Оценка недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 20 Сентября 2012 в 19:16, курсовая работа

Описание работы

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение.

Содержание

Введение

1. Оценка недвижимости затратным подходом

2. Оценка недвижимости сравнительным подходом Ошибка! Закладка не определена.

3. Оценка недвижимости доходным подходом Ошибка! Закладка не определена.

Заключение 43

Скачать полностью (128.28 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Работа содержит 1 файл

Курсовая работа -инвестиции.docx

— 141.01 Кб (Скачать)

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;
сравнительных продаж (парных продаж);
срока экономической жизни.

Таблица 1 - Расчёт стоимости строительства по УВПС

1	год ввода	1983
2	год оценки	2011
3	фактический срок эксплуатации, лет	28
4	Строительный объем, м3	1738

Таблица 2 - Расчёт базовой стоимости строительства в текущих ценах

№	Аналог - сборник	Основная часть
1	Измеритель на 1 м3	43,5
2	поправка на 1 климатический район	1,09
3	стоимость измерителя с поправками, руб	47,415
4	строительный объем м3	1738
5	стоимость строительства в ценах 1969 г.	82407,27
6	стоимость строительства в ценах 1984 г.	89967,57
7	стоимость строительства в ценах 1991 г.	141878,8579
8	стоимость строительства в ценах 2011 г.	7093942,895
9	итого в ценах 20 г.	7093942,895
10	С прибылью предпринимателя (12%)	7945216,042
11	С НДС (18%)	9375354,929

Таблица 3 - Расчёт стоимости строительства с учётом отклонения конструктивных элементов

№	Конструктивные элементы	Уд. Вес анал %	Корректировка	Уд. Вес скоррект., %	Стоим. конструкт. элем.,руб.
№	Конструктивные элементы	1	2	3	4
1	фундаменты	9	0	9	843781,9436
2	Стены	14	0	14	1312549,69
3	Перегородки блочные	6	0	6	562521,2957
4	перекрытия железобетонные плиты	15	0	15	1406303,239
5	Крыша	4	0	4	375014,1972
6	Внутренняя отделка Масляная краска	3	0	3	281260,6479
7	Кровля рулонная	4	0	4	375014,1972
8	Полы деревянные	2	0	2	187507,0986
9	Полы бетонные	3	0	3	281260,6479
10	Кафельная плитка	1	0	1	93753,54929
11	Проёмы оконные	3	0	3	281260,6479
12	Проёмы дверные	4	0	4	375014,1972
13	Наружная отделка штукатурка	7	0	7	656274,845
14	Электроснабжение	5	-1	6	562521,2957
15	Теплоснабжение	3	-1	4	375014,1972
16	Снабжение холодной водой	3	0	3	281260,6479
17	Снабжение горячей водой	4	0	4	375014,1972
18	Канализация	4	0	4	375014,1972
19	Вентиляция	2	0	2	187507,0986
20	Прочие работы	4	0	4	375014,1972

Таблица 4 - Расчёт величины устранимого физического износа

№	Конструктивные элементы	стоимость нового элемента	% износа	Износ, руб	Остаточная стоимость
№	Конструктивные элементы	1	2	3	4
1	Фундамент	843781,9436	10%	84378,19436	759403,7492
2	Стены	1312549,69	10%	131254,969	1181294,721
3	Перегородки блочные	562521,2957	10%	56252,12957	506269,1661
4	Перекрытия железобетонные плиты	1406303,239	10%	140630,3239	1265672,915
5	Крыша	375014,1972	0%	0	375014,1972
6	Внутренняя отделка Масляная краска	281260,6479	15%	42189,09719	239071,5507
7	Кровля рулонная	375014,1972	40%	150005,6789	225008,5183
8	Полы деревянные	187507,0986	20%	37501,41972	150005,6789
9	Полы бетонные	281260,6479	25%	70315,16198	210945,4859
10	Кафельная плитка	93753,54929	15%	14063,03239	79690,5169
11	Проёмы оконные	281260,6479	35%	98441,22677	182819,4211
12	Проёмы дверные	375014,1972	35%	131254,969	243759,2282
13	Наружная отделка штукатурка	656274,845	20%	131254,969	525019,876
14	Электроснабжение	562521,2957	40%	225008,5183	337512,7774
15	Теплоснабжение	375014,1972	40%	150005,6789	225008,5183
16	Снабжение холодной водой	281260,6479	40%	112504,2592	168756,3887
17	Снабжение горячей водой	375014,1972	40%	150005,6789	225008,5183
18	Канализация	375014,1972	20%	75002,83944	300011,3578
19	Вентиляция	187507,0986	20%	37501,41972	150005,6789
20	Прочие работы	375014,1972	0%	0	375014,1972
				1837569,566

Таблица 5 - Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Короткоживущие элементы	остаточная стоимость	фактический срок эксплуатации	нормативный срок эксплуатации	коэффициент износа	износ	остаточная стоимость
Короткоживущие элементы	1	2	3	4	5	6
Полы деревянные	150005,679	5	30	0,166666667	25000,95	125004,732
Полы бетонные	210945,486	5	10	0,5	105472,7	105472,743
кафельная плитка	79690,5169	35	60	0,583333333	46486,13	33204,382
Проёмы оконные	182819,421	10	15	0,666666667	121879,6	60939,807
Проёмы дверные	243759,228	10	15	0,666666667	162506,2	81253,0761
Перегородки блочные	506269,166	20	40	0,5	253134,6	253134,583
штукатурка	525019,876	15	20	0,75	393764,9	131254,969
покраска	239071,551	7	10	0,7	167350,1	71721,4652
Снабжение горячей водой	225008,518	15	20	0,75	168756,4	56252,1296
Снабжение холодной водой	168756,389	5	30	0,166666667	28126,06	140630,324
крыша	375014,197	5	30	0,166666667	62502,37	312511,831
Вентиляция	150005,679	30	40	0,75	112504,3	37501,4197
Канализация	375014,197	35	40	0,875	328137,4	46876,7747
	3431379,9	197	360	25000,94648	1975622	1455758,24

Таблица 6 - Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов

1	стоимость нового строительства	9375354,929
2	минус исправленный физический износ	1837569,566
3	минус стоимость короткоживущих элементов	1455758,237
4	итого стоимость долгоживущих элементов	6082027,126
5	фактический возраст здания	28
6	нормативный срок эксплуатации	83
7	коэффициент к определению износа	0,337349398
8	неисправимый физический износ долгоживущих элементов	2051768,187
9	совокупный физический износ	5345095,99
10	стоимость на дату оценки	4030258,939

Таблица 7 - Расчёт стоимости затратным подходом за вычетом всех видов износа

1	стоимость нового строительства	9375354,93
2	совокупный износ	5345095,99
3	итоговая стоимость всего здания	4030258,94
4	стоимость столовой 423,9 кв м	5091111758704,7

2.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

Объект не должен быть уникальным.
Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Информация о работе Оценка недвижимости