Геодезические приборы

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально  для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как  остаточный, а стоимость земли  определяется величиной остаточного  дохода.

 

Таблица 1.1

Остаточная продуктивность земли

Для плодородной земли  характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью. Если возрастет  цена сельскохозяйственных продуктов, то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

 

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

 

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных  прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

 

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и  предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения.

 

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

 

Принцип изменения  внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

 

Влияние указанных ранее  трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных  вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором  наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта  недвижимости. Именно этот вариант  применяется для оценки стоимости  земли.

 

Тема  Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

В данной теме рассматривается  порядок определения кадастровой  оценки  земель  с/х назначения.

 

Вопросы темы:

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории РК.

Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками. Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка на его площадь.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РК, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

Для целей государственной  кадастровой оценки земли сельскохозяйственного  назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп¹:

I группа ¾ сельскохозяйственные угодья;

II группа ¾ земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т. д.;

III группа ¾ земли под замкнутыми водоемами;

IV группа ¾ земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;

V группа ¾ земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;

VI группа ¾ земли, пригодные под оленьи пастбища.

Государственная кадастровая  оценка земель сельскохозяйственного  назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости  каждой из шести групп земель. В  основе кадастровой оценки лежит  определение кадастровой стоимости  сельскохозяйственных угодий.

Под сельскохозяйственным угодьем  понимается территория, систематически используемая для определенных целей  и обладающая конкретными естественно-историческими  свойствами. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, многолетние  насаждения, сенокосы, пастбища и залежь.

Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.

Сенокосом называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под сенокошение. Различают заболоченные, заливные и суходольные сенокосы.

Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные  участки, пригодные для пастьбы  скота, не используемые под сенокос  и не являющиеся залежью.

Залежь ¾ земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар.

Определение удельных показателей  кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в два этапа.

На первом межрегиональном  этапе осуществляется определение  удельных показателей кадастровой  стоимости сельскохозяйственных угодий в границах субъектов РФ и разработка базовых нормативов для проведения второго этапа оценки.

Второй этап ¾ определение удельных показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административных районов и землевладений.

 

 

Тема   Оценка земель населенных пунктов

В данной теме рассматривается  порядок определения кадастровой  оценки  земель населенных пунктов.

Вопросы темы:

Порядок кадастровой  оценки земель населенных пунктов.

 Выделение  микрозон путем дифференциации  земель на подгруппы земель  различного функционального использования.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Основные территориальные  зоны следующие:

· жилые;

· общественно-деловые;

· инженерной и транспортной инфраструктуры;

· производственные;

· рекреационные;

· сельскохозяйственного использования;

· военных объектов и специального назначения.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов (кластеров).

Кадастровая оценка городских  земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются Регистрационные палаты, БТИ, Земельные  комитеты, Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет по архитектуре, оценочные  и риэлторские фирмы и другие организации.

Объектом кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Основным методическим подходом к определению кадастровой стоимости  земель в кадастровых кварталах  поселений в условиях ограниченной рыночной информации, в соответствии с Методикой ГКОЗП¹, является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками, как свободными от застройки, так и застроенными, с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих полезность земель поселений для разных видов использования.

При проведении ГКОЗП также  должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы  предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель поселений на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов  Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими  функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов ГКОЗП в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и  обоснованности достигается путем  формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением  современных методов.

Принцип простоты и универсальности  достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального  назначения поселений и расчет стоимости  земельного участка на основе последовательного  учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного  района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется  через учет традиционных подходов к  оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной  кадастровой оценки земель поселений.

Система принципов представлена на рис. 7.1.

Рис. 7.1. Принципы проведения государственной кадастровой оценки земель поселений

Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов  функционального использования  земель:

· земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

· земли под домами индивидуальной жилой застройки;

· земли дачных и садоводческих объединений граждан;

· земли гаражей и автостоянок;

· земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;

· земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;