Оценка стоимости бизнеса

Доходный подход	Сравнительный поход	Затратный подход
Метод прямой капитализации Дисконтирование денежных потоков Техника остатка  дохода для земли	Метод сравнения  продаж Метод переноса	Метод изъятия Метод определения  затрат на освоение Оценка по затратам на инфраструктуру Оценка   по   условиям типовых инвестиционных контрактов

 

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

В нашем случае имеется  достаточное количество продаж аналогичных  земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применим метод сравнительных продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.

Основные этапы применения метода сравнения продаж:

- изучение и выбор  информации по продажам;

- выбор параметров  сравнения;

- сравнение объекта  и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

- согласование данных  по аналогам и получение стоимости  свободного земельного участка.

Аналоги, их анализ и поправочные  коэффициенты приведены в таблице 7.

Таблица 7

Анализ и корректировка цен продажи аналогов

Объект	Функцио- нальное назначение	Пло- щадь, Га	Цена за 1 Га, в руб	Поправочные коэффи	циенты, %		Стои- мость, руб
				Распо- ложение	Пло- щадь	Назна- чение
1.Участок рядом с  городом	Промзона, объект коммерч. назначения	0,69	17300	-5	-7	+2	15570
2.Участок значительно  удален от города	Объект комун. назначения	0,21	15790	0	+8	-5	16260
3.Участок в черте  города	Магазин	0,136	20830	-8	+6	-10	18330

Среднее значение за 1 Га; 16 720 руб/Га

 

Стоимость прав аренды земельного участка методом  сравнения продаж равна:

16 720 р/га х 0,53 га = 8 860 руб.

 

При  расчете  доходным  подходом  выбран  метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценки земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и других расходов.

Условия договора аренды нашего участка достаточно точно  отражают сложившуюся  ситуацию  на  рынке  аренды,  поэтому  возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Согласно договору аренды, арендная плата за земельный  участок установлена в 2,7 кратном  размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного  района составляет 102,05 руб/Га. Таким образом,

А = 2,7х102,05х12х0,53 = 1 752 руб.

Коэффициент капитализации  находим методом кумулятивного  построения (формула 2):

Ск = Сб+Рл+Рр,             (формула 2)

где Сб - безрисковая  ставка (в качестве «безрисковой»  взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

 

Ск = 12%+10%+7% = 29%       (по формуле 2)

Таким образом, вероятная стоимость объекта  оценки определяется как отношение  рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.

 

Метод прямой капитализации  в рамках доходного подхода и  метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по моему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся  ситуацию на рынке аренды земельных  участков. На основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчетах другие методы оценки для земельного участка в нашем случае не применяем.

Обобщение результатов  и заключение об оценке земельного участка

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка.

Применение   доходного   подхода  в  данном  случае  носит подтверждающий характер для  итогового согласования.

Отказ от применения затратного подхода обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами  при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка  можно представить в виде удельного  веса каждого из них следующим  образом (таблица 8):

Таблица 8

Определение итоговой величины рыночной стоимости  земельного участка

Подход	Рыночная стоимость, рублей	Удельный вес	Скорректированная рыночная стоимость, рублей
Затратный подход	0	0	0
Сравнительный подход	8860	0,7	6202
Доходный подход	6041	0,3	1 812
Итого, рублей		1	8014

Исходя из приведенных  аналитических расчетов, земельный  участок имеет рыночную стоимость (округленно) 8 000 (восемь тысяч) рублей.

3.2. Оценка стоимости зданий и  сооружений

Здание мини пекарни - объект 1987 года постройки. Одноэтажное, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы -деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.

Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.

Анализ наиболее эффективного использования объекта  оценки

Анализ   направлен   на  определение  наиболее  эффективного использования объекта оценки, как  земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную  доходность  в  долгосрочной  перспективе.  Анализ  основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.

Экономика

Рынок недвижимости (для  типов недвижимости, связанных с  возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:

Спрос- крайне ограниченный;

Предложение - крайне ограниченное;

Наиболее вероятные  покупатели - сельскохозяйственные предприятия, возможно деревообрабатывающие предприятия;

Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;

Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение  к электросети, водоснабжение, водоотведение;

Типичное использование  окружающей недвижимости – недвижимость сельскохозяйственного назначения, жилая недвижимость.

 

Выводы: По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости объектов недвижимости такого типа выставленных на продажу немного из-за небольшого предложения на такие объекты недвижимости в виду большого удаления от города и невостребованости объектов такого типа. По информации ССП№29 большинство объектов ранее реализованных на территории Свердловской области имели скраповую стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа. Это связано, по мнению эксперта, в первую очередь с удалением от города, общим спадом сельского хозяйства, особенно в последний год при перепроизводстве зерновых в стране и соответственно низких цен, отсутствие спроса со стороны животноводческих хозяйств. Таким образом, осуществить продажу такого объекта в разумные сроки возможно лишь существенно снизив цену предложения.

Наиболее эффективным  использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.

Как показывает анализ общеэкономической  ситуации в Свердловской области, круг таких потенциальных покупателей на данный момент крайне ограничен.

 

Оценка объекта  затратным подходом

 

Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства  или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную  благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.

Стоимость объекта затратным  подходом  рассчитывается по следующей формуле 3:

С = СЗ + (ПВС - И)         (формула 3)

 

где СЗ - стоимость земельного участка,

ПВС - полная восстановительная  стоимость объекта оценки

И - накопленный износ  объекта.

=> Определение полной восстановительной стоимости объекта

Восстановительная   стоимость   подразделяется   на   стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность  выполнения расчетов в этом случае включает:

•выбор объекта-аналога  из базы нормативных данных;

•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога  с учетом отличий от объекта оценки;

•определение стоимости  объекта оценки в базисном уровне цен

используемой нормативной  базы;

• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость  возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.

=> Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается  его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический  износ

Физический износ в  общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

• неустранимый физический износ;

• устранимый физический износ.

Износ начинается с момента  создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным  видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая  жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммарную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износа. В тот момент, когда улучшение уже не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической жизни, износ улучшений достигает 100%.

Срок экономической  жизни представляет собой временной  отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение  которого улучшения вносят вклад  в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни  представляет собой период времени  в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст  основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна  и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние  и вид 13-летнего дома, то его и  надо было бы оценивать как 13- летнее (с эффективным сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете стоимости он имеет небольшое значение.

Срок оставшейся экономической жизни здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома; его-то и должен рассчитывать оценщик.

Не следует исходить из предположения о равномерном  старении и износе недвижимого имущества. Часто ремонт, модернизация или переоборудование увеличивают срок жизни недвижимости, в то время как отсутствие нормального ухода сокращает экономическую жизнь.