Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

    Если  потенциальный заемщик ранее  где-либо кредитовался (например, брал кредит в банке или на своем  предприятии), то дополнительным аргументом в пользу предоставления ему кредита будет кредитная история, включающая документы, подтверждающие факт своевременного исполнения кредитных обязательств.

    Если  в семье, которая хочет вселиться  в купленную на условиях программы ипотечного кредитования квартиру, есть несовершеннолетний ребенок, то требуется согласование с органами опеки. Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на оформление покупаемой в залог квартиры, необходимо представить документы, подтверждающие наличие у ребенка в собственности доли не менее 12 м² жилой площади в какой-либо квартире в Краснодарском крае. Соответствующее разрешение должно быть представлено в банк до заключения договора купли-продажи и ипотеки. При подаче заявки на кредит заемщику следует продумать варианты выделения необходимой доли собственности несовершеннолетнему ребенку. Это может быть сделано одним из указанных ниже способов:

    1). В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры. В этом случае можно выделить долю в имеющейся квартире, где в настоящее время проживает потенциальный заемщик (если квартира не планируется на продажу для погашения кредита), либо искать варианты с выделением доли для ребенка в квартире родственников.

    2). В собственности семьи, в составе которой имеется несовершеннолетний ребенок, есть приватизированная квартира. Семья планирует взять кредит на покупку новой квартиры и одновременно (или после этого) продать старую квартиру. В этом случае необходимо определить еще одну жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку. В противном случае, если ребенку будет выделена доля в старой квартире, органы опеки не дадут разрешение на продажу этой квартиры.

    3). Ребенок проживает и прописан в квартире, которая является муниципальной собственностью, но будет прописан в новой квартире. В этом случае также необходимо определить жилплощадь, в которой будет выделена доля собственности несовершеннолетнему ребенку (возможно при приватизации старой квартиры).

    Многие  потенциальные заемщики задают себе вопрос: что произойдет, если банк, в  который они собираются внести первоначальный взнос, разорится? Если это произойдет после получения кредита и покупки квартиры, то для заемщика практически ничего не изменится. Ведь он уже является собственником квартиры, и не банк должен деньги, а заемщик. Поэтому неплатежеспособность банка не повлияет на заемщика. Просто далее, при возврате долга, он будет иметь дело с Кубанским ипотечным агентством (КИА) или каким-либо уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

    Теоретически  риск существует только в краткий  период от момента внесения первоначального взноса до момента оплаты квартиры. Но и он сведен к минимуму. Банки, которые стали уполномоченными банками правительства Краснодара, прошли тщательную проверку и жесткий отбор по конкурсу и являются достаточно устойчивыми и надежными. В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует правительство Краснодарского края. Кроме того, раз в полгода проводятся регулярные проверки состоятельности банков, и дается заключение, можно ли иметь с ними дело и дальше.

    Более реален и значим для заемщика риск его собственной неплатежеспособности. Если заемщик и его семья становятся неплатежеспособными и перестают ежемесячно выплачивать основной долг и причитающиеся проценты, то, конечно, им придется освобождать заложенное жилье. Предусматривается 2 способа выселения: добровольное и по решению суда. Если при судебном разбирательстве шансов добиться отсрочки платежей нет, то заемщику лучше не доводить дело до суда. Иначе ему придется оплатить и все судебные издержки.

    Жильё, из которого выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства заемщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки на продажу жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, для таких заемщиков в Краснодаре создается специальный «отселенческий» фонд, в котором семье при необходимости предоставляется жилье на правах найма.

    Таким образом, при ипотеке заемщику практически  гарантируется как сохранность денег, так и жилье для проживания (но, возможно, низкого качества) даже в случае его неплатежеспособности по кредиту.

    При первичном визите и обсуждении ипотечного кредита заемщик представляет банку многообразную информацию о себе и своей семье (доходы, активы, бизнес, адреса и т.д.). Единственной целью сбора банком этой информации является принятие обоснованного решения о выдаче кредита. По отношению к этой информации в банке неукоснительно действует тот же подход, что и по отношению к тайне вкладов. Вся эта информация является строго конфиденциальной и разглашению не подлежит.

    ОАО «Альфа банк» практикует следующую схему выдачи кредита.

    1. Заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (список необходимых документов представлен ниже).

    2. Банк анализирует информацию  о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета.

    3. Кредитный комитет принимает решение о возможности выдачи кредита, его размере и размере первоначального взноса.

    4. Заемщик открывает в банке вклад «Ипотечный» и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с банком, но не менее 10% стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заемщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от кредита.

    5. Банк выдаст заемщику на руки ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного размера кредита. Сертификат подтверждает готовность и обязательство банка в любой момент в течение 5 месяцев с даты его выдачи оформить кредит на условиях типового кредитного договора и перечислить средства продавцу квартиры, приобретаемой заемщиком и соответствующей требованиям банка.

    6. Заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность.

    7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 90% ее стоимости с утвержденным размером кредита.

    8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению банка) – повторной проверки платежеспособности заемщика банк заключает с ним договор о выдаче ипотечного кредита и перечисляет средства на специальный счет.

    9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).

    10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

    11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.

    12. Банк уступает Краснодарскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.

    13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

    14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

    До  заключения кредитного договора заемщик  должен открыть в банке несколько счетов. Первоначальный взнос заемщик производит на вклад «Ипотечный». Заемщик открывает также 2 рублевых счета «Гражданский» (до востребования): 1-й – для конвертации первоначального (10%) взноса, 2-й – для оплаты страхования квартиры, а также 1 валютный счет для расчетов и платежей за кредит.  Заемщик, желающий получить кредит в рамках Краснодарский ипотечной программы, заполняет в ОАО «Альфа банк» заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом банка.

    Кроме того, представляются следующие документы:

    1. Паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

    2. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

    3. Выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

    4. Выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

    5. Копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

    6. Справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

    7. Копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

    8. Контракт с работодателем (если имеется).

    9. Документы, подтверждающие образование.

    При покупке квартиры по рассматриваемой  схеме у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее планировать. Основные из них следующие:

• оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 5 000 -15000 рублей).
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры по договору);
• регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья (до 3000 руб.);
• страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);
• экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);
• подбор квартиры риэлтерской фирмой (3-5% от ее стоимости).

    ОАО «Альфа банк» заключило договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.

    Таким образом, процедура ипотечного жилищного  кредитования действует в основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это позволяет банкам получать поддержку в процессе обслуживания кредитов.

    Таким образом, учитывая уже имеющийся  опыт, можно утверждать, что ипотечное  кредитование является одним из экономически привлекательных способов инвестирования предприятий, особенно в сфере малого бизнеса. Серьезным препятствием в его практическом применении являются недоработанность законодательно-правовой базы, отсутствие сбалансированного и отработанного механизма его организации, общая экономическая и политическая нестабильность в стране. Все это обусловливает высокую степень риска совершения подобных сделок, неуверенность потенциальных инвесторов в надежности своих вложений, и соответственно тормозит развитие реального сектора российской экономики  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА    ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ОАО «АЛЬФА БАНК»  

4.1  Применение финансового инновационного подхода к процедуре определения кредитоспособности заемщика ипотечного кредита 

    Процесс выдачи ипотечного кредита банком связан с воздействием целого ряда факторов риска, совокупность которых может привести к не возврату ипотечного кредита и процентов по ней в установленный срок. Прежде чем выдать ипотечный кредит, банк – кредитор должен выяснить, способен ли предполагаемый заемщик своевременно и в полном объеме погасить задолженность по полученному кредиту. В зависимости от целей анализа кредитоспособности и платежеспособности физического лица, сроков ипотечного кредитования, состояния отношений банка – кредитора с заемщиком перечень составляющих кредитоспособности и коэффициентов, их характеризующих может быть сокращенным или более детальным. Оптимальные значения таких показателей должны дифференцироваться в зависимости от условий кредитной сделки. Границы изучения платежеспособности и кредитоспособности зависят от размера и сроков кредитования, результатов кредитной истории физического лица и т.д. Анализ кредитоспособности физического лица представляет собой в самом широком смысле выбор оптимальных и наиболее верных параметров кредитной сделки, представляющей собой не что иное, как задачу со многими критериями. Очевидно, что успех в решении этой задачи зависит насколько удачно банк- кредитор найдет середину между двумя диаметрально противоположными, разно полярными показателями – прибыльностью и степенью риска, характерных для данной сделки по выдаче ипотечного кредита. Показатель прибыли официально считается основным показателем деятельности банка. Значение данного принципа в том, что без доходности, прибыльности банк не может существовать.