Геодезические приборы

Под земельным правопорядком  понимается система земельных отношений, соответствующая в должной мере целям и задачам земельной  политики, закрепленным в правовых принципах и нормах земельного права.

 

Тема  Учет земель. 

В данной теме рассматривается назначение и характеристика учета земель.

Вопросы темы

 

Назначение и  характеристика учета земель.

 Объект, принципы, виды и способы учета земель.

      Учёт земель представляет собой государственное мероприятие по накоплению, систематизации и анализу всесторонних сведений о количестве, размещении и хозяйственном использовании земельных ресурсов. Являясь составной частью земельного кадастра, учёт продолжает изучение хозяйственного состояния земель.

Кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Кадастровый учет земельных  участков проводится по месту их нахождения, по единой методике.

Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию. Все  изменения фиксируются после  того, как они произошли на местности. Данные учета земель заносятся в  земельно-кадастровую книгу по каждому  земельному участку.

Учету подлежат земли всех категорий, и он ведется по видам  земельных угодий.

Категории пригодности земель выделяют по основным стадиям их образования  и развития в соответствии с относительным  возрастом земель и основным сельскохозяйственным назначением. Действующая классификация  земельного фонда предусматривает  выделение следующих категорий  пригодности:

I - земли, пригодные под  пашню;

II - земли, пригодные преимущественно  под сенокосы;

III - земли пастбищные, после  улучшения могут быть пригодны  под другие сельскохозяйственные  угодья;

IV - земли, пригодные под  сельскохозяйственные угодья после  коренных мелиораций;

V - земли, малопригодные  под сельскохозяйственные угодья;

VI - земли, непригодные  под сельскохозяйственные угодья;

VII - нарушенные земли.

Методологическую базу для проведения как массовой, так  и индивидуальной оценки земельных  участков составляют принципы оценки, которые можно объединить в следующие 4 группы:

- принципы пользователя  недвижимого имущества, вытекающие  из его предоставления;

- связанные с рыночной  средой;

- непосредственно связанные  с объектом недвижимости;

- наиболее эффективного  использования, как синтезирующий  все предыдущие, выделен в самостоятельную  группу.

Следует также отметить, что, во-первых, не к каждому объекту  оценки могут быть применены все  принципы; во-вторых, в зависимости  от конкретной ситуации или действующего лица один принцип может перевесить все другие; в-третьих, несовершенное функционирование рынка недвижимости, вмешательство государственных органов может помешать реализации принципа в полном объеме; в-четвертых, все названные принципы лишь отражают тенденцию экономического поведения людей, но не гарантируют его реальность.

Важнейшим качественным свойством  почвы как главного средства производства в сельском хозяйстве является плодородие. Плодородие почвы - это способность  почвы удовлетворять потребности  растений в необходимых для них  питательных веществах и влаге. Различаются следующие виды плодородия: естественное и искусственное (по происхождению  плодородия), потенциальное и эффективное, или экономическое (по использованию  плодородия), абсолютное и относительное (по характеристике плодородия).

Естественное плодородие создаётся в результате длительного  почвообразовательного процесса, протекающего в определённых климатических условиях.

Вновь созданное плодородие почвы называется искусственным. Естественное и искусственное плодородие составляют экономическое плодородие. Но при  использовании земли необходимо учитывать не только естественные свойства, но и вложенные затраты труда. Это значит, что плодородие выступает  как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие почвы  характеризуется урожайностью с  единицы земельной площади. Рост урожайности сельскохозяйственных культур свидетельствует о повышении  абсолютного плодородия почвы.

Относительное плодородие почвы  характеризуется количеством продукции  полученной на единицу затрат. Для  установления относительного плодородия необходимо знать, сколько затрачено  овеществленного и живого труда  на единицу продукции. Количество произведённой  продукции, отнесённое к равным производственным затратам, и будет характеризовать  относительное плодородие участка  земли.

Т

 

 

Тема       Качественная и экономическая оценка  земель.

В данной теме рассматривается  определение качественная и экономическая  оценка земель.

 

Вопросы темы

Природно-сельскохозяйственное районирование земельного фонда  РК

Принципы внутриобластного земельно-оценочного (кадастрового районирования

            При правильном применении оба метода хороши и должны давать приблизительно одинаковые результаты оценки стоимости земельных участков. Однако у каждого из них есть свои преимущества и недостатки. Преимуществом метода базового участка является то , что в самой, основе его лежит подход сравнения продаж. При внесении поправок в цены продаж для приведения их к базовому участку рассматриваются отличия в местоположении, размере, интенсивности транспортного потока, возможностях подъезда и в других факторах. Таким образом, метод может дать точные обоснованные ориентиры для проведения дальнейших расчетов, и в случае, когда участки значительно отличаются друг от друга по пейзажу, интенсивности, размеру и другим важным показателям, он по своей концепции является более совершенным, чем метод единицы сравнения.

Основным преимуществом  метода единицы сравнения является его относительная простота и  легкость, основанная на определении  средней или типичной стоимости  единицы сравнения, которая в  дальнейшем подвергается корректировке  по отличительным характеристикам.

Механизм внесения поправок на отличительные характеристики

Порядок внесения поправок может быть разным :

•  во-первых, поправки можно  вносить прибавлением или вычитанием соответствующей суммы в денежном выражении;

•  во-вторых, они могут  вносится путем сложения или вычитания  отклонений в процентном выражении;

•   в-третьих,   внесение   поправок   можно   осуществить   перемножением   соответствующих  коэффициентов.

 

ТИПИЧНЫЕ  ПОПРАВКИ НА ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ   ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Поправки на отличительные  физические характеристики земельного участка формируются и сводятся в таблицы поправочных коэффициентов  из баз данных анализа продаж земельных  участков в конкретном регионе. Вместе с тем в практике оценочной  деятельности существуют некоторые  зависимости имеющие общую закономерную тенденцию. К ним относятся поправки на глубину участка, на неправильность формы, на угловое расположение. Все  эти поправки применяются при  определении стоимости земельного участка исходя из фронтальной границы. Поправка на глубину участка. Размер земельного участка является, конечно, самой важной отличительной характеристикой, поскольку чем крупнее участок, тем, как правило, меньше цена за единицу  площади. В основе данной поправки лежит  эмпирическое правило «4-3-2-1». Это  правило подразумевает, что на первые 25% глубины падает 40% стоимости, на вторые - 25% - 30 % стоимости, на третьи 25 % - 20 % стоимости  и на последние -25 % - 10 % стоимости  участка. Хотя это правило иногда и полезно, но для более точного  определения стоимости участка  в зависимости от его глубины  необходимо использовать данные анализа  рынка. Поправки на неправильность формы. При одинаковой площади и протяженности  фронтальной границы участок  неправильной, в частности треугольной, формы оценивается ниже, чем участок  прямоугольный, из-за неудобств при  проведении строительных работ и  эксплуатации. Иногда используемое при  оценке участков треугольной формы  эмпирическое правило выглядит как  «правило, 65-35». Это правило подразумевает, что стоимость треугольного участка  с основанием по фронту улицы будет  составлять приблизительно 65 % от стоимости  участка прямоугольной формы  с такой же протяженностью фронтальной  границы и глубиной. Соответственно, стоимость треугольного участка  в том случае, когда на главной  улице находится его вершина, составит 35 % от стоимости участка  прямоугольной формы. Поправки на угловое  расположение. Влияние, которое оказывает  на стоимость угловое расположение, является, в основном, функцией категории  собственности и ее месторасположения. Наглядно это влияние проявляется  в случае коммерческих объектов недвижимости, магазинов, кафе, автозаправочных станциях. Преимущества их углового расположения проявляются в свободе входа  и выхода, в простоте подъезда при  высокой интенсивности транспортного  потока и в дополнительных возможностях оформления витрин и организации  рекламы.

Расчет величины углового расположения ведется в основном двумя основными приемами:

1.  При одинаковой стоимости  единицы протяженности фронтальной  границы - отношением главной  фронтальной границы к общей  фронтальной границе выраженное  в процентах.

2.  При разной стоимости  единицы протяженности фронтальной  границы - отношением стоимости   единицы протяженности границы  по боковой улице к стоимости  единицы протяженности границы  по главной улице выраженное  в процентах.

МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД, ОСНОВАННЫЙ НА КАПИТАЛИЗАЦИИ ЧИСТОГО ДОХОДА ИЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Данный подход наиболее часто  используется в случаях, когда земля  предоставляется в аренду отдельно от зданий и сооружений. При этом ежегодный чистый доход от аренды, который определяется как разница  между размером арендной платы, налогами на собственность и операционными  затратами, может быть переведена в  стоимость земельного участка путем  капитализации.

При этом подходе стоимость  объекта оценки определяется как  отношение годового чистого дохода к ставке капитализации.

Данный методический подход можно применять и для застроенных  земельных участков, объединяя его  с методическим подходом, основанным на учете затрат на развитие земельной  собственности. Сначала путем капитализации  чистого дохода от сдачи в аренду зданий и сооружений, расположенных  на земельном участке, устанавливается  стоимость застроенного участка. Далее  определяется размер затрат на обустройство и застройку, который отнимается от общей стоимости земельной  собственности. Разница представляет собой стоимость земли. В существующей оценочной практике данный метод  носит название метод «извлечения».

Ставка капитализации  определяется двумя методами:

1.   на основе рыночных  данных - как соотношение чистого  дохода к ценам продажи, подобных  объектов земельной собственности;

2.  методом кумулятивного  построения на основе нормы  отдачи с учетом компонентного  состава недвижимости.

В общем виде ставка капитализации  состоит из двух составляющих нормы  прибыли и нормы возврата и  имеет следующий вид:

Ro = Yo + Н

Где: Ro - общая ставка капитализации;

Yo - норма прибыли;

Н - возврат капитала.

                                Тема  Оценка стоимости земель

В данной теме рассматривается  основные принципы рыночной стоимости  земли 

Вопросы темы

 

Основные принципы рыночной стоимости земли (принцип замещения, спроса и предложения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования  и др.)..

Основой определения стоимости  конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Схема принципов  оценки земли

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает  ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность ¾ понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. ,

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку  она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую  экологическую функцию. Поэтому  весь земельный фонд страны не может  являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют  не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного  использования относятся национальные парки и заповедники, культовые  и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т. п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим  законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. ,

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Кроме того, поскольку использование  земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости  в конкретном районе всегда учитывает  перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении  данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать  и сопоставлять влияние принципов  спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.