Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

7

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

ФАКУЛЬТЕТ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

    КАФЕДРА ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ

УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ В УСЛОВИЯХ РЕФОРМЫ (на примере Санкт-Петербурга)

Дипломный проект

Студент: ________________________ Величенко Р.В.

Руководитель:_____________________ д.э.н., профессор Лукманов Ю.Х.

Допускается к защите:

Заведующий кафедрой _____________ з.д.н. РФ, д.э.н., профессор Шопенко Д.В.

                                                  Санкт-Петербург

                                                       2007 год

Аннотация

В дипломном проекте «Управление Жилищным фондом в условиях реформы на примере Санкт-Петербурга» произведен анализ системы управления жилищным фондом. Дипломный проект посвящен исследованию проблем развития жилищной сферы и управления сложной структурой жилищного фонда.

Дипломный проект состоит из трех глав. В первой главе определяется важная роль жилищно-коммунального хозяйства как отрасли сферы услуг, обозначены основные направления реформирования, рассматривается структура жилищного фонда Санкт-Петербурга.

Во второй главе проекта осуществляется анализ системы управления жилищным фондом. Делается акцент на право собственников самостоятельно осуществлять управление своим домом и на возникающие при этом проблемы.

В третьей главе представлены основные направления по совершенствованию системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга. Приводятся рекомендации по совершенствованию жилищной сферы города и управления в законодательно установленных формах.

Текст дипломного проекта изложен на 115 страницах, содержит 16 рисунков, 3 таблицы, 4 приложения.

Содержание:

Введение

Глава 1. Общая характеристика жилищной сферы

1.1.              Краткое описание жилищно-коммунального хозяйства

1.2.              Понятие и виды жилищно-коммунальных услуг

1.3.              Основные направления реформирования ЖКХ

1.4.              Понятие и классификация жилых домов

1.5.              Жилищный фонд как объект управления

1.6.              Характеристика жилищного фонда Санкт-Петербурга

Глава 2. Анализ системы управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

2.1.              Анализ компетенции органов власти в сфере управления жилищным фондом

2.2.              Анализ способов управления многоквартирным домом как объектом жилищного фонда

2.3.              Товарищество собственников жилья как наиболее полно отвечающий интересам собственников способ управления

2.4.              Анализ взаимодействия объединений собственников жилья с организациями гражданского общества. Создание Ассоциаций.

Глава 3. Рекомендации по совершенствованию управления жилищным фондом Санкт-Петербурга

3.1.              Основные критерии оценки и социально-экономические показатели развития системы управления жилищным фондом

3.2.              Разработка комплекса мероприятий по совершенствованию жилищной сферы

3.3.              Рекомендации по совершенствованию различных форм управления жилищным фондом

3.4.              Разработка системы рейтингования и оценки деятельности управляющих компаний

Заключение

Список литературы

Приложения

Введение

Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, неизбежно связано с проведением радикальных преобразовании не только в области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере.

С 1991 года в отрасли Жилищно-Коммунального Хозяйства (ЖКХ) осуществляется новая государственная жилищная политика, основная цель которой – переход ЖКХ в режим безубыточного функционирования и расширенного воспроизводства основных фондов. Необходимость разработки дипломного проекта на тему «Управление жилищным фондом в условиях реформы ЖКХ (на примере Санкт-Петербурга)», возникла ввиду многогранности, а также выявления недостатков системы управления жилищным фондом.

Целью работы является раскрытие проблем управления жилищным фондом Санкт-Петербурга в условиях реформы ЖКХ, анализ возможных путей реформирования и разработка мероприятий для его дальнейшего развития.

В дипломной работе поставлены следующие задачи:

        исследовать систему управления жилищным фондом Санкт-Петербурга в условиях проведения реформы ЖКХ;

        произвести анализ способов управления объектами жилищного фонда

        разработать методологические основы к формированию эффективной системы оценки деятельности управляющих компаний

        выявить ключевые проблемы структуры и управления жилищным фондом и наметить пути их решения;

        определить условия устойчивого функционирования и развития жилищной сферы в Санкт-Петербурге;

Важнейшим условием существования и одной из базовых потребностей человека выступает потребность в жилье. Жилье для человека - необходимое условие существования, основа активной социальной и экономической деятельности. Развитие российского общества по пути демократизации диктует новое отношение к человеку как потребителю жилищных благ. Растущие потребности людей в комфортных условиях жизни вызывают необходимость применения новых технологий в системе жизнеобеспечения, новых партнерских отношений государства и гражданина, производителей и потребителей жилищных благ.

Функциональной целью жилья является защита от природно-климатических факторов и создание благоприятных условий жизнедеятельности людей, т. е. создание среды обитания для человека более комфортной, чем окружающая среда. С помощью своего жилища человек формирует свой собственный микромир, позволяющий ему обеспечить себе не только защиту от изменений природно-климатических факторов, но и от психологического воздействия внешнего окружения, часто приводящего к стрессу. Особенно остро это проявляется с ускорением темпа жизни в крупных городах. Увеличивающиеся психологические нагрузки на человека вынуждают его искать укрытия и защиты в созданном им микромире, в его жилище. Подтверждением тому служит наблюдающаяся в развитых странах тенденция к индивидуализации жилья, стремление людей иметь свой собственный (индивидуальный) дом. Таким образом, функции жилища многоплановы и охватывают диапазон от эстетических до непосредственно защитных. [19, с.15] На уровне обобщения необходимо подчеркнуть две основные характеристики предназначения жилья - его социальную и экономическую роль.

С социальной точки зрения жилье выступает в роли общественного блага, отличительной особенностью которого является удовлетворение общественных потребностей и публичный характер пользования, предусматривающий равенство возможностей для всех членов общества в получении этого блага, натуральным выражением которого является устанавливаемый обществом на данный период времени социальный жилищный стандарт (размер и комфортность жилища).

С экономической точки зрения жилище представляет собой товар, отражающий частные интересы, способный к свободному обращению на рынке жилья.

Социально-экономическая роль жилья как определяющего фактора системы жизнеобеспечения городов предопределяет необходимость глубокого исследования и теоретического переосмысления преобразований, происходящих в жилищной сфере [37, c. 26].

Значение жилья для человека формирует требования, которые он предъявляет к жилью. Эти требования можно разделить на две группы: объективные и субъективные. [43, с. 22] Объективные требования касаются прочности и надежности жилищ, уровня их благоустройства, они отражают основную функциональную цель жилья. К объективным можно отнести следующие требования к жилью:

        долговечность или срок службы дома;

        наличие всех необходимых удобств;

        достаточная площадь и удобная планировка жилой единицы;

        удобное месторасположение дома;

        наличие в пределах пешеходной доступности от жилья объек­тов социально-бытового и культурного назначения;

        экологическая и физическая безопасность проживания в данном месте.

Объективные требования в каждом конкретном случае дополняются субъективными, которые отражают личность человека, его образ жизни и, соответственно этому, весьма разнообразны. Требования формируются в зависимости от рода занятий, состава семьи, культурного и материального уровня жизни конкретного человека. Перечислить все субъективные требования, предъявляемые человеком к жилью, практически невозможно, как невозможно отыскать двух абсолютно одинаковых людей: кому-то нужно уединение и дом на окраине, а кому-то - светская жизнь и квартира в центре города.

Перечень предъявляемых человеком требований к жилью не является четко определенным, застывшим, он постоянно меняется по мере развития общества, в котором живет человек. Постоянно появляются новые требования. К примеру, в настоящее время уже недостаточно иметь просто толстые, прочные стены в доме, нужно, чтобы они были сделаны из экологически чистых и безвредных для человека материалов; важно иметь квартиру просторную, хорошей планировки, со всеми удобствами, в престижном районе и т. п.

В совокупности требования человека к жилью и материальная возможность их удовлетворения формируют спрос на жилье различных типов. Жилье - один из наиболее фундаментальных товаров, относящихся к недвижимости, который по значимости можно сравнить, пожалуй, только с землей. Стационарность и материальность жилья являются его основными характеристиками как объекта недвижимости и товара.

Жилье обладает характерными особенностями, отличающими его от других товаров [39, с.53]:

Во-первых, это уникальность жилья - жилищный фонд неоднороден, жилье различается по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, благоустройству, степени износа. Здесь можно выделить две группы характеристик жилья:

          характеристики собственно жилища

          характеристики места, в котором оно расположено.

Во-вторых, жилье относится к недвижимости, его невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

В-третьих, жилье долговечно. В зависимости от материалов основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, кровли) и качества содержания жилищ срок их службы может составлять более 100 лет. В процессе использования по своей натурально-вещественной форме жилые здания подвергаются физическому износу. Износ - это потеря потребительских качеств и стоимости жилья; он является одной из серьезнейших проблем сохранения жилищного фонда, так как ремонт и содержание домов требуют больших затрат материальных и денежных ресурсов. Срок полезного использования жилья тем длиннее, чем лучше оно содержится.

В-четвертых, жилье - дорогой товар, для его приобретения необходимы немалые денежные средства.

В-пятых, поменять жилье достаточно сложно: высоки издержки на переезд, кроме того, существуют и так называемые психологические издержки переезда, обусловленные сменой привычного окружения (соседи, друзья, школа и т. д.).

Отличительной особенностью жилья является также то, что на микроуровне - жилая комната, квартира, дом - оно выступает как частный товар, а на макроуровне (город) - как часть инфраструктуры. [18, с.32] При этом жилье является основным элементом комплекса культурно-бытовых условий проживания, с ним связано развитие всей сферы обслуживания. Объекты культурно-бытового назначения, инженерного обеспечения и благоустройства, общественного транспорта, составляя вместе с жильем единый в социально-экономическом отношении комплекс городского хозяйства, тем не менее, являются вторичными и существуют благодаря жилищному фонду.

Следовательно, жилье является первичным, определяющим фактором развития городов и городского хозяйства, оно определяет масштаб города и уровень развития городского хозяйства, строительство жилья лежит в основе проектов планировки и застройки городов.

Глава 1. Общая характеристика жилищной сферы

1.1.         Краткое описание жилищно-коммунального хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) представляет собой отрасль сферы услуг и важнейшую часть территориальной инфраструктуры, определяющую условия жизнедеятельности человека, прежде всего комфортности жилища, его инженерное благоустройство, качество и надежность услуг транспорта, связи, бытовых и других услуг, от которых зависит состояние здоровья, качество жизни и социальный климат в населенных пунктах.