Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

    Ипотечная постоянная (CI) – это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме  ипотечного кредита:

     ,                                                          (4)

    где     Sp – годовая сумма платежей по обслуживанию долга (в единицах валюты); 
                  S – основная сумма ипотечного кредита (в единицах валюты).

    Для того, чтобы ипотечный кредит был  полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной  постоянной над процентной ставкой  обеспечивает выплату основной суммы  кредита. Если же ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым платежом».

    В случае, если ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют  даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга, и его остаток будет расти.

    Помимо  отмеченных показателей, необходимо обратиться к такому показателю, как эффективная  процентная ставка годовых (смысл закладывается уже в названии). Для того, чтобы точно представлять, какой уровень дохода можно получить от ипотечного кредитования, банки рассчитывают так называемую эффективную процентную ставку (в процентах годовых), реально отражающую стоимость кредита.

    Специалисты по-разному определяют эффективную процентную ставку. Например, В.В. Ковалев считает, что эта ставка показывает, «какой относительный годовой доход будет получен от начисления сложных процентов по заданной номинальной процентной ставке»; далее В.В. Ковалев отмечает, что указанная ставка является универсальным показателем для любой схемы начисления процентов, так как он дает возможность увидеть, какая сложная годовая процентная ставка позволяет достичь такого же финансового результата, как и при многократном начислении сложных процентов в год по номинальной процентной ставке [33, с. 143].

    Примерно  такое же определение дают и другие авторы: «эффективная годовая процентная ставка – это процент, начисляемый  за год лишь один раз и дающий тот же результат, что и сложные проценты с многократным начислением раз в году» [45, 137].

    Необходимо  отметить, что зачастую в отечественной  литературе встречаются определения  эффективной годовой процентной ставки лишь с позиции ее расчета. Вместе с тем, эта ставка должна оценивать эффективность кредитования.

    В международных стандартах финансовой отчетности (МСФО, стандарт 39) под эффективной  ставкой процента понимается ставка, которая применяется при точном дисконтировании ожидаемой суммы  будущих денежных платежей до наступления срока платежа или очередной даты пересмотра ставки. Поэтому, исходя из МСФО, банк должен иметь методику определения эффективной годовой процентной ставки.

    Эффективная годовая процентная ставка иногда называется российскими банками уровнем  дохода к погашению, то есть она является нормой доходности кредита. Другими словами, эффективная процентная ставка определяет ту норму доходности, которая соответствует получению дохода на процент один раз в год.

    Эффективная процентная ставка – это ставка, отражающая полную сумму платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенную на весь период действия кредитного договора. Она определяется расчетным путем и включает в себя, кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание кредита.

    Жестко  определенной (законодательно или каким-либо другим путем) формулы для расчета эффективной годовой процентной ставки по кредитам (любым, в том числе и ипотечным) в России на сегодняшний день нет.

    Ряд банков использует рекомендации Банка  России и Федеральной антимонопольной  службы (Письмо от 26.05.05 г. № 77-Т, № ИА/7235 «О рекомендациях по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов»), носящие необязательный характер. В сложившихся условиях для сравнения различных предложений банков, работающих на рынке, необходимо оценить, какой реальный доход банки-конкуренты получают и хотят получать от реализации ипотечной программы. Отметим, что большинство российских банков используют зарубежный опыт в выборе расчета эффективной годовой процентной ставки. 
В качестве такого универсального показателя часто используется Annual Percentage Rate of Charge, сокращенно APR. Эффективная годовая процентная ставка (APR) используется в Consumer Credit Act 1974 (Закон о потребительском кредитовании, Великобритания) в качестве основного критерия, по которому можно сравнить реальную стоимость одного кредита с другим, вне зависимости от того, какие ставки и комиссии использует кредитор для увеличения доходности. Отечественные авторы дают свое определение APR, рассматривая APR как показатель эффективности вложений. Например, в финансово-кредитном энциклопедическом словаре под APR (account rate of return) понимается учетная норма прибыли, равная отношению среднегодовых денежных поступлений от реализации проекта к общей сумме денежных затрат на его реализацию [27, с. 516]. 
 
 

1.3 Анализ российского рынка банковского ипотечного кредитования: проблемы и перспективы развития 

    С введением в 2005 г. Жилищного кодекса РФ и пакета законов, связанных с ним, темпы роста ипотечного кредитования должны были возрасти (по прогнозам аналитиков к 2010 г. общероссийские объемы ипотечного кредитования должны составить 344 млрд руб. в ценах 2007 г. [31, с.159]). Но, как оказалось, несмотря на ряд нововведений, защищающих права кредиторов, должного роста не произошло по ряду причин:

    – недостаточность правового обеспечения ипотеки (нет полной взаимоувязки норм Федеральных законов «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Жилищного кодекса и пакета законов к нему; ряд норм указанных законов требует уточнения; отсутствует практика оперативного решения вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога);

    – относительно низкий уровень доходов подавляющего большинства россиян. Их условно можно разделить на две количественно неравноценных группы: «богатых» (то есть тех, кто может купить себе жилье и без всякой ипотеки) и «бедных» (то есть тех, у кого не хватает средств даже на первоначальный взнос). И только где-то между этими группами находится небольшая прослойка потенциальных покупателей жилья, имеющих средства и возможности для получения ипотечного жилищного кредита;

    – отсутствие эффективного рынка ипотечных ценных бумаг. К сожалению, несмотря на то, что действует Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», такие ценные бумаги выпускаются в незначительных количествах и особого воздействия на рынок не оказывают;

    – отсутствие единого кадастра объектов недвижимости. Для того чтобы купить жилье в рассрочку, человеку нужно четко понимать, сколько он должен платить и за что. В странах с развитой экономикой кадастрофикация обеспечивает достоверный учет объектов недвижимости и свободный доступ к кадастру. Однако в России данный процесс пока находится на начальном этапе развития, и быстро получить достоверную информацию об интересующем объекте недвижимости практически невозможно;

    – рост цен на недвижимость. В частности, цены на недвижимость повысились в 2009 г. в среднем на 20–30 %. Одной из причин роста цен является действие закона о долевом строительстве, который усложнил процесс привлечения компаниями-застройщиками средств покупателей недвижимости в строящихся объектах, тем самым резко сократил объем строящегося жилья.

    Несмотря  на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2008 г. уже около 370 банков (в начале 2005 г. их было 218) реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 3 до 5 %.

    Статистика  такова, что из ста человек, приходящих за займом в банк, только восемь попадают на собеседование, и лишь один в дальнейшем получает кредит. Причем, доходы подавляющего большинства россиян пока не позволяют взять долгосрочную ссуду на приобретение жилья. Ипотечные кредиты остаются удовольствием не из дешевых [27, с. 4].

    Аналитики считают, что ипотека только тогда  станет массовой, когда ставки по кредитам не будут превышать 10 % годовых в рублях. Между тем, сейчас они составляют 11–18 %.

    Наибольшую  долю в процентной ставке по ипотечным кредитам занимает стоимость привлечения средств. Чтобы снижать ставку по кредитам, в первую очередь нужно уменьшать стоимость привлечения средств и операционные расходы.

    В 2009 г. основной особенностью на рынке ипотечного кредитования стало смягчение условий для получения кредитов. До 30 лет вырос срок, на который может быть предоставлен заем (прежний максимум – 27 лет). Изменились требования к предельному возрасту заемщика: в государственную ипотеку теперь могут включаться и те, кому к моменту погашения займа исполнится 75 лет. Предусмотрена возможность получения кредита на новое строительство (под залог имеющейся квартиры).

    С введением Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [12], банковские риски по ипотечному жилищному кредитованию на рынке строящегося жилья возросли. Ряд банкиров считает, что отношения в строительстве до принятия закона были более урегулированными.

    Банковское  сообщество не устраивает норма о  солидарной ответственности, которая, во взаимоувязке с другими нормами  действующего законодательства, затрудняет реализацию механизма ипотечного кредитования.

    В подавляющем большинстве стран  развивается инструментарий ипотечного страхования. Программа ипотечного страхования включает в себя страхование  гражданской ответственности владельца  недвижимости при эксплуатации объекта залогового имущества; страхование жизни и здоровья заемщика; страхование риска возможной утраты права собственности на приобретенное жилье (титульное страхование). Учитывая, что во всем мире с привлечением ипотечных кредитов осуществляется около 50 % операций по приобретению жилья, а в России – только 5 %, возможности для роста страхового ипотечного бизнеса в нашей стране безграничны.

    В России на долю ипотечных кредитов приходится около 3 % от банковских ссуд, выданных физическим лицам, или 0,2 % ВВП. В развитых странах этот показатель составляет не менее 10 % и доходит до 100 % ВВП [58, с. 20-24].

    И все же процесс долгосрочного  ипотечного кредитования в России в  последние годы заметно активизировался. По данным Ассоциации российских банков в 2004 г. в РФ выдано жилищных кредитов на сумму 56 млн дол., в 2005 г. эта цифра составила 260 млн дол., в 2006 г. объем кредитования возрос до 500 млн дол., т.е. ссудная задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась на 100 % .

    В 2008 г. размер выданных ипотечных кредитов составил 1 млрд дол. По данным ЦБ РФ, в 2007 г. населению предоставлено ипотечных кредитов на сумму свыше 52 млрд руб., в 2010 г. планируется увеличить этот показатель до 108 млрд руб. [59,с.4].

    Что касается условий кредитования, то одни банки проводят более рискованную политику, предъявляя мягкие требования к заемщику и устанавливая высокие процентные ставки, другие предпочитают быть более консервативными в плане отбора клиентов и способны предоставлять услуги по более низким процентным ставкам.

    Условия программ ипотечного жилищного кредитования ведущих коммерческих банков представлены в табл. 1.1 [71].

    На  сегодняшний день многие специалисты [18, 33 и др.] в качестве одной из важнейших причин, сдерживающих массовое внедрение ипотеки, называют отсутствие экономической заинтересованности российских банков в этом процессе. С одной стороны, возникает противоречие между краткосрочным характером привлекаемых ресурсов и длительными сроками размещения ресурсов, что создает проблему ликвидности. С другой, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

    Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

Таблица 1.1 - Ставки ипотечных кредитов ведущих операторов (январь 2010 г.)