Оценка стоимости земельных участков в РФ

На сельскохозяйственных землях, где отсутствует дифференциальный рентный доход, кадастровая стоимость  устанавливается на основе только абсолютного  рентного дохода в размере 400 руб. за 1 га (Мурманская и Магаданская области, Ненецкий, Коми-Пермяцкий, Ханты-Мансийский и некоторые другие автономные округа).

Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации на I этапе представлена ниже.

1.Определение оценочной  продуктивности 1 га сельскохозяйственных  угодий.

2.Определение оценочных  затрат на использование 1 га  сельскохозяйственных угодий.

3.Расчет цены производства  и рентного дохода.

4.Расчет средней кадастровой  стоимости 1 га сельскохозяйственных  угодий по субъекту РФ.

Этап 2. Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий в  субъекте РФ^[1]. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации (приложение по результатам).

При наличии природно-экономической  зональности территории субъекта РФ базовые оценочные показатели по продуктивности сельскохозяйственных угодий и затратам на их использование, рассчитанные в среднем по субъекту РФ на первом этапе государственной  кадастровой оценки, дифференцируются по земельно-оценочным районам. Для  этих целей по земельно-оценочным  районам определяется:

■  фактическая продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий на основании урожайности основных сельскохозяйственных культур и сенокосов за 1971 — 1999 гг., а также рассчитываются фактические затраты на использование 1 га сельскохозяйственных угодий на основании данных за 1992—1999 гг. Расчеты показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам проводятся в соответствии с п. 2.1, 2.2 Методики государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ;

■  рассчитываются по земельно-оценочным районам коэффициенты дифференциации базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных для субъекта РФ по результатам первого этапа государственной кадастровой оценки, путем отнесения указанных показателей продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам к аналогичным показателям, сложившимся по субъекту РФ;

■  базовые оценочные показатели продуктивности и затрат по земельно-оценочным районам определяются умножением аналогичных базовых оценочных показателей, установленных по субъекту РФ на первом этапе государственной кадастровой оценки, на коэффициенты дифференциации продуктивности и затрат, рассчитанные по земельно-оценочным районам.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий включает:

1)определение интегральных  характеристик объектов оценки  по плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению;

2)определение расчетного  рентного дохода и кадастровой  стоимости сельскохозяйственных  угодий объектов оценки.

Информационной основой  государственной кадастровой оценки служат:

■  данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

■  показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференциального и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты этапа 1 государственной кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий проводится в границах колхозов и совхозов, по которым проводился IV тур оценки земель. Земельно-оценочная информация объектов оценки обобщается по административным районам, земельно-оценочным районам  и субъекту РФ.

Определение интегральных значений показателей земельных участков по плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению

Интегральными показателями являются:

■  по плодородию почв — балл бонитета (совокупный почвенный балл), который характеризует природные свойства почвы;

■  по технологическим свойствам — индекс технологических свойств земельных участков;

■  по местоположению — эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами (километров).

Определение балла бонитета почв земельного участка Определение  балла бонитета почв включает:

■  установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;

■  расчет средних физических значений отобранных признаков и свойств почв;

■  пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины — баллы;

■  расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;

■  расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.). Совокупные почвенные баллы по оценочным группам почв имеются в материалах IV тура оценки земель (представлены в виде оценочных шкал).

Балл бонитета г-го земельного участка (Б,) определяется взвешиванием баллов бонитета j-x почвенных разновидностей или оценочных групп почв г-го земельного участка (Б) на их площади (5),)

Балл бонитета почв сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Определение индекса технологических  свойств земельного участка Технологические  свойства сельскохозяйственных угодий объектов оценки не зависят от плодородия и рассчитываются с учетом:

энергоемкости почв (измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим  орудиям);

■  рельефа;

■  каменистости;

■  контурности;

■  удаленности полей и фермерских участков от хозяйственного центра;

■  высоты над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

Физические значения технологических  свойств для конкретного объекта  оценки переводятся в баллы и  коэффициенты по соответствующим шкалам. Шкалы приведены в Технических  указаниях по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий.

На основе шкал оценки отдельных  технологических свойств и зависимости  от них затрат вычисляется обобщенный показатель — индекс технологических  свойств объектов оценки по отношению  к эталонным условиям.

За эталонные условия  приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости  — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,00.

Индекс технологических  свойств сельскохозяйственных угодий административного района (земельно-оценочного района, субъекта РФ) определяется взвешиванием индексов технологических свойств  объектов оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади.

Определение эквивалентного расстояния вне хозяйственных грузоперевозок по земельному участку

Местоположение объекта  оценки характеризуется показателем  эквивалентного расстояния по удаленности  от пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения  материально-техническими ресурсами, объемов и классов грузов и  качества (групп) дорог. Компактность местоположения самого хозяйства при кадастровой  оценке не учитывается.

Объемы разнородных грузов переводятся в эквивалентные  по коэффициентам: зерно, картофель, овощи  — 1,00 (I класс груза — принимается  за эквивалент); молоко, скот в живом  весе — 1,25 (II класс); шерсть — 1,67 (III класс). Объемы перевозимых грузов (в тоннах) в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий определяются по фактическим  данным субъекта РФ (земельно-оценочного района) за последние 3 года.

Дороги различного качества переводятся в эквивалентные  по коэффициентам:

первая группа (эквивалент) — 1,0; вторая группа — 1,5; третья группа — 2,5.

Эквивалентное расстояние от объекта оценки до пунктов реализации продукции вычисляется как средневзвешенная величина из объемов грузов, их класса и расстояний перевозки по разным группам дорог по формуле

ЭР, =£г,К. (Р, + Р₂Д₂ +PM/f_ir_jK_j> i-\ i-\

где ЭР, — средневзвешенная эквивалентная удаленность г-го объекта оценки, км;

Г, — объем г-го вида реализованной  продукции в обшем объеме товарной продукции субъекта РФ (земельно-оценочного района),%; Pi, Р2, Р3 — расстояние перевозки j-го вида продукции (груза) соответственно по 1-й, 2-й и 3-й группам дорог, км; Д2, Дз — коэффициенты перевода, соответственно, 2-й и 3-й групп дорог в эквивалентные;

Kj — коэффициент пересчета  7-го вида продукции в эквивалентные  грузы I класса.

 

Стоимостная оценка сельскохозяйственных угодий

Стоимостная оценка в границах объектов оценки заключается в определении  расчетного рентного дохода и кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий и включает:

■ дифференциацию базовых  по субъекту РФ нормативов продуктивности сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование по объектам оценки согласно их индивидуальным рентообразу-ющим факторам — плодородию почв, технологическим  свойствам и местоположению;

■ определение по объектам оценки, на основе полученных индивидуальных нормативов продуктивности и затрат, расчетного рентного дохода и кадастровой  стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий.

Определение расчетного рентного дохода

Расчетный рентный доход  складывается из дифференциального  и абсолютного рентных доходов.

Дифференциальный рентный  доход объектов оценки определяется по формуле

Р,- = (В,- - 3,Н₀) + ДР_Т, + Д Р

где     Р,- — дифференциальный рентный доход 1-го объекта оценки,

руб./га;

В,- — валовая продукция, обусловленная плодородием почв г-го объекта оценки, руб./га;

3,- — затраты на использование  г-го объекта оценки при индивидуальной  оценочной продуктивности и при  среднем в субъекте РФ (земельно-оценочном  районе) индексе технологических  свойств и местоположении земель, руб./га; Н₀ — минимально необходимый для воспроизводства нормативный коэффициент рентабельности по отношению к затратам (Н₀- 1,07);

(В, - 3,Н₀), — рентный доход, обусловленный соответственно плодородием ДР_г,и ДР_М1 почв, технологическими свойствами и местоположением г-го объекта оценки, руб./га.

Валовая продукция объекта  оценки (В,) определяется путем дифференциации базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально  баллам бонитета почв объектов оценки по формуле

B,= (В₀:Б₀)хБ

где     В₀ — базовая оценочная продуктивность сельскохозяйственных

угодий, руб./га;

Б₀ и Б* — балл бонитета групп почв или разновидностей почв, соответственно, сельскохозяйственных угодий субъекта РФ (земельно-оценочного района) и f-го объекта оценки.

Затраты на использование i-го объекта оценки (3,) определяется дифференциацией  части базовых затрат пропорционально  баллу бонитета почв по формуле

3 = 3₀(1-Дз_У) ⁺ 3₀хД_зух(Б,.:Б₀),

где 3₀ — базовые оценочные затраты на использование сельскохозяйственных угодий, руб./га; Д_зу — доля затрат, обусловленных урожайностью (за счет различий объема уборочных работ, затрат на транспортировку, доработку и хранение продукции).

Рентный доход, обусловленный  технологическими свойствами объекта  оценки (ДР_Т)), определяется путем дифференциации части базовых затрат на использование 1 га сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ (земельно-оценочном районе) (3₀) пропорционально индексу технологических свойств f-ro объекта оценки: ЛР_т;=3₀хН₀хД_зтх(1-И_т,:И_Т0),

где И_т; и И_то — индексы технологических свойств 1-го объекта оценки и сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району); Д_зт — доля затрат, обусловленная технологическими свойствами сельскохозяйственных угодий.

Рентный доход, обусловленный  местоположением объекта оценки (ДР_Ш) определяется как разность между стоимостью грузоперевозок при средних по субъекту РФ (земельно-оценочному району) значениях грузоемкости и удаленности земель (С₀, руб./га) и их стоимостью на оцениваемых объектах (С,, руб./га):

ДР_ш = (С₀-С,)хН₀;

СЭхТхГ;;

C,^- Эр, х Т х Г,,

где Э_ро и Эр, — средневзвешенное эквивалентное расстояние, соответственно, по субъекту. РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки, км;

Г₀ и Г_г — внехозяйственная нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ (земельно-оценочному району) и 1-му объекту оценки. В среднем по субъекту 1—2 тысячи тонн на гектар;

Т — затраты на перевозку  одной тонны груза на 1 км, руб. Берется средний показатель по субъекту.

Нормативная грузоемкость 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) определяется делением общего веса в тоннах реализованной  сельскохозяйственной продукции, веса приобретенных материально-технических  и строительных грузов в среднем  за последние три года на общую  площадь сельскохозяйственных угодий.

Нормативная грузоемкость г-го объекта оценки рассчитывается путем  дифференциации нормативной грузоемкости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъекту РФ (земельно-оценочному району) пропорционально  соотношению балла бонитета г-го объекта оценки к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий в среднем  по субъекту РФ (земельно-оценочному району).