Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

      Рассмотрим структуру кредитного портфеля физических лиц по срокам до погашения, для более широкого анализа кредитного портфеля банка.

    В таблице  3.2 данные по каждому сроку представлены в общем    по физическим лицам и индивидуальным предпринимателям.

Таблица   3.2   -  Структура кредитного  портфеля  физических  лиц по   срокам  до погашения за 2007 - 2009 гг., тыс. руб. 

    На  основании данных таблицы 3.2 можно сказать, что преобладают кредиты, предоставленные на срок от 1 года до 3-х лет и свыше 3-х лет, т.е. преобладают долгосрочные кредиты. Но в тоже время банк продолжает предоставлять краткосрочные кредиты. Банк в 2009 году по сравнению с 2007 годом увеличил сумму предоставляемых кредитов по всем видам сроков, за исключением кредитов со сроком до погашения от 91-180 дней, которые снизились на 792  тыс.  руб.  или  в 21,7 раза.  Из  таблицы  видно,  что стремительный рост наблюдается у предоставленных кредитов сроком свыше 3-х лет. В 2009 г. по сравнению с 2007 г. кредиты выросли в 56,2 раза.

     Наибольший  удельный вес в общем объеме предоставленных  кредитов занимают кредиты со сроком до погашения от 1-3 лет и составляют 298975 тыс. руб. В 2009 г. по сравнению с 2007 г. кредиты с данным сроком увеличились на 262661 тыс. руб. или в 8,2 раза. Однако темпы роста кредитов со сроком до погашения свыше 3-х лет в 7 раз превышают темпы роста кредитов со сроком от 1-3 лет. В 2009 г. по сравнению с 2007 г. кредиты со сроком свыше 3-х лет увеличились в 56,2 раза или на 251337 тыс. руб.

     Теперь  рассчитаем таблицу 3.3, чтобы выявить за счет каких кредитов и с каким сроком до погашения произошли изменения в структуре кредитного портфеля физических лиц.

     На основании произведенных расчетов в таблице 3.3 можно сделать следующие выводы. Увеличение предоставленных кредитов физическим лицам в 2009 г. по сравнению с 2007 г. на 489775 тыс. руб. произошло в большей сте-

Таблица 3.3 - Динамика предоставленных кредитов физическим лицам по каждому виду кредита с расшифровкой по срокам до погашения, тыс. руб. 

пени  из-за резкого увеличения долгосрочных кредитов. На основании произведенных расчетов в таблице 3.3 можно сделать следующие выводы. Увеличение предоставленных кредитов физическим лицам в 2009 г. по сравнению с 2007г. на 489775 тыс. руб. произошло в большей степени из-за резкого увеличения долгосрочных кредитов.

     В большей степени этому способствовало увеличение кредитов со сроком до погашения от 1 -3 лет и свыше 3 лет, которые возросли в 10,9 раза и в 56,2 раза, соответственно. За счет этого кредиты, предоставленные физическим лицам, увеличились на 473475 тыс. руб. Темпы роста кредитов со сроком до погашения свыше 3-х лет превышают темпы роста кредитов от 1-3 лет, что говорит о способности банка предоставлять средства на длительный срок, что характеризуется положительно. Также объемы кредитования увеличились за счет кредитов со сроком до погашения от 31- 90 дней на 9002 тыс. руб. и овердрафтов на 5222 тыс. руб.

     Неблагоприятен  для роста предоставленных кредитов тот факт, что за исследуемый период. кредитов со сроком до погашения от 91-180 дней практически не было.

     Точно такая же ситуация у кредитов, предоставленных  индивидуальным предпринимателям. У  них так же отсутствуют кредиты, предоставленные на срок от 91-180 дней. Кредиты, предоставленные индивидуальным предпринимателям, увеличились по всем срокам. Кредиты со сроком от 181 дня до 1 года увеличились на 28105 тыс. руб.; от 1-3 лет на 40523 тыс. руб.; овердрафт на 2893 тыс. руб.

     Темпы роста кредитов предоставленных  физическим лицам в 2,5 раза превышают темпы роста кредитов индивидуальным предпринимателям, которые составляют 14,9 раза и 5,9 раза, соответственно. Это указывает на существенно возросшую потребность граждан в кредитных ресурсах в связи с расширением спектра предлагаемых видов кредитов, в том числе ипотечных, а также говорит о стремлении банка предоставлять кредиты равными темпами всем группам заемщиков. Проанализировав кредитный портфель физических лиц можно оказать, что банк старается предоставить все возможные виды кредитования своим клиентам. Появляются новые сроки кредитования и активно предоставляются кредиты по ранее действующим срокам, что, несомненно, позволяет ОАО «Альфа банк» из года в год увеличивать свой кредитный портфель. 
 

3.2  Особенности  процедуры ипотечного кредитования ОАО «Альфа банк»

    Как было отмечено выше, банки – участники  ипотечного кредитования сталкиваются с несколькими проблемами, связанными со сложившейся к настоящему времени экономической ситуацией в России. Трудности банков порождают определенные проблемы и у заемщиков, выражающиеся в сложностях оформления документов, высокой стоимости услуг банка, а также в длительной процедуре оформления кредита. В рассмотрим особенности предоставления ипотечных кредитов ОАО «Альфа банк», являющимся участником ипотечной программы администрации Краснодарского края.

    Ипотечный кредит ОАО «Альфа банк» выдается под залог квартиры, покупаемой в собственность заемщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме в залог не принимаются). Кредит выдается ОАО «Альфа банк» в рублях на срок до 25 лет и в долларах США на срок до 15 лет не превышающую 90% стоимости квартиры. Заемщик должен внести на банковский счет первоначальный взнос в размере не менее 10% от стоимости покупаемого жилья. Возвращается кредит ежемесячно равными долями  в течение всего срока пользования. Заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи могут быть увеличены. Проценты платятся ежемесячно, причем начисляются они на не погашенный остаток суммы кредита с учетом срока фактического пользования. Процедура передачи квартиры в залог проводится одновременно с заключением договора о её купле-продаже.

    Поскольку кредит гасится равными долями, его можно считать аннуитетным, что соответствует американской модели ипотечного кредитования. В целом же данные условия являются для заемщика достаточно жесткими. Так, внесение 10% стоимости квартиры на банковский счет, по сути, увеличивает стоимость залога на эту сумму (клиент закладывает квартиру и еще вносит дополнительную сумму).

    Ипотека позволяет значительно экономить  на налогах. При покупке квартиры покупатель имеет право на налоговые льготы: он освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц в пределах суммы, затраченной на покупку жилья (включая уплату процентов за кредит), но не более 260 тыс.руб., установленных законом. То есть налог уплачивается только с части доходов, превышающей эту сумму. Это освобождение дается на 3 года. Получаемая при этом экономия сопоставима с суммами процентов за кредит. Такая льгота предоставляется гражданам не только при получении ипотечного кредита, но и при использовании других вариантов приобретения жилья.

    Краевая Краснодарская ипотечная программа  рассчитана только на физических лиц с постоянной краснодарской пропиской (регистрацией). Банк заключают договоры залога (ипотеки) только с физическими лицами. Однако предприятие может помочь своим сотрудникам приобрести квартиры с помощью ипотечных кредитов, выступив поручителем по их кредитным обязательствам. Более того, предприятие может платить по ипотеке или выдавать работнику специальные средства на эти цели. Правами собственности на квартиру при этом будет пользоваться заемщик, а не предприятие.

    Банк  предъявляет к своим заемщикам весьма жесткие требования. Прежде чем заемщик получит кредит, он должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые в кредит деньги. Существенную роль при принятии решения о предоставлении кредита играют также зарплата потенциального заемщика, иные источники его доходов, профессия, уровень образования, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и его активы. Предгорное отделение Сбербанка РФ выдвигает несколько условий, которые может проанализировать сам заемщик еще до момента заполнения соответствующих бумаг на получение кредита:

    -  требуется наличие свободных  денег для первоначального взноса (не менее 10% стоимости приобретаемого жилья);

    - требуется подтверждение источников  и уровня доходов заемщика;

    -необходимо, чтобы расходы на погашение  кредита и его обслуживание (выплату  процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

    - приобретать и оформлять в  залог можно любое жилье, расположенное в пределах административных границ Краснодарского, в т.ч. любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи.

    Банк  строит свое взаимодействие с клиентами  на основании концепции и требований программы ипотечного кредитования. Кредитный договор заключается перед заключением договора купли-продажи квартиры (жилья). Но предварительно банк выдает ипотечный сертификат, подтверждающий депонирование заемщиком первоначального взноса и обязательство банка заключить такой договор и выдать кредит на согласованных условиях после подбора подходящей квартиры.

    Заемщик может подыскивать квартиру как  самостоятельно, так и с помощью риэлтерских фирм. В любом случае ее рыночную стоимость должен будет подтвердить независимый оценщик, уполномоченный правительством Краснодарского края (стоимость оценки оплачивает заемщик). При принятии банком решения о выдаче кредита потенциальному заемщику степень его нуждаемости в жилье не является определяющим фактором.

    Продавец  квартиры может получить деньги как  в наличной, так и в безналичной форме, в рублях или в валюте. Банк учитывает следующие положительные факторы при принятии решения о выдаче кредита:

• наличие собственных активов (земельный участок, дом, квартира, гараж, автомашина, ценные бумаги и т. п.), а также активов родителей и иных ближайших родственников (при условии оформления их поручительства по ипотечному кредиту);
• наличие поручительств от членов семьи или других лиц;
• наличие поручительств (гарантий) от платежеспособных организаций;
• документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, повышении квалификации, дополнительном образовании и прочие).