Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

В составе ЖКХ можно выделить следующие подотрасли [17, с. 31]:

      жилищное хозяйство и ремонтно-эксплуатационное производство;

      водоснабжение и водоотведение;

      коммунальная энергетика (электро-, тепло-, газоснабжение);

      городской транспорт (автобус, трамвай, троллейбус, метро);

      информационное хозяйство (кабельные сети, спутниковое телевидение, оптоволоконные системы и электронные каналы связи, системы компьютерной связи и обеспечения);

      внешнее городское благоустройство, включающее дорожное хозяйство и дорожно-транспортное строительство;

      санитарная очистка территорий (уличная уборка, домовая очистка с утилизацией бытовых и пищевых отходов);

      зеленое хозяйство (озеленение городов, цветоводство);

      гостиничное хозяйство;

      бытовое обслуживание (бани, прачечные, ритуальное обслуживание и т.д.);

      уличное освещение.

К числу особенностей ЖКХ как отрасли народного хозяйства относятся:

1. сочетание производственных и непроизводственных функций, связанных с изготовлением материальных продуктов и оказанием услуг;
2. особая социальная значимость, усиливающая необходимость государственного регулирования и контроля со стороны потребителей;
3. сочетание коммерческих (ориентированных на достижение прибыли) и некоммерческих организаций;
4. отрасль представлена как естественными монополиями (транспортировка энергии и жидкостей), так и отраслями, в которых возможна и необходима конкуренция (производство товаров и услуг);
5. многообразие организационно-правового статуса предпринимательства (с образованием и без образования юридического лица) и форм собственности;
6. сочетание крупного (производство энергии, Водоканал, трубопроводные сети и т.д.) и малого бизнеса;
7. рассредоточение центров оказания услуг соответственно системе расселения, что обуславливает особую роль местных органов самоуправления;
8. особая значимость экологического и санитарно-эпидемиологического контроля;
9. необходимость гарантированного обеспечения минимума услуг независимо от платежеспособности населения;
10. многообразие потребителей (граждане, их ассоциации, предприятия, бюджетные организации).

Несмотря на многоотраслевую структуру, ЖКХ представляет собой целостную систему, которая обеспечивает нормальную жизнедеятельность человека, функционирование социальной и производственной инфраструктуры территории.

К числу специфических особенностей ЖКХ следует отнести также преимущественно местный характер обслуживания; тесную связь с промышленностью; взаимосвязь отраслей и предприятий, обслуживающую особенности процессов воспроизводства.

Повышение требований к ЖКХ, его развитие и совершенствование выступает как важный фактор повышения уровня благосостояния людей, улучшения их жилищных условий и развития культуры населения.

ЖКХ является важнейшей социально-экономической сферой народного хозяйства.

Подотрасли ЖКХ, удовлетворяя соответствующие потребности населения, обеспечивают необходимые условия для нормальной жизнедеятельности человека и функционирования как социальной, так и производственной структуры региона.

ЖКХ формирует соответствующее качество жизни населения, культуру быта и образ жизни, во многом определяет социально-экономический потенциал территорий, их инвестиционную привлекательность.

С 1991 года активно проводится реформа жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с основными целями федеральной жилищной политики: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

1.2.         Понятие и виды жилищно-коммунальных услуг

Понятие жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда, каждая единица которого производит ряд потребительских услуг: служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Таким образом, единица жилищного фонда производит поток жилищно-коммунальных услуг [29, с.58].

Услуги есть разновидность благ, поэтому поток услуг условно можно разделить на две группы — услуги свободные и экономические. Применительно к жилищному фонду свободными  можно считать услуги, которые предоставляются жилищем его собственнику автоматически, объем услуг не зависит от колебаний спроса со стороны потребителя. Это постоянные во времени услуги. Заменить набор свободных услуг потребитель может, лишь изменив место жительства. В свою очередь приобретение экономических услуг потребует от собственника некоторых издержек. Объем потребляемых экономических услуг зависит от спроса собственника на них. К  услугам этого рода можно отнести услуги по управлению жилищным фондом.

Свободные услуги относятся к рынку жилья, поскольку являются характеристиками жилищного фонда (выгодой, которую имеют собственники (т.е. в большей степени определяют рыночную цену жилья, нежели экономические услуги)). Экономические услуги составляют основу рынка жилищно-коммунальных услуг, являясь результатом деятельности жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду. В данном исследовании рассматриваются услуги как действия, совершаемые работниками жилищно-коммунальных организаций по отношению к жилищному фонду для удовлетворения потребностей потребителей.

В многообразии жилищно-коммунальных услуг различают два типа услуг: доведение до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (тепловая и электрическая энергия, вода, газ и т.д.), вырабатываемых другими производителями, и осуществление непосредственно работ на объекте по технической эксплуатации жилищного фонда. Первые традиционно называются коммунальными услугами, вторые — жилищными услугами, которые подразделяют на услуги по управлению жилищным фондом и услуги по обслуживанию и ремонту (рис. 1.1).

Рис.1.1. Классификация жилищно-коммунальных услуг.

Рассмотрим жилищно-коммунальную услугу (ЖКУ) как товар с точки зренияя мультиатрибутивной концепции товара. [20, с.243] Мультиатрибутивная модель товара (ММТ) — рассмотрение любого товара или услуги в виде набора атрибутов (основных и дополнительных функций, качеств, характеристик), а также комплекса данного товара или услуги с другими товарами и/или услугами, которые совместно продаются, предоставляются или требуются для потребления

Следовательно, ЖКУ как товар для потребителя (населения) может состоять из двух основных элементов: ядро товара (товар по замыслу), содержащее основную выгоду, и окружение или сопровождение товара (реальное исполнение и добавленные услуги). [30, с. 540]  Например, человек намеривается получить конкретную ЖКУ. Эта потребность может быть удовлетворена разными способами.

Выделим соответствующие элементы применительно к ЖКУ как товару. Услуга по замыслу: стандарты, нормы, правила принятые в отрасли ЖКХ, начиная с общегосударственного уровня и заканчивая уровнем самого предприятия. Сюда необходимо отнести и стандарт системы менеджмента качества ГОСТ Р ИСО 9001-2001 и ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия», строительные СНиПы, другие нормы и правила, утвержденные Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, должностные инструкции, стандарты предприятия, содержащие обязательные требования потребителей к услуге. Услуга в реальном исполнении включает весь перечень жилищно-коммунальных услуг, оказываемых сотрудниками предприятий ЖКХ. Каждая конкретная услуга в ее реальном исполнении должна отвечать как требованиям, установленным потре­бителями, так и требованиям, не оп­ределенным потребителями, но не­обходимым для конкретного вида ус­луги. Данное утверждение касается и услуг, оплачиваемых клиентами (жителями) по тарифу (входящих в оплату за квартиру), и дополнительных платных услуг. Услуга с дополнением охватывает дополнительные услуги и преимущества, создавае­мые для клиента до оказания, во вре­мя оказания и после оказания услуги. Сюда включены: своевременное выявление требований клиента, быст­рота обслуживания, бездефектное выполнение работ, гарантия качества выполненных работ, уважительное отношение к клиенту.

Таким образом, можно сделать вывод, что жилищно-коммунальное хозяйство — это многоотраслевой комплекс, который включает взаимозависимые, но в то же время, и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением жизненно важных потребностей населения в ЖКУ.

1.3.         Основные направления реформирования ЖКХ

Содержание реформы жилищно-коммунального хозяйства можно разделить на два основных направления:

1. Реформа системы управления ЖКХ.
2. Реформа системы оплаты услуг ЖКХ.

Так как в названии «Жилищно-коммунальное хозяйство» обозначено «двуединство» различных хозяйств (жилищное хозяйство условно можно отождествить с самим домом и всем что в нем, а коммунальное хозяйство - со всем, к чему дом подключен, и без чего дом существовать не может – водоснабжение, канализация, отопление, электричество, газ), то, соответственно, каждый из названных пунктов можно разделить еще на два [27, с.120]:

        Реформа системы управления жилищным хозяйством

        Реформа системы управления коммунальным хозяйством

        Реформа системы оплаты жилищных услуг

        Реформа системы оплаты коммунальных услуг

Рассмотрим по порядку содержание каждого из направлений реформы.

Реформа системы управления жилищным хозяйством описывается как «переход на самоуправление». В настоящее время большая часть жилого фонда является собственностью граждан. При этом управляется эта собственность пока в большинстве случаев государством (в Санкт-Петербурге районными Государственными Учреждениями «Жилищное Агентство» - ГУЖА). Реформа создает условия, при которых граждане через созданные ими и подконтрольные им организации – Товарищества Собственников Жилья или на основании договорных отношений с Управляющими Компаниями будут управлять своей собственностью без вмешательства государства. Таким образом, за управление и содержание находящегося в собственности граждан объекта жилищного фонда – дома и прилегающей к нему территории отвечать будут сами граждане.

Таким образом, при возникновении аварийной ситуации собственник должен обращаться не в государственные органы или организации, а в учрежденное им же ТСЖ или в Управляющую Компанию, с которой у гражданина заключен договор. В первом случае руководство ТСЖ отвечает перед гражданином как перед учредителем или «избирателем». Во втором случае Управляющая компания отвечает как сторона по договору и как участник рынка, заинтересованный в сохранении клиента.

Государство, в отношении негосударственного жилого фонда, перестает нести какие-либо обязательства по управлению домом и по его содержанию. Происходит децентрализация управления и проникновение рыночных механизмов саморегулирования в область ЖКХ.

В области управления коммунальным хозяйством в процессе реформирования внедряются рыночные механизмы, упорядочиваются отношения собственности и разграничиваются предметы ведения.

Коммунальные службы отвечают за коммуникации, которые проходят вне дома. Внутридомовые коммуникации относятся к ведению собственников дома.

В связи с изменением системы управления «жилищно-коммунального хозяйства», должны возникать «горизонтальные» договорные отношения между поставщиками услуг и отдельными ОСЖ или Управляющими компаниями. И если ГУ «Жилищное Агентство», управляющие домами целого района Санкт-Петербурга, могло вести разговор с обслуживающими организациями более менее «на равных», то ОСЖ находится в явно проигрышном положении. Для многих ОСЖ договора с городскими ресурсоснабжающими организациями и расчеты по ним представляют из себя большую проблему. 

Реформа системы оплаты жилищных услуг тесно связана с реформой управления жилищным хозяйством. По сути, собственники жилья совершенно самостоятельно через ОСЖ или Управляющую компанию выбирают как перечень услуг по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, так и уровень качества и стоимости таких услуг. Жильцы могут как отказаться от таких услуг (например, самостоятельно убирать лестничную клетку), так и ввести новые виды услуг (видеонаблюдение, полив цветов на лестничных клетках и т.п.).

В вопросе выбора перечня услуг и соответственно установления расходов на их оплату действует демократический принцип – меньшинство подчиняется большинству. Следовательно, можно предположить, что продолжится расслоение – состоятельные ОСЖ будут возлагать на своих участников большие расходы, но и повышать уровень услуг, менее состоятельные - будут сокращать расходы, но и снижать уровень услуг.

Средства, выплачиваемые жильцами, попадают в распоряжение ОСЖ или Управляющей Компании, которые направляет их нанятым ими подрядчикам – исполнителям определенных услуг. Перечень и стоимость услуг определяется на основании решения общего собрания ОСЖ или на основании договора с Управляющей компанией.

В реформе оплаты жилищных услуг есть один очень сложный вопрос, который на данный момент обозначен, но не имеет решения. Это оплата «капитального ремонта». По общему принципу жильцы должны сами оплачивать капитальный ремонт своей собственности. Но при этом существуют дома, не предполагающие капитального ремонта как такового. Существуют и другие неясности. В настоящее время в правительстве Санкт-Петербурга разрабатывается нормативная документация по данному вопросу.