилищного фонда «Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга». На сегодня это единственная в России некоммерческая организация, собравшая профессионалов в сфере управления жилищным фондом и его обслуживания.
Ассоциация ставит перед собой следующие цели и задачи: объединение усилий практиков для содействия органам власти в создании необходимой нормативно-правовой базы ЖКХ; улучшение качества и расширение ассортимента услуг, предоставляемых населению; улучшение состояния жилого фонда; создание цивилизованного общегородского рынка в сфере ЖКХ. В ее состав входят 17 организаций, которые обслуживают в общей сложности более 8,5 млн. квадратных метров жилья. Эта ассоциация разработала интересный инструмент оценки добросовестности управляющих компаний — Реестр добросовестных компаний в ЖКХ. Желающие участвовать в рейтинге компании должны направить в ассоциацию полную информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности, клиентах, партнерах, объектах. Далее, специальная комиссия проводит независимую экспертизу положения дел в компании. После анализа полученных данных компания занимает соответствующее место в рейтинге. Кроме того, формируется и «черный список» недобросовестных управляющих компаний.

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

3.1.    Основные критерии оценки и социально-экономические показатели развития системы управления жилищным фондом