Оценка стоимости бизнеса

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой  процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение  дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный  по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

В данном отчете использовался  метод прямой капитализации.

Определение ставки дисконтирования

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности  вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения  о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Определение риска

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий по-

лучения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться  как вероятность или степень  осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется  безрисковая норма дохода, к которой  добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.

Определение очищенной от риска нормы дохода

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым  операциям.

В качестве безрисковой  ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

Поправка на неликвидность

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при  продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического  анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

Поправка на риск

При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых  начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.

Прямая капитализация

В случае, когда можно  предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.

Данный метод предусматривает  капитализацию дохода в стоимость  при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна  ставке дисконтирования плюс ежегодный  процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни деленному на остаточный срок жизни объекта.

Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.

Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического  износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.

Определение ставки арендной платы

Ставка арендной платы  рассчитана в соответствии с Методикой  расчета арендной платы за нежилые  помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.

Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год

(таблица 16) рассчитывается  по следующей формуле 5:

Апл = 200 х К 1 х К2 х  КЗ К4 х К5 х Sар                     (формула 5)

Где Алл -арендная плата  за год в руб.

Sар - общая арендуемая площадь;

К1 - коэффициент территориального зонирования;

К2 - коэффициент благоустройства  объекта недвижимости;

КЗ - коэффициент типа деятельности;

К4 - коэффициент комфортности;

К5 - коэффициент, учитывающий  основной материал объекта

недвижимости;

 

 

Таблица 16

Расчет  арендной платы за нежилые помещения  на год

Наименование	S,м.кв	К1	К2	КЗ	К4	К5	Арендная плата  в год, руб.
Здание цеха	259	1,5	0,8	1,4	1,0	1,8	156642

Определение прочих расчетных параметров

Валовой операционный доход  включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.

Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта  и то, и что часть помещений  будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.

Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.

Эффективный валовой  доход получен от валового операционного  дохода, путем применения коэффициента К1.

Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от

эффективного валового дохода в год.

Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:

Таблица 17

Расчет  чистого операционного дохода

Остаточная  стоимость согласно затратному подходу, рублей	Налог на имущество  в год, рублей	Валовой операци онный ДОХОД, Рублей	К1	Эффектив ный  валовой доход, рублей	Расходы по управ  лению объектом, рублей	Чистый операцион  ный доход рублей,
820650	16413	156642	0,7	109649	219	93017

 

Результаты  расчетов методом капитализации дохода

 

Расчет ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость

получена как  отношение чистого операционного  дохода и ставки

капитализации и составляет (таблица 18):

Таблица 18

 Стоимость здания мини пекарни доходным подходом

Наименование	Чистый операционный доход,рублей	Доходная стоимость  рублей
Здание мини пекарни	93017	342100

 

Стоимость здания, определенная методом капитализации  дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение   затратного   подхода   в  данном   случае   носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован  ранее.

Учитывая вышеизложенное, считаю возможным предположить, что  значимость расчетов различными подходами  при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде

удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):

 

 

 

 

Таблица 19

 

Расчет  скорректированной рыночной стоимости  объекта

недвижимости

Подход	Стоимость объекта	Весовой коэффициент	Скорректированная рыночная стоимость, рублей
1	2	3	4
Затратный	820650	0,3	246195
Сравнительный	0	0	0
Доходный	410520	0,7	287364
Итого		1	533 560

Таким образом, окончательная величина стоимости  объекта недвижимости

ООО «Наш хлеб» составляет:

533560 (Пятьсот тридцать три тысячи  пятьсот шестьдесят) рублей

 

3.3. Оценка стоимости оборудования

 

При оценке машин  и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:

Подходы к оценке машин и оборудования

Затратный подход	Сравнительный (рыночный) подход	Доходный подход
Определение стоимости  воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость  восстановления или стоимость замещения)	Определение стоимости актива    исходя    из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и  его аналогов	Определение стоимос- ти актива исходя из прогнозируемого  по- тока доходов

 

 

В зависимости  от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно взятая  машина или оборудование (типичный  случай - определение страховой стоимости,  купля-продажа; передача в аренду);

- множество  условно независимых друг от  друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных  фондов);

- производственно-технологические   системы;  комплекс  машин  и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

На предприятии  ООО «Наш хлеб» имеется следующее хлебопекарное оборудование:

 

• Взбивальная машина МС 12-15,
• Машина тестораскаточная МРТ-601
• Мукопросеиватель П-2П  «Пионер»
• Машина тестомесильная МТМ-60M
• Машина тестомесильная А2-ХТБ
• Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35
• Шкаф пекарный ШПСЭМ-3
• Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б
• Котел КНЭ-10М
• Холодильник производственный

 

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в п.2.1. настоящей работы, в котором дается краткая характеристика предприятия.

Дата начала эксплуатации 2003 год.

Оборудование используется на полную мощность.

Состояние —  хорошее.

Нормативный срок службы - 20 лет.

Фактический возраст - 2 года.

Эффективный возраст - 1,5 года.

При определении  рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный  подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. В основу данного подхода положен принцип замещения.

Затратный подход состоит из трех этапов:

- Оценка полной  стоимости воспроизводства или  полной стоимости

замещения объекта  оценки.

- Оценка величины  накопленного износа объекта  оценки.

- Определение  рыночной стоимости объекта оценки.

 

Оценка  полной восстановительной стоимости  объекта оценки.