Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

    Прежде  чем дать определение эффективности  банковского ипотечного кредитования, необходимо рассмотреть сущность эффективности как экономической категории.

    С экономической точки зрения принято  оценивать эффективность как  отношение полученного результата к затратам на достижение этого результата. Например, В.В.Ковалёв под эффективностью понимает «сопоставление результата того или иного действия или проекта с его первоначальным замыслом или, если быть более точным, сопоставление результата с потребовавшимися для этого затратами» [33, c. 74].

    Почти аналогичные определения дают и другие авторы, подразумевая под эффективностью «результативность процесса, операции, проекта, определяемую как отношение эффекта, результата к затратам, обусловившим его получение» [19, c. 86; 26, c. 474; 37, c. 116]. В качестве результата могут выступать доход, прибыль и др. В качестве затрат используют материальные затраты, амортизацию, расходы, связанные с оплатой труда и др. В то же время под эффективностью понимается и относительный эффект – «достигаемый результат в его материальном, денежном и социальном выражении» [40, c. 84; 48, c. 274].

    Понятие «эффективность» является многогранным, особенно учитывая, что слово «эффект» (от лат. – effectus – исполнение, действие) означает как результат каких-либо действий, так и впечатление, производимое кем-либо на кого-либо.

    Многогранность  понятия «эффективность» подтверждается еще и тем, что русскому слову  «эффективность» в английском языке  соответствуют такие эквиваленты, как effectiveness и efficiency, которые, в принципе, считаются синонимами. Однако, в финансовой литературе можно встретить вполне определенные трактовки каждого из них, а именно:

    – effectiveness – способность достигать поставленные цели (независимо от того, какой ценой это было сделано);

    – efficiency – оптимальное соотношение затраченных ресурсов и полученных результатов (независимо от того, была ли достигнута поставленная цель или нет) [43].

    Таким образом, русскому слову «эффективность»  в английском языке соответствуют  сразу два понятия, каждое из которых  имеет свое значение.  
Получается, что термин «эффективность» можно понимать как в узком, так и в широком смысле (отдельная операция, группа операций, деятельность в целом), а также по отношению к разным областям деятельности – финансы, производство, оборудование, персонал. Необходимо отметить, что все представленные определения эффективности являются достаточно общими и требуют безусловной конкретизации при исследовании конкретных областей знаний, процессов, проектов и др.

    Ряд ученых и специалистов [18, 33, 47, 74] в своих работах рассматривают экономическую, социальную, экологическую составляющие эффективности.

    По  мнению И.Т.Балабанова, под эффективностью как экономической категорией следует понимать комплекс экономических, социальных и других проблем, которые должны решаться системно [18, c. 96]. В то же время, исходя из системности, можно рассматривать экономическую, организационную, социальную и экологическую эффективность.

    По  мнению В.В.Ковалёва, эффективность хозяйственной деятельности можно рассматривать как взаимосвязь научно-технического, социального и экономического эффектов [33, c. 45]. В тоже время эффекты разнокачественны и попытка суммировать их для получения обобщающего результата неправомерна, поскольку будучи взаимосвязанными, они характеризуют результат хозяйственной деятельности раздельно или совместно, но только по соответствующим критериям и показателям. Тем не менее, считает В.В.Ковалёв, каждый из указанных эффектов практически всегда может иметь экономическую (стоимостную) оценку. Особенно это относится к экономической эффективности.

    В рамках данного исследования интерес  представляет экономическая составляющая эффективности.

    Помимо  общих понятий эффективности, в  значительной части источников дается и понятие экономической эффективности.

    Так, в Большом экономическом словаре экономическая эффективность трактуется как результат экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, характеризуемый отношением полученного экономического эффекта к затратам факторов, ресурсов, обусловившим получение этого результата, достижение наибольшего объема производства с применением ресурсов определенной стоимости» [27, c. 830].

    Ряд ученых выделяют финансовую, бюджетную  и экономическую эффективность:  
         – финансовая (коммерческая) эффективность предопределяет учет финансовых последствий реализации проекта для его непосредственных участников; 
          – при оценке бюджетной эффективности учитываются последствия (затраты и результаты) осуществления проекта для бюджетов разного уровня (государственного, регионального, местного);

    – при расчете экономической эффективности учитываются затраты и результаты, связанные с осуществлением проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов его участников и допускающие их денежную (стоимостную) оценку.

    Представленная классификация базируется на Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов [37].

    Таким образом экономическая эффективность – это результат экономической деятельности, определяемый отношением экономического эффекта к затратам, обеспечившим получение этого результата. При этом, и экономический эффект, и затраты могут иметь стоимостную оценку.

    Вместе  с тем, любая экономическая деятельность имеет определенные финансовые результаты (прибыль, убыток), что предполагает в обязательном порядке учет финансовых последствий, а значит и определение финансовой эффективности.

    В контексте темы данной дипломной работы, посвященной оценке эффективности банковского ипотечного кредитования, требуют уточнения такие понятия как эффективность банковского сектора, эффективность функционирования коммерческого банка, эффективность банковских операций, эффективность банковского ипотечного кредитования.

    Рассмотрим  различные трактовки указанных  понятий. Г.Н. Белоглазова, Н.А. Савинская рассматривают эффективность банковского сектора национальной экономики в двух аспектах: как народно-хозяйственную эффективность банковского посредничества и как эффективность работы банков, представляющих собой особые коммерческие организации [21, c. 37]. Народно-хозяйственная эффективность банковского посредничества определяется тем, насколько эффективно с точки зрения национальной экономики банки осуществляют трансформацию сбережений в инвестиции, какова их роль в финансировании развития экономики. Индикаторами, отражающими общественную эффективность банков, могут служить показатели отношения совокупных активов, капитала банковской системы и объема кредитных вложений банков к ВВП, а также соотношение темпов их прироста. Для оценки эффективности банков как особых коммерческих организаций, указанные авторы используют традиционные показатели рентабельности капитала, активов, отдельных видов деятельности. По этим показателям определяется финансовая эффективность [21, c. 38].

    Одним из основных видов деятельности банков является кредитование. Эффективность кредитования в словарях определяется по-разному: в Большом экономическом словаре – как «результативность использования заемных средств» [27, c. 847], в финансово-экономическом словаре – как «результат использования заемных средств, определяемый соотношением дохода от использования средств и платы за кредит» [46, c. 75].

    Последнее определение, больше подходит для заемщика, но если рассматривать банк как заемщика, привлекающего средства на рынке  межбанковского кредитования, то эффективность кредитования (для банка) может быть определена как соотношение дохода от вложения средств (кредитования) и платы за привлеченные средства. Однако, для того чтобы более точно определить эффективность кредитования, рассматривая ее как категорию экономической и финансовой эффективности, мало учитывать в качестве затрат только стоимость привлеченных ресурсов. В этом случае необходимо учесть в составе (структуре) ресурсов помимо денежных средств также трудовые, технологические, информационные и другие ресурсы (затраты). Ипотечное кредитования является одним из видов банковского кредитования, поэтому для него, с точки зрения эффективности, вполне подходит все вышесказанное. Однако, поскольку ипотечное кредитование имеет свои специфические особенности, по отношению к нему категория эффективности может иметь более широкую трактовку.

    Эффективность ипотечного кредитования должна определяться как результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. В качестве одного из основных результатов может выступать стабильность получения доходов в течение достаточно длительного времени. Такой результат является особенностью эффективности ипотечного кредитования.

    Специалисты выделяют ряд факторов эффективности банковской системы в целом и банковских операций (в том числе кредитования) в частности.

    Например, среди важнейших факторов эффективности  банковской системы (банковского сектора) можно выделить наличие конкуренции на рынке банковских услуг и укрепление основ корпоративного управления в банках [21, c. 40].

    Следует отметить, что некоторые факторы  эффективности влияют как на банковский сектор в целом, так и на деятельность отдельных коммерческих банков.

    Например, фактор банковской конкуренции, с одной стороны, оказывается влияние на развитие банковского сектора и национальной экономики в целом, поскольку способствует ускорению трансформации сбережений населения в инвестиции (здоровый рост конкуренции способствует снижению процентных ставок, упрощению процедур кредитования и др., что выражается в росте объемов кредитования); с другой стороны – способствует снижению процентных ставок и росту объемов кредитного портфеля в конкретном банке (здесь существует основное ограничение – достаточность капитала), что свидетельствует о влиянии указанного фактора на деятельность банка и эффективность оказания им банковских услуг (в частности, ипотечного кредитования).

    Важным  фактором повышения эффективности  банковского кредитования и роста на этой основе капитализации банков является создание эффективной системы корпоративного управления в банке [21, c. 42]. Корпоративное управление подразумевает постановку целей, включая извлечение экономической выгоды для собственников, управление процессом кредитования, учет интересов сторон, обеспечение соответствия корпоративной деятельности и корпоративного поведения банков требованиям надлежащей банковской практики и действующему законодательству, защиту интересов вкладчиков. Как справедливо отмечают проф. Г.Н. Белоглазова и Н.А. Савинская, «надлежащее корпоративное управление снижает риски инвесторов, привлекает в банки дополнительные капиталы, обеспечивает их структурную динамичность» [21, c. 42].

    На  эффективность банковского ипотечного кредитования оказывают влияния следующие факторы:

    1) наличие достаточных «длинных» ресурсов для осуществления долгосрочных вложений (применительно к ипотечному кредитованию). Не секрет, что один из факторов, сдерживающих развитие банковского ипотечного кредитования, – отсутствие долгосрочных ресурсов, что предопределяет возникновение серьезных проблем с ликвидностью баланса банка. Для устранения этой проблемы было создано Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК или Агентство). АИЖК создано в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству (в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию») [8].

    Основным направлением уставной деятельности АИЖК является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке;

    2) фактором эффективности ипотечного кредитования является наличие достаточного объема собственных средств (капитала) банка для реализации такого масштабного проекта как ипотечное кредитование. Низкий уровень капитала не позволяет банкам мобилизовать ресурсы, необходимые для финансирования крупных сделок и проектов, обуславливает исключительно низкую диверсификацию клиентской базы и высокий уровень крупных кредитных рисков. Это, в свою очередь, жестко ограничивает возможности расширения банковского кредитования. Об этом свидетельствует достаточно четкая взаимосвязь между размером капитала банков, степенью диверсификации их кредитного портфеля и долей кредитов (в том числе ипотечных) в активах;