Оценка стоимости земельных участков в РФ

Оцениваемые права — право  собственности.

Категория земель — земли  сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование —  для сельскохозяйственного производства.

Цель оценки — определение  рыночной стоимости земельного участка.

Процедура оценки

После анализа состояния  сельскохозяйственных угодий Московской области и основных тенденций  их использования для оценки был  составлен севооборот культур —  из набора культур, традиционно возделываемых  в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного  районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования  сельскохозяйственных земель. Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

 

Год	Сельскохозяйственная культура
1-Й	Ячмень с подсевом многолетних  трав
2-й	Картофель
3-й	Картофель
4-й	Многолетние травы

Показатели нормативной  урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте:

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Закупочная цена, руб./ц	Затраты на производство, руб. /га
Ячмень с подсевом многолетних  трав	21	250	3 620
Картофель	120	400	25 700
Многолетние травы	44	115	2 580

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических  карт, устанавливающих нормативные  издержки семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном  выражении. Расчет затрат в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

В соответствии с Методическими  рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, при  определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая исходя из «Технических указаний по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на уровне субъекта Российской Федерации» может быть принята в размере 20% от материальных издержек.

 

Расчет коэффициента капитализации

Для целей настоящей оценки безрисковая ставка принимается  равной ставке дохода по рублевым депозитам  по выборке банков высшей категории  надежности, которая на дату оценки составляет 10% годовых.

Определение величины премии за риск

Факторами, определяющими  величину премии за риск, являются:

риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья; риск низкой ликвидности.

Расчет премии за риск инвестиций в сельскохозяйственные земли:

Фактор риска	Величина премии за риск,%	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	6	В Московской области доход  от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики  области
Низкая ликвидность	5	В настоящее время рынок  сельс кохозя йственных

земель в Московской области  не сложился, поэтому ликвидность  оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции в шесть месяцев

Итого                   11

Премия за низкую ликвидность  рассчитана по формуле

Безрисковая ставка х Срок экспозиции (месяцев): 12 = - 10% хб: 12 = 5%.

Таким образом, коэффициент  капитализации составляет 10 + + 11 = 21%.

Расчет стоимости земли

Расчет стоимости 1 га произведен в следующем виде:

Показатель	Ячмень с подсевом	Картофель	Многолетние травы	Среднее значение
Урожайность, ц/га	21	120	44
Цена продажи, руб./ц	250	400	115
Валовой доход, руб./га	5 250	48 000	5 060
Затраты, руб./ га	4 344	30 840	3 096

 
Стоимость объекта оценки = 3063 х 44 273,81 = 135 610 680 (руб.)

 

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.   Почему для оценки сельскохозяйственных земель используют метод капитализации земельной ренты?

2.   Какие виды ренты существуют в рыночной экономике?

3.   В чем заключаются отличия арендной платы от земельной ренты?

4.   В чем состоят отличия дифференциальной ренты I от дифференциальной ренты II?

5.   Какие виды сельскохозяйственных угодий различают при оценке земли?

6.   По какой формуле рассчитывается земельная рента?

7.   Почему при расчете земельной ренты используется показатель нормальной урожайности (средний показатель по области), а не фактическая урожайность конкретного производителя сельскохозяйственных культур?

8.   Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий?

9.   Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель?

 

ТЕСТЫ

Тест 1. Дополнительный доход, возникающий в результате интенсификации производства на лучших по плодородию землях, называется:

а)       абсолютной рентой;

б)       дифференциальной рентой I по плодородию;

в)       дифференциальной рентой II;

г)       дифференциальной рентой I по местоположению;

д)       монопольной рентой.

Тест 2. Какие из нижеперечисленных  факторов не оказывают существенного  воздействия на оценочную стоимость  земельного участка сельскохозяйственного  назначения:

а) местоположение;

б)       плодородие почвы;

в)       величина доходов населения;

г) величина земельного налога;

д)       все факторы существенно влияют на оценочную стоимость?

Тест 3. Какой из нижеперечисленных  методов наиболее широко используется для оценки сельскохозяйственных земель в настоящее время:

а) метод сравнения продаж;

б)       метод капитализации земельной ренты;

в)       метод остатка для земли;

г) метод распределения;

д)       все ответы верны?

Тест 4. Каким методом рассчитывается коэффициент капитализации при  оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий:

а)       по модели оценки капитальных активов;

б)       по модели средневзвешенной стоимости капитала;

в)       методом кумулятивного построения;

г)       используется коэффициент из методики кадастровой оценки;

д)       все ответы верны?

ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ

Задание 1. Имеются три  одинаковых по площади и местоположению сельскохозяйственных участка.

Затраты на производство 1 ц  сельскохозяйственной культуры составили: на первом участке — 14 ден. ед.; на втором — 18 ден. ед.; на третьем — 22 ден. ед.

Цена производства одного центнера сельскохозяйственной культуры включает затраты и 20% дохода от величины затрат.

Урожайность сельскохозяйственной культуры составила: на первом участке  — 35 ц/га; на втором — 28 ц/га; на третьем  — 20 ц/га.

Цена продажи на рынке  одного центнера сельскохозяйственной культуры равна 25 ден.ед.

Определите, на каких участках образуется рента и какова ее величина при ставке капитализации в 23%?

Задание 3. Два фермерских хозяйства имеют по 20 га посевов  зерновых. Их земли одинаковы по плодородию, но расположены на разном расстоянии от места сбыта продукции. Первое хозяйство в 10 км, второе в 25 км. Перевозка 1 т зерна на расстояние в 1 км обходится в 18 руб.

Какая форма ренты образуется в данном случае?

Определите ее величину, если известно, что урожайность в  этих фермерских хозяйствах одинакова  — 25 ц/га.

 

6. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА  ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ

6.1 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА  ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Землями поселений признаются территории, используемые и предназначенные  для застройки и развития городских  и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земли поселений используются в  соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют  культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные  и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования  городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования  земель поселений определяется в  соответствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные  зоны следующие:

■  жилые;

■  общественно-деловые;

■  инженерной и транспортной инфраструктуры;

■  производственные;

■  рекреационные;

■  сельскохозяйственного использования;

■  военных объектов и специального назначения.

Под кадастровой оценкой  городской земли понимается совокупность административных и технических  действий по установлению кадастровой  стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых  кварталов (кластеров).

Кадастровая оценка городских  земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке  земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования  земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских  земель являются массовые данные о  продажах земельных участков для  индивидуального жилищного и  гаражного строительства, коллективного  садоводства и приусадебного  хозяйства, о ставках арендной платы  за земельные участки, а также  о продаже и аренде квартир, гаражей  и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную  ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные  комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные  и риэлторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой  оценки городских земель являются земли  в пределах городской черты.

Основным методическим подходом к определению кадастровой стоимости  земель в кадастровых кварталах  поселений в условиях ограниченной рыночной информации, в соответствии с Методикой ГКОЗП¹, является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих полезность земель поселений для разных видов использования.

При проведении ГКОЗП также  должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы  предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель поселений на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов  Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов  ГКОЗП в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость  программных средств оценки с  автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и  обоснованности достигается путем  формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением  современных методов.

Принцип простоты и универсальности  достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального  назначения поселений и расчет стоимости  земельного участка на основе последовательного  учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного  района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется  через учет традиционных подходов к  оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной  кадастровой оценки земель поселений.

Система принципов представлена на рис. 7.1.

Преемственность

Единство системы

Учет особенностей в использовании  территории субъектов Российской Федерации

Совместимость

ГКОЗП

Достоверность и обоснованность

Простота и универсальность

Охват всех земель и иерархичность

Адаптивность

Рис. Принципы проведения государственной  кадастровой оценки земель поселений

Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов  функционального использования  земель:

■  земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

■  земли под домами индивидуальной жилой застройки;

■  земли дачных и садоводческих объединений граждан;

■  земли гаражей и автостоянок;

■  земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

■  земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;