Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

    3) фактором эффективности ипотечного кредитования является ликвидность недвижимости (ликвидность ипотеки). В связи с постоянным ростом цен на различные категории недвижимости у банков снижается размер возможных потерь, связанных с невозвратами кредитов;

    4) важнейшим фактором, влияющим на эффективность банковского ипотечного кредитования, являются уровни рисков банков. Известно, что категории эффекта и эффективности тесно связаны с категорией риск. В западной и отечественной литературе существует множество трактовок категории «риск». Это вызвано многими объективными и субъективными причинами. Чаще всего эти определения отражают одну из черт или элементов категории риск. В одном из самых распространенных определений риск трактуется как «опасность возникновения потерь (как финансовых, так и материальных, в связи с непредвиденными изменениями условий экономической деятельности, появлением неблагоприятных обстоятельств» [58, с. 20-24].

    Наиболее  объемлющее определение риска дает А.П. Альгин: «риск – деятельность, связанная с преодолением неопределенности в ситуации неизбежного выбора, в процессе которой имеется возможность количественно и качественно оценить вероятность достижения предполагаемого результата, неудачи и отклонения от цели» [15, с. 19].

    В рамках данной дипломной работы нас в большей степени интересует понятие «банковский риск». Согласно определению в Большом экономическом словаре, банковский риск – «опасность потерь, вытекающих из специфики банковских операций, осуществляемых кредитными организациями» [26, с. 59]. Дополняющим к представленному определению банковского риска является следующее: банковский риск- «опасность неполучения прибыли, вытекающая из специфики операций, осуществляемых кредитными организациями» [44, с.  88]. Рассматривая риски как фактор эффективности ипотечного кредитования, можно отметить, что «ипотечное кредитование является одним из наиболее рискованных вариантов инвестирования» [50, с. 42-48].

    При анализе ипотечных рисков важно  осуществить разделение тех рисков, которые относятся именно к ипотечному кредитованию, и тех, которые присущи всей экономической системе (системные риски, например, инфляционный). Ипотечные риски являются несистемные в том смысле, что само ипотечное кредитование все же составляет только часть общей экономической системы.

    Наиболее значимыми для банковского ипотечного кредитования традиционно являются риск процентной ставки, кредитный риск, риск обесценения залога.

    Риск  процентной ставки – это риск недополучения  банками прибыли в будущем  в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, неправильных инвестиционных инструментов, технологий и т.д.), то есть когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.

    Сбалансированность  банковских активов и пассивов как  по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам. Рациональным методом «является повышение ставок по депозитам и уменьшение ставок по кредитам, в этом случае банк стремится получить наибольшую общую сумму средств, а не средств в расчете на каждого заемщика» [28, с. 225].

    Риск процентных ставок для российских банков является весьма высоким вследствие значительных колебаний процентных ставок, в том числе ставки рефинансирования Банка России. И, хотя в последние годы ставка рефинансирования плавно снижается, высокий уровень инфляции, зависимость экономики от сырьевых рынков не способствуют надежной стабилизации экономики страны в целом и ставки рефинансирования Банка России в частности.

    Риск  процентной ставки тесно связан с  риском ликвидности. Данный риск возникает  при недостатке ликвидных ресурсов у банка при наступлении сроков платежей по своим обязательствам по причине несбалансированности его активов и пассивов.

    В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса  банка. Это связано с тем, что  ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени  за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

    Кредитный риск связан с вероятностью невыполнения заемщиком своих обязательств по договору ипотечного кредитования. С  одной стороны, в случае невыполнения заемщиком обязательств, недвижимость поступает в распоряжение кредитора и может быть реализована по рыночной цене. С другой стороны, потери банка выражаются в неполученных процентах, в потере ликвидности (поскольку реализация недвижимости может занять некоторое время, а это равнозначно потере дохода).

    Дополнительно к этому существует еще риск обесценения  залога. Риск обесценения залога (приобретаемой  недвижимости и предоставленной  в залог банку в качестве обеспечения  по кредиту) заключается в возможном  обесценении недвижимости вследствие различных рыночных изменений. Поэтому, в качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу.

    Превышение  рыночной стоимости недвижимости над  суммой кредита определяет степень  его защищенности на всех стадиях  кредитования. Это является важнейшим  фактором повышения ликвидности  предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

    Таким образом, уровни различных рисков являются важными факторами эффективности банковского ипотечного кредитования.

    Помимо  факторов, влияющих на эффективность  ипотечного кредитования (как и любую  другую эффективность), выделяют критерии и показатели оценки эффективности. Для их определения, воспользуемся утверждением, что проведение любой банковской кредитной операции инвестиционного типа можно рассматривать как реализацию инвестиционного проекта, отсюда эффективность операции (как и механизма ее осуществления) можно оценивать показателями, аналогичными показателям эффективности инвестиционного проекта.

    Эффективность проекта «базируется на структурном  анализе затратных и результативных оттоков, связывающих проект с внешней  средой» [32, с. 322]. Такой анализ может быть воплощен в форме построения чистого денежного потока, представляющего собой разности между значениями всех проектных доходов и затрат за соответствующие временные периоды, исчисленные в стоимостном выражении. «Чистый денежный поток служит основой анализа эффективности» [32, с. 322].

    Любое вложение денежных средств должно соответствовать  двум принципам: во-первых, полное возмещение вложенной суммы; во-вторых, получение  такой прибыли от вложенного капитала, которая может компенсировать неудобства, связанные с временным отказом от его использования. Принятие решения относительно целесообразности конкретного проекта должно производиться на основе критериев оценки его финансовой привлекательности.

    К основным критериям оценки эффективности  проекта (в том числе и ипотечного кредитования) относят:

    1) учет изменения временной ценности (стоимости) денег;

    2) учет альтернативных издержек;

    3) учет риска, связанного с осуществлением проекта;

    4) учет возможных реальных изменений в параметрах проекта под воздействием внешней среды

    Кроме того, в процессе оценки эффективности проекта необходимо правильное и последовательное отражение инфляции, когда все расчеты делаются на основе либо реальных величин (очищенных от инфляции), либо номинальных величин. Вследствие этого, необходимо рассматривать дисконтирующие критерии.

    Первым, и наиболее важным, показателем эффективности  проекта является чистый дисконтированный доход (чистая приведенная стоимость) NPV (Net Present Value) – разность совокупных поступлений денежных средств за период реализации проекта и всех видов расходов за этот период, рассчитанная с дисконтированием разновременных доходов и расходов.

     ,                                                   (1)

    где     b(t) – доходы в период t;

              с(t) – расходы в период t;

               r – ставка дисконтирования, отражающая временную стоимость денег;

               t = (1 ,…, T) – период времени.

    Данный  критерий демонстрирует собственную  результативность проекта в генерировании потоков наличности и обладает большим в сравнении с другими критериями весом при доказательстве проектной целесообразности. Чем выше значение NPV, тем эффективнее проект.

    Основным  недостатком данного критерия с  точки зрения ипотечного кредитования, является отсутствие учета эффективности использования ресурсов.

    Немаловажным  критерием оценки эффективности  проекта является и внутренняя норма  доходности (рентабельность) – IRR (Internal Rate of Return).

    Это внутренняя ставка дисконтирования, при которой суммы поступлений и расходов денежных средств в течение срока проекта дают в результате нулевое значение NPV (NPV = 0), или это такое пороговое значение рентабельности, при котором приведенная стоимость денежных поступлений равна приведенной стоимости денежных расходов. Решение принимается на основе сравнения IRR с нормативной рентабельностью, при этом, чем выше значения внутренней нормы доходности и больше разница между ее значением и выбранной ставкой дисконта, тем больший запас прочности имеет данный проект. Важным критерием является также срок окупаемости проекта – PBP (Payback Period), определяемый как период, требуемый для возмещения начального капитала (вложенных ресурсов) посредством накопленных чистых потоков реальных денег, генерированных проектом. Аналитически проект принимается, если рассчитанный срок окупаемости проекта не превышает срок жизни проекта. С точки зрения ипотечного кредитования, срок окупаемости должен быть меньше, чем срок кредита.

    Еще одним критерием эффективности проекта является индекс прибыльности – PI (Profitability Index). Он показывает относительную прибыльность («дисконтированную рентабельность») проекта и рассчитывается как отношение дисконтированного потока доходов к дисконтированному потоку затрат.

     ,                                                           (2)

    Данный  критерий отражает эффективность вложений. Приемлемым является результат, превышающий  единицу.

    При принятии решений по указанным критериям, представленным в «классической  формулировке», у аналитиков иногда возникают проблемы, решение которых  лежит вне инструментария расчетов, и связано с построением и  анализом повременных затратно-доходных потоков денежных средств проекта, на основе которых происходит расчет любого критерия [20, с. 125].

    На  основании рассмотренных критериев, использование которых для оценки эффективности ипотечного кредитования вполне правомерно, банки могут рассчитывать показатели эффективности ипотечного кредитования. В целом набор показателей один и тот же, разница заключается в расстановке приоритетов при определении важности (веса) показателей эффективности банковского ипотечного кредитования.

    Как правило, банки при оценке эффективности кредитования (в том числе и ипотечного) в качестве показателей эффективности оценивают объемы кредитного портфеля и темпы его роста, завоеванную долю рынка и перспективы ее динамики, уровень маржи, уровень убытков портфеля, уровень рисков (в наибольшей степени для ипотечного кредитования – кредитных, процентных, ликвидности и др.

    И.Т. Балабанов выделяет такие показатели эффективности ипотечного кредитования, как коэффициент ипотечной задолженности и ипотечную постоянную.

    Коэффициент ипотечной задолженности (Kz) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимости.

     ,                                                                  (3)

    где     S – сумма ипотечного кредита (в единицах валюты);

               K – общая стоимость недвижимости (в единицах валюты) [20, с. 170].

    С точки зрения банка – кредитора  более высокий коэффициент ипотечной  задолженности означает более высокую  степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Обычно данный коэффициент не превышает 70–90 % стоимости жилья. Граница 90 % появилась уже в последние два года в связи со значительным ростом цен на недвижимость и отставанием темпов роста доходов населения от темпа роста цен на жилье.