Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

Реформа системы оплаты коммунальных услуг направлена на упорядочивание системы расчетов за коммунальные услуги. Общий принцип реформы: «потребитель услуг платит полную стоимость». Государство, по крайней мере на ближайшее время, оставляет за собой функции надзора за тарифами на услуги ресурсоснабжающих организаций, но снимает с себя финансирование этих услуг. Выплаты субсидий и компенсаций (льгот) как социальной помощи должны производиться в пользу граждан. Если прежде государство вело расчеты с коммунальными предприятиями, выплачивая им разницу между показателями «начислено» и «оплачено» из государственного бюджета, то теперь государство будет иметь финансовые отношения только с гражданами, предоставляя им адресную социальную помощь в случаях, предусмотренных законом. По общему порядку жильцы должны будут оплачивать полную стоимость получаемых услуг.

В коммунальном секторе конкуренция невозможна, по крайней мере, на сегодняшний день. Кон­куренция здесь затруднена технически (так как очень трудно с технической точки зрения проложить несколько сетей, например, водоснабжения или электроснабжения, к одному дому) и экономически (государственные тарифы) [27, с.126].

В связи с тем, что коммунальные услуги оказываются в основном предприятиями - «естественными монополиями», огромное значение имеет деятельность государства именно в регулировании тарифов и контроля качества предоставляемых услуг.

Элементом реформы оплаты коммунальных услуг является внедрение приборов учета потребления услуг. То есть, переход с оплаты услуг по нормативам потребления на оплату услуг по фактическому потреблению. На практике оплата по приборам учета (счетчикам) является более экономичным вариантом, чем оплата по «нормативам потребления».

Упорядочиванию системы взаимоотношений между поставщиками услуг и их потребителями сопутствует децентрализация сбора и перечисления платежей за коммунальные услуги  и направление этих средств в распоряжение ОСЖ и управляющих компаний.

1.4.    Понятие и классификация жилых домов

Рассмотрим подробнее понятие жилища и употребляемые для его характеристик смежные понятия. Под жилищем понимается помещение, предназначенное для постоянного или временного проживания людей, а также его неотъемлемые части, используемые для хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (балконы, лоджии, кладовки, ванные и т. п.). Жилище может представлять собой индивидуальный жилой дом, квартиру в многоквартирном доме, комнату в коммунальной квартире и т. п.).

Жилой дом - это здание (строение), в котором жилыми помещениями занята вся полезная площадь или более половины полезной площади здания. Этот показатель является основанием для отнесения зданий к жилым.

Квартирой считается предназначенная для постоянного проживания обособленная часть жилого дома, которая имеет отдельный выход на улицу или лестничную клетку и располагает отдельной кухней.

Комната - это конструктивно обособленная неделимая часть квартиры, которая может быть жилой (спальня, гостиная, кабинет и т. п.) и нежилой (кухня, ванная, кладовая).

В зависимости от форм собственности утверждены также следующие виды жилых домов:

        для индивидуального и частного строительства: как правило, одноэтажные, мансардные, двухэтажные и трехэтажные, отдельно стоящие либо блокированные;

        для кооперативного и коллективного строительства: секционные;

        для коммерческого строительства: малоэтажные (до четырех этажей) и многоэтажные (от пяти этажей и выше) дома различных конструктивных систем и архитектурно-планировочных решений;

        для социального жилья: как правило, малоэтажные дома до пяти этажей в основном из местных строительных материалов.

С позиций управления жилыми домами как сложными объек­тами жилищного фонда, они могут разделяться не только по правовому режиму пользования ими, но и по их конструктивно-техническим особенностям: материалу стен (каменные, деревянные, смешанные и из местных сырцовых материалов), уровню благоустройства и другим характеристикам. Существенно важную характеристику жи­лых зданий в крупных городах представляет собой их капитальность, так как она непосредственно влияет на срок службы здания, условия его эксплуатации, расходы на поддержание здания в над­лежащем состоянии. [43, с. 47] По этому основанию жилые строения разделяются на:

1.              Каменные строения, в том числе:

        из естественного камня;

        из искусственного камня - крупнопанельные, каменные с железобетонным или металлическим каркасом, крупно­блочные, мелкоблочные, кирпичные обыкновенные капи­тальные; кирпичные облегченных конструкций.

2.               Деревянные:

        рубленые и брусчатые; сборно-щитовые;

        каркасные - с плотным заполнением, обшивные с засып­ками.

3.              Смешанные - каменные и деревянные.

Жилищная застройка в крупных городах, как правило, состоит из каменных домов и может быть разделена на три группы капи­тальности:

1-я группа - каменные особо капитальные здания со сроком службы 150 лет: фундаменты - каменные и бетонные, стены - ка­менные (кирпичные и блочные), перекрытия - железобетонные;

2-я группа - каменные обыкновенные со сроком службы 125 лет: фундаменты - каменные, стены - каменные (крупноблочные и крупнопанельные), перекрытия - железобетонные и деревянные, а также каменные своды по металлическим балкам;

3-я группа - каменные облегченные со сроком службы 100 лет: фундаменты - каменные, стены - облегченные кладки из кир­пича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия - железобетонные, деревянные или каменные своды по металлическим балкам.

Другим показателем, характеризующим жилые строения и имеющим особое значение для их содержания и обслуживания, является их этажность. Согласно СНиП 2.08.01-89 (в ред. от 10.11.94) при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра. Технический этаж, расположен­ный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается. По этому основанию с позиций управления жилыми Зданиями как объектами недвижимости интерес представляет сле­дующая классификация зданий:

        малоэтажные, высотой в 1-2 этажа;

        среднеэтажные, состоящие из 3-5 этажей;

        многоэтажные - 6-15 этажей;

        высотные, свыше 15 этажей.

Следующим основанием для разбивки жилых зданий на виды является уровень их благоустройства, т. е. наличие в зданиях всех необходимых для комфортного проживания элементов (электрическое освещение, водопровод, канализация, центральное отопление, газ, ванные комнаты, мусоропроводы, лифты, горячее водоснабжение). На практике длительное время применяется комбинированная группировка жилых строений по элементам благоустройства, которая достаточно полно отражает фактическое состояние жилищного фонда, и делит жилые строения на группы:

1-я группа по благоустройству включает в себя жилые строения, имеющие горячее водоснабжение, ванную, центральное отопление, газ, водопровод, канализацию и электрическое освещение, лифт, мусоропровод;

2-я группа объединяет дома с теми же видами благоустройства, но без ванной и горячего водоснабжения;

3-я группа - это дома без ванной, а также без центрального отопления или без газа;

4-я группа включает в себя жилые строения, оборудованные водопроводом, канализацией и электрическим освещением;

5-я группа - это строения, имеющие водопровод и электрическое освещение;

6-я группа - это строения, имеющие только электрическое освещение.

В современных условиях классификация жилых домов по уровню благоустройства для крупных городов требует корректи­ровки и может быть представлена в следующем виде:

        полностью благоустроенное жилье - это жилые дома, имеющие горячее водоснабжение, ванную, центральное отопление, газ, водопровод, канализацию, электрическое освещение, лифт, мусо­ропровод, оборудованные охранными средствами;

        частично благоустроенное жилье - это жилые дома, не имею­щие одного или нескольких из перечисленных элементов благоуст­ройства: горячее водоснабжение, ванна, лифт, мусоропровод, охранные средства;

        неблагоустроенное жилье - это жилые дома, не имеющие никаких элементов благоустройства, кроме водопровода и электриче­ского освещения.

Классификация жилых зданий проведена с точки зрения организации управления ими, в данном случае не учтены различия по планировке и метражу квартир и т. д., так как перечислить все возможные характеристики жилья практически невозможно (помимо типовых проектов, существуют и индивидуальные).

1.5.         Жилищный фонд как объект управления

Все находящиеся на территории Российской Федерации жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

«Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания». Некоторые авторы считают [1, ст. 19], что в данном случае «речь идет не столько об определении жилищного фонда, сколько о примерном перечне жилых помещений, входящих в его состав... Кроме того, в определении жилищного фонда должна быть заложена необходимость дальнейшего подразделения его на виды, что в легальном определении также отсутствует»

Необходимо отметить, что из понятия «жилищный фонд» не следует, что собственником жилищного фонда является один субъект — государство. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать разным субъектам. Кроме Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований жилые дома и жилые помещения могут находиться в собственности отдельных юридических лиц — жилищных, жилищно-строительных и других кооперативов, товариществ собственников жилья, акционерных обществ, общественных и других организаций, а также граждан. Здесь термин «фонд» используется главным образом в качестве учетной категории.

Таким образом, для жилищного фонда страны характерна множественность субъектов — собственников отдельных частей этого фонда. Современный жилищный фонд — сложный инженерный комплекс, оснащенный разнообразными теплоэнергетическими устройствами, автоматическими средствами управления и эксплуатации, широкой сетью коммуникаций, лифтовым, сантехническим, противопожарным и другим инженерным оборудованием.

Общие принципы классификации жилищного фонда заложены в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Рис. 1.2. Классификация жилищного фонда по форме собственности

В зависимости от формы собственности жилищный фонд можно подразделить на:

1)       частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан (сюда можно отнести индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством) и в собственности юридических лиц;

2)       государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.);

3)       муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

4)       общественный фонд (состоящий в собственности общественных объединений).

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

1.        жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2.        специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых им жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3.        индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4.        жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.