Оценка стоимости бизнеса

Физический износ рассчитывался  методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Срок экономической  жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспортно с использованием техпаспортов на здания и результатов обследования.

функциональный  износ

функциональный износ  заключается в не соответствии объекта  оценки современным стандартам с  точки зрения его функциональной полезности.

Признаки   функционального   износа:   несоответствие  объемно- планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая  различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.

Функциональный износ  подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый - определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый - вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или   конструктивными   характеристиками   оцениваемых   зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком такого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устаревание этих недостатков.

 

Износ внешнего воздействия (экономический износ)

Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения  его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или  другими факторами.

Источники информации для расчетов

1.Общая   часть   к   сборникам   укрупненных   показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и  организациях, состоящих на государственном  бюджете.

2.Сборники «Укрупненных  показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».

                  3. "Разъяснение по вопросам  оценки недвижимости при использовании  сборников УПВС" - М: Республиканское  управление технической инвентаризации, 1995.

4-Индексы изменения  сметной стоимости строительства (индексы

инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального  Центра Экономики и Ценообразования  в Строительстве").

Восстановительная   стоимость  -   это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

=> Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость  оцениваемого здания в уровне цен  на дату оценки определяется путем  пересчета стоимости строительства  в уровне цен 1969 года сначала в  уровень цен 1984 года, а затем - в  уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости  в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый  в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И 69/84=1,17

Переход к уровню цен  на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные  работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/06 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2006г.

И 1984/2006 ⁼ 31,41.

=> Прочие удорожания

Прибыль девелопера.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости  объекта по затратным  подходом

Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 10):

Таблица 10

Удельные  веса конструктивных элементов по данным УПВС

Основные конструктивные элементы	Удельный вес  в общей стоимости, %
Фундамент	10
Стены	26
Перекрытия  и покрытия	8
Кровля	10
Полы	15
Проемы	12
Отделка внутренняя	6
Внутренние  инженерные сети	7
Прочие	6
Долгоживущие  элементы	44
Короткоживущие  элементы	56
Всего	100

 

Определим восстановительную  стоимость объекта аналога 259 кв.м., объем

строения 1264 куб.м. (таблица 11):

Таблица 11

Определение восстановительной стоимости объекта  аналога

Аналог	Стоимость един. Площ. Руб./м2	Стоимость един.объема, руб./м.куб		Стоимость приведена  в ценах
УПВС №18, табл. 49	-	21,8		1969г.
Корректировки
Элементы сравнения	Описание				Корект. коэфф.
	объект оценки		объект- аналог
Количество  этажей	1		1		1
Класс капитальности	II		II		1
Общая площадь, м2	259		-		1
Объем, мЗ	1264		до 1000		1,26
Фундамент	бетонный		бетонный		1
Стены	Кирпичные		Кирпичные		1
Перекрытия	Ж/бетонные		Ж/бетонные		1
Крыша и кровля	Кров.железо		Кров.железо		1
11олы	Цементные		Цементные		1
Окна	Деревянные		деревянные		1
Отделка внутренняя	простая		простая		1
Внутренние  инженерные сети	все		все		1

Продолжение таблицы 11

Общий корректирующий коэффициент		1,02
Поправка на климатический район		1,09
Корректирующий  коэффициент перехода 69-84		1,17
И на 22.03.2002г.		31,41
Стоимость объекта  в ценах на дату оценки, руб.		1145104.5
Прибыль предпринимателя, % от затрат	20	229021
Стоимость восстановления объекта, Руб.		1374125

Распределение стоимости нового строительства  по конструктивным элементам представлено в таблице 12:

Таблица 12

Распределение стоимости нового строительства

по  конструктивным элементам

Основные конструктивные элементы	Удельный вес  в общей стоимости, %	Стоимость, тыс.руб.
Фундамент	10	137412,5
Стены	26	357272,5
Перекрытия  и покрытия	8	109930
Кровля	10	137412,5
Полы	15	206118,75
Проемы	12	164895
Отделка внутренняя	6	82447,5
Внутренние  инженерные. сети	7	96188,75
Прочие	6	82447,5
Долгоживущие  элементы	44	604615
Короткоживущие  элементы	56	769510
Всего	100	1374125

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение исправимого  физического износа представлено в  таблице 13:

 

Таблица 13

 

Определение исправимого физического износа

Конструкции и  элементы с признаками износа	Стоимость устройства нового эле- мента,тыс.руб	% износа	Износ, тыс.руб
1	2	3	4
Фундамент	137412,5	20	27482,5
Стены	357272,5	30	107181,75
Перекрытия и покрытия	109930	20	21986
Кровля	137412,5	30	41223,75
Полы	206118,75	5	10305,94
Проемы	164895	3	4946,85
Отделка внутренняя	82447,5	7	5771,33
Внутренние  инженерные сети	96188,75	10	9618,88
Прочие	82447,5	5	4122,38
Всего	1374125	0	232639,36

Определение неисправимого  физического износа короткоживущих

элементов представлено в таблице 14:

Таблица 14

Определение неисправимого физического износа короткоживущих

элементов

Основные конструктивные элементы	Остаточная  стоимос ть	Фактический срок эксплуатации	Нормативн ый срок эксплуатации	износ, %	Износ тыс. рублей
Кровля	96188,75	16	20	80,00	76951,00
Полы	195812,81	3	55	5,45	10680,70
Проемы	159948,15	3	45	6,67	10663,21
Отделка внутренняя	76676,18	3	35	8,57	6572,24
Внутренние  инженерные сети	86569,88	3	60	5,00	4328,49
Прочие	78325,13	16	100	16,00	12532,02
Всего	693520,89				121727,67

 

Расчет неисправимого  физического износа долгоживущих элементов

представлен в  таблице 15:

Таблица 15

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Параметры	Значения
Стоимость строительства  нового объекта, тыс.руб.	1374125
Исправимый  физический износ, тыс. руб.	232639,36
Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб.	693520,89
Стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс.руб.	447964,75
Фактический возраст  здания	16
Нормативный срок эксплуатации	100
Коэффициент к  определению износа	0,44
Неисправимый  физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб.	76474,36
Общий износ, тыс. руб.	430842
Остаточная  стоимость, тыс. руб.	943283

Определение функционального износа

Значение функционального  износа принимаем равным нулю.

Определение внешнего износа

Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим   положением,   сложившимся   в   данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос  о  применении  процедуры  банкротства.  На  основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.

Общий (совокупный) износ  зданий и сооружений определяется суммированием  всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Анализ восстановительной  стоимости объекта с учетом износа определяется по  следующей формуле 4:

 

Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС  х Им)-(ПВС х Иэ)        (формула 4)

где Иф- физический износ,

      Им- функциональный  износ (моральный),

Иэ -экономический износ

Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

Сравнительный подход.

 

Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения. Правда, подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную   роль   играет   коэффициент   различия   коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.

В Свердловской области  объектов аналогичной функциональной полезности не выявлено, на дату близкую  к дате оценки. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические  издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».

 

Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.

Оценка  доходным подходом.

Общие положения