Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

 

      Изменим ключевые параметры потребительской  кредитной сделки с целью проверки результирующего показателя. Теперь при неизменности всех прочих показателей срок потребительского кредита 120 месяцев, ставка ипотечного кредита 21% годовых, среднемесячная заработная плата составляет 27000 руб. Данным параметрам потребительской кредитной сделки соответствует показатель качества 0,027525399, что свидетельствует об улучшении показателей (табл.18).

    Таким образом, моделирование параметров ипотечной кредитной сделки позволяет  сделать вывод об адекватности (правильности) вышеприведенных формул. 

      Таблица 4.2- Определение качества потребительской кредитной сделки

 
 

      Несомненно, что более рациональное использование  накопленного опыта в сфере банковского ипотечного кредитования с поправкой на современные реалии поможет коммерческим банкам повысить свой уровень доходности переведя операции по ипотечному кредитованию в категорию высокодоходных и низкорисковых операций и в конечном итоге повысить жизненный уровень Россиян. 

4.2 Методы повышения доходности ипотечного  кредитования 

    В целях повышения эффективности  ипотечного кредитования банки стремятся к увеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним из критериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие, улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) банки используют различные методики и схемы, направленные на увеличение доходов по ипотечному кредитованию. Все схемы, увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительных комиссий. Данная схема (использовалась в ОАО «Альфа банк»):

    ОАО «Альфа банк» в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

    Банк  использует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммы  ежемесячного платежа и суммы  кредита осуществляется по формулам (3) – (4).

    При этом формула расчета аннуитета  изменится следующим образом:

     ,                         (15)

    где     R– аннуитет;

               S – максимальная сумма кредита;

               Р – процентная ставка по кредиту, годовых;

               N – срок кредита (в месяцах);

               W – процент от суммы кредита, взимаемый за ведение ссудного счета.

    Очевидно, что аннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно, и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основного долга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина, которая не изменяется с течением времени. Рассмотрим реальную заявку на получение ипотечного кредита заёмщиком – физическим лицом на следующих условиях: Если D = 1500 тыс. руб., N = 120 мес.; Р = 14%; K = 0,3; W = 3%, то график погашения выглядит следующим образом (табл. 4.3).  

Таблица 4.3 – Схема погашения кредита с учетом наличия фиксированного платежа, руб. 

 

    Данная  схема предполагает увеличение базовой  процентной ставки: с 14 % в начале срока кредитного договора до 23,77 % в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита.

    Как было отмечено выше, для долгосрочного  кредитования безусловно важна динамика процентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.

    Инфляционные  потери могут существенно снижать доходы банка.

    На  основе анализа практики ипотечного кредитования ряда банков мы считаем, что банки, в целях компенсации рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставки рефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что по усмотрению самого банка ставки могут быть изменены. Следующая методика, позволяет определить, насколько эффективнее для банка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении с плавающими (учитывая динамику плавающих ставок на снижение). Схема ипотечного кредитования в данном случае – стандартная (платежи по основному долгу разбиваются равными суммами на весь срок кредита, проценты рассчитываются ежемесячно на фактический остаток ссудной задолженности).

    При реализации алгоритма, заложенного  в методику, используются следующие  параметры:

    S – сумма кредита;

      Р – процентная ставка по  кредиту (% годовых);

    Т – срок кредита (в годах). За каждый год рассчитываются следующие показатели:  – сумма ежегодного гашения основного долга согласно кредитного договора;  – остаток суммы основного долга после погашения кредита в течение 1 ,…, n лет (n ≤ T); In – годовой темп инфляции (1 ≤ n ≤ T).

    При этом сумма ежегодных платежей составит:

     ,                                             (16)

    Инфляция  ежегодно «съедает» часть стоимости платежей:

     ,                                                   (17)

    Тогда разница между суммой ежегодных платежей (16) и суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (17), составит инфляционные потери банка – кредитора:

     ,                                   (18)

    В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

     ,                              (19)

    Если  Р – фиксированная ставка, тогда  при сумме кредита S = 1000 тыс. руб. и процентной ставке годовых Р = 21 %, банк может получить следующий результат (табл. 4.4).  

Таблица 4.4 -  Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке, тыс. руб.

 

      Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными  процентами.  
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению. Тогда формализация разницы (18) – (19) представляется в виде (20) – (21).

,                                 (20)