Оценка недвижимости

     Введение 

     Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью.

     Основные  проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой  стоимости. Она имеет большое  значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:

• проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
• зонирование территорий;
• архитектурно — строительный контроль;
• лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.

     Недвижимость  — это товар, который значительно  медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.

1. Виды стоимости объектов недвижимости

 

     Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

     Рыночная  стоимость объекта  недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается что стороны располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без принуждения, а на величине сделки не отражаются  какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

     Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Если  рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта  недвижимости, то потребительская стоимость  определяется исходя из текущего использования объекта.

     Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости

Таким образом, восстановительная стоимость  выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта функционального аналога.

     Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

     Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

     Налогооблагаемая  стоимость (стоимость  до налогообложения) имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости.

В настоящее  время, такая оценка объектов недвижимости производится  без привлечения экспертов по нормативной методике, путем инвентаризационной стоимости объекта недвижимости. Эта оценка базируется на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

     Ликвидационная  стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта недвижимости или при его вынужденной продаже.

     Первоначальная  стоимость объекта  недвижимости – фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

     Остаточная  стоимость объекта  недвижимости -  стоимость объекта с учетом износа.

     Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании – рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

     Стоимость действующего предприятия -  стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства .

     Залоговая стоимость объекта  недвижимости – стоимость объекта недвижимости для целей обеспечения кредита.

     Стоимость специализированных объектов недвижимости – стоимость объекта недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть продан на рынке.

     Стоимость права аренды объекта недвижимости – единовременная плата за право пользования и распоряжения объектом недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Принципы  оценки недвижимости

 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Методы  и подходы оценки недвижимости

     Известно  несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных  объектов. Выбор того или иного  метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции  и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к  оценке недвижимости:

- Сравнительный (рыночный)

- Затратный 

- Доходный 

 

Сравнительный (рыночный) подход 

     Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект  не должен быть уникальным.

2.Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3.Факторы,  влияющие на стоимость сравниваемых  аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

     Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса  и предложения.

     Формула:

     Ц_кх - цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования).

                                                 

     где Ц_кхi – цена продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования)

     P_i – цена продажи i-го аналога

     C_обi – стоимость оборудования i-го аналога

     S_пi – площадь i-го аналога