Оценка недвижимости

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного  потока при использовании метода ДДП:

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены 
   на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов;
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1. назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2. принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3. капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости  денежной суммы, получаемой или выплачиваемой  в будущем».

Ставка дисконтирования  должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент  капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей  стоимости будущих денежных потоков  в номинальном и реальном исчислениях  одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать  друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для  расчета ставки дисконтирования  применяются следующие методы:

1. метод кумулятивного построения;
2. метод сравнения альтернативных инвестиций;
3. метод выделения;
4. метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма  всех рисков, присущих каждому конкретному  объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках  с аналогичными объектами на рынке  недвижимости.

Обычный алгоритм расчета  ставки дисконтирования по методу выделения  следующий:

• моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;
• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
• полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан  на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических  показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка  и регулярно публиковать. Такие  данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных  показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП производится по формуле:

;                                    (4.13)

где PV – текущая стоимость;

Ci – денежный поток периода t;

It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

M – остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или  стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости равна = Текущая  стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

 

 

 

1. Основная площадь, м2		423,9
2. Ставка аренды, руб.		600
3. Итого, руб./мес.		254340
4. Всего, руб./год		3052080
5. Итого потенциальный  валовый доход		3052080
6. Среднегодовые потери  от неплатежей арендной платы	2-3%	91562,4
7. Среднегодовые потери  арендной платы от незанятости	5-25%	763020
8. Итого действительный  валовый доход		2197497,6
9. Операционные расходы	19%	417524,544
10. Чистый операционный  доход = ДВД - Опер. Расходы		1779973,056
11. Ставка капитализации		32%
12. Стоимость доходным  подходом ЧОД/ ставка капитализации		1304764,2

Таблица 1 – Расчёт стоимости  доходным подходом

 

 

 

Таблица 2 – Расчёт ставки капитализации

 

Безрисковая ставка	9%
+риск рынка недвижимости	3%
+риск рынка капитала	3%
+риск низкой ликвидности	5%
+риск управления недвижимостью	5%
+экологический риск	3%
+законодательный риск	4%
Итого	32%

 

 

 

Таблица 3 – Расчёт итоговой величины стоимости объекта недвижимости

Наименование	Стоимость затратным подходом	Стоимость доходным подходом
Столовая 423,9 м2	5091111758704,7	1304764,2
Удельный вес	0,6	0,4
Итого	3054667055222,8	521905,68
Итого с округлением до тысяч руб.	3054667055223	521906

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Оценка недвижимости - это  определение ее предположительной  рыночной стоимости. Достоверность  такого предположения полностью  зависит от того, насколько аргументировано, комплексно и профессионально конкретный оценщик произвел процедуру оценки. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может  возрастать с течением времени. Очень  важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею.

В основе процесса оценки недвижимости лежат три основных подхода:

• Затратный подход,
• сравнительный подход,
• доходный подход.

Подходы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.
2. Свод стандартов оценки РОО, 2005.
3. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА-М, 1997.-320 с.
5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. - Москва: Финансы и статистика, 2003 г.
6. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2000.
7. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская Деловая Литература, 2002.
8. Кулаков К. Ю. Оценка объектов недвижимости. М.: ЮНИТИ, 2005.
9. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты. \Под ред. В. В. Григорьева. М.: ИНФРА-М, 2004.
10. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. М.,2004.

11.Цогоев А. Управление недвижимостью. М.: Бизнес, 2004.

  12.Экономика недвижимости. \Под ред. С. В. Гриненко. М.: Дело, 2005.

          13.Экономика недвижимости: Учеб. пособ./ Под ред. В.И. Ресина. М.: Дело, 2006.