Оценка недвижимости

Основные этапы процедуры  оценки методом капитализации:

1. определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2. расчет ставки капитализации;
3. определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании  без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

,                                                    (4.2)

где S - площадь, сдаваемая  в аренду, м2;

См - арендная ставка за 1 м2.

Действительный валовой  доход (ДВД) - это потенциальный валовой  доход за вычетом потерь от недоиспользования  площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов  от нормального рыночного использования  объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы      (4.3)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход  за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных  отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР                                            (4.4)

Операционные расходы - это  расходы, необходимые для обеспечения  нормального функционирования объекта  недвижимости и воспроизводства  действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1. ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2. нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал  строится методом кумулятивного  построения:

+  Безрисковая ставка дохода +

+  Премии за риск +

+  Вложения в недвижимость +

+  Премии за низкую ликвидность недвижимости +

+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и  реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

;

;                                                 (4.5)

где Rн – номинальная ставка;

Rр – реальная ставка;

Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих  формул:

                       ;               

;                                 (4.6)

где Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

• надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент  капитализации должен удовлетворять  требованиям доходности на обе части  инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или  техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации  для заемного капитала называется ипотечной  постоянной и рассчитывается по следующей  формуле:

;                                                          (4.7)

где Rm – ипотечная постоянная;

ДО – ежегодные выплаты;

К – сумма ипотечного кредита.

 

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

;                                                       (4.8)

где Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;

PTCF – годовой денежный  поток до выплаты налогов;

Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение:

,                    (4.9)

где М – коэффициент  ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение  в стоимости актива, то возникает  необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы  капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Ур - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа  возмещения инвестированного капитала:

• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  возмещение основной суммы будет  осуществляться равными частями. Годовая  норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости  актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку  службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

;                                                         (4.10)

где n – оставшийся срок экономической жизни;

Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования:

• срок - 5 лет;
• R - ставка доходности инвестиций 12%;
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

,                                             (4.11)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на  инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

,                                             (4.12)

где Уб - безрисковая ставка процента.

Преимущества метода капитализации  доходов заключаются в том, что  этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при  его применении анализируются с  точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое  количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого  дохода составляется гипотетический отчет  о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

• Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: 
  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален  и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом  ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

1. потенциальный валовой доход;
2. действительный валовой доход;
3. чистый операционный доход;
4. денежный поток до уплаты налогов;
5. денежный поток после уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что  требуется дисконтировать именно денежный поток, так как: