Оценка стоимости земельных участков в РФ

 

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений?

2.   Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель?

3.   Какие источники данных необходимы для проведения кадастровой оценки земель поселений?

4.   Раскройте определение кадастровой стоимости земли кадастрового квартала.

5.   По какому признаку выделены две технологические линии кадастровой оценки земель поселений?

6.   Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений?

7.   Какие подготовительные работы проводятся при кадастровой оценке земель поселений?

8.   Какие городские территории выделяются в отдельные зоны при функциональном зонировании?

9.   Для каких целей устанавливаются оценочные зоны? Что может выступать их границей?

10.  Какие факторы учитываются при расчете коэффициентов относительной ценности отдельных территорий города?

11.  Каким образом оформляются результаты кадастровой оценки городских земель?

12.  Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель?

13.  Какая информация необходима для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель?

14.  Какие виды угодий включают земли сельскохозяйственного назначения?

15.  Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий?

16.  На какие группы разделены земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода при кадастровой оценке?

17.  Какие показатели рассчитываются при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий?

18.  По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий?

19.  Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода на втором этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий?

20.  Что понимается под плодородием земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

21.  Что понимается под технологическими свойствами земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот-показатель?

22.  Что понимается под местоположением земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

23.  Как определяется минимальная кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий?

24.  В каких субъектах РФ установлена максимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий?

25.  Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий?

26.  Дайте определение землям лесного фонда.

27.  Какие группы земель входят в классификацию лесных земель по целевому назначению?

28.  Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда?

29.  Какие показатели рассчитываются в процессе государственной кадастровой оценки земель лесного фонда?

30.  По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость земель лесного фонда?

31.  Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода при оценке земель лесного фонда?

32.  Как определяется минимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда?

33.  В каких субъектах Российской Федерации установлена максимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда?

34.  Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда?

 

ТЕСТЫ

Какие из нижеперечисленных  факторов не оказывают существенного  воздействия на оценочную стоимость  земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку  в городе:

а)       местоположение;

б)       плодородие почвы;

в)       величина доходов населения;

г)       инженерно-геологические характеристики земли;

д)       все факторы оказывают существенное воздействие?

Результаты кадастровой  оценки земель поселений необходимы для следующих целей:

а)       создания земельного кадастра;

б)       формирования налогооблагаемой базы городских земель;

в)       обоснования наиболее перспективных направлений застройки;

г)       определения ставок арендной платы за муниципальные земли;

д)       во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 3. При определении  относительной градостроительной  ценности земельных участков под  промышленными предприятиями не учитывается:

а)       близость к транспортным магистралям,

б)       экологическая обстановка в районе расположения;

в)       близость к жилым массивам;

г)       уровень развития производственной инфраструктуры;

д)       учитываются все вышеперечисленные факторы.

Тест 4. Какие из нижеперечисленных  факторов учитываются со знаком минус  при определении относительной  градостроительной ценности земли  в жилой зоне:

а)       доступность населения к объектам здравоохранения;

б)       обеспеченность централизованным инженерным оборудованием,

в)       наличие зон архитектурных памятников;

г)       загрязнение воздушного бассейна;

д)       все ответы неверны?

Тест 5. При проведении государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для расчета кадастровой  стоимости земли используется формула:

а)       Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 50;

б)       Кадастровая стоимость = Дифференциальный доход + Абсолютный рентный доход;

в)       Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 33;

г) Кадастровая стоимость = (Цена продажи - Цена производства) х  Урожайность.

Тест 6. При проведении государственной  кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход  включает:

а)       абсолютный рентный доход;

б)       дифференциальный рентный доход;

в)       монопольную ренту;

г) ренту по плодородию;

д)       включает а) и б);

е) включает а), б), г).

Тест 7. При государственной  кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход  включает:

а)       только абсолютную ренту;

б)       только дифференциальную ренту;

в)       только монопольную ренту;

г)       включает б) и в);

д)       все ответы неверны.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля выступает основой  жизни и деятельности человеческого  общества. Она является сложным и  специфическим объектом оценки, что  обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля — один из наиболее сложных объектов оценки в составе  недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка  и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом  процесса оценки служит система оценочных  принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов  рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов  оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от используемого метода оценки могут  играть основную или вспомогательную  роль. Они представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости земельных  участков, на которых базируются три  фундаментальных подхода к оценке — доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование  научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой  стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию  земли:

■  как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

■  как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

■   как пространственного базиса под городскую застройку;

■  как кладовой месторождений;

■  как объекта налогообложения.

В данном пособии были рассмотрены  различные подходы, используемые для  решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам  и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных  участков. Эти проблемы могут возникнуть при

различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет  создать необходимое ему сочетание  земли и строений или когда  покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

 

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аналог — объект, сходный  или подобный оцениваемой недвижимости.

Аннуитет — серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых  через равные периоды времени  в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при  котором выплаты производятся в  конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи  по которому осуществляются в начале каждого периода времени.

Аренда — юридически оформленное  право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендаторы земельных  участков — лица, владеющие и  пользующиеся земельными участками  по договору аренды, договору субаренды.

Арендная плата за земельный  участок — периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем  и арендатором.

Бонитет почв — показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

Бонитировка почв — сравнительная  оценка качества различных почв по основным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина  грунтовых вод и др.).

Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) —  одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей  Стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей  стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы) — одна из шести функций  сложного процента, используемая для  расчета будущей стоимости известной  текущей (сегодняшней) суммы по технике  сложного процента.

Вещное право — право, дающее лицу юридическую власть над  вещью. К вещным правам относятся: право  собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, сервитут, право  хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в  погашение кредита) — одна из шести  функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих  периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей  стоимости (кредита) при известном  проценте, начисляемом на уменьшающийся  остаток кредита.

Внутренняя ставка дохода — процентная ставка на вложенный  капитал, при которой сумма текущих  стоимостей доходов от инвестиций равна  инвестиционным затратам.

Возврат (возмещение) капитала — возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости  за счет дохода или перепродажи объекта  недвижимости.

Вторая ипотека — предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

Городская (поселковая) черта  — внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта  официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной  границей города.

Градостроительное зонирование  — зонирование территорий муниципальных  образований в целях определения  территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент  — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной  зоны виды разрешенного использования  земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки  и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Дата оценки — календарная  дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости.

Движимое имущество —  это имущество, перемещаемое без  ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Девелопмент — деятельность, связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

Действительный валовой  доход — потенциальный валовой  доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Диверсификация — процесс  распределения инвестиций между  различными объектами вложения, которые  непосредственно не связаны между  собой.

Дисконтирование — процесс  приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в  сопоставимый вид на дату оценки.

Дифференциальная рента I — дополнительный доход, который  образуется на лучших по естественному  плодородию и местоположению землях.

Дифференциальная рента II — дополнительный доход, который  образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Данный вид ренты связан с экономическим  плодородием почвы.

Доходный подход — один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении  текущей стоимости ожидаемых  будущих доходов от объекта недвижимости, и метод прямой капитализации  годового дохода.