Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

    ВВЕДЕНИЕ 

    Развитие  ипотечного кредитования является одной  из основных задач национальной программы  социально-экономического развития во многих странах. Особую актуальность приобретает  вопрос формирования и развития ипотечного жилищного кредитования в странах с переходной экономикой к которым относится и Россия. Именно на переходном этапе, ипотечное кредитование способно выступить локомотивом проводимых в развивающихся странах социально-экономических реформ и катализатором экономического роста. Комплекс мер, направленных на стимулирование развития ипотечного кредитования связан и с необходимостью развития рынка недвижимости и фондового рынка и с необходимостью проведения налоговой и пенсионной реформы, с банковской реформой и развитием банковского дела в стране.

    Успешное  развитие банковского ипотечного кредитования в значительной мере обеспечивает поступательную динамику системы национального  хозяйства. В России данное направление  демонстрирует позитивную тенденцию: значительно увеличилось количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты (только за 2007 г. по сравнению с предыдущим годом более чем на 100 единиц), ипотечные кредиты стали доступнее (в том числе за счет уменьшения величины первоначального взноса), увеличился срок кредитования, снизились процентные ставки по банковским кредитам. Объем рынка ипотеки практически удвоился и достиг к середине 2009 г. 104,5 млрд. руб. Однако о массовости ипотеки в России говорить пока рано – доля ипотечных кредитов в ВВП страны составила в 2007 г. 0,6 % (34 % в странах Евросоюза).

    Среди основных причин, сдерживающих развитие российского банковского ипотечного кредитования, – несовершенство нормативно-правового  обеспечения; отсутствие механизма  рефинансирования ипотеки; недостаток опыта в оперативном решении  вопросов о наложении взыскания и отчуждении имущества, являющегося объектом залога; нестабильность внешней среды банковского бизнеса; недостаточность научной обоснованности сценариев развития ипотеки; несовершенство методик оценки эффективности банковского ипотечного кредитования и уровней риска ипотечных операций; отсутствие развитой системы страхования и др.

    Российской  банковской системе необходим механизм банковского ипотечного кредитования, включающий согласованную систему  целей, достаточные объемы ресурсов и инструментов управления ими, базирующийся на определенных правилах долгосрочного финансового взаимодействия субъектов в процессе осуществления кредитных отношений.

    При формировании и реализации такого механизма  особую значимость приобретает разработка методических подходов к оценке эффективности функционирования механизма, обеспечивающего как активизацию банковского ипотечного кредитования, так и развитие банковского бизнеса в целом.

    Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной работы.

    Объектом  рассмотрения в дипломной работе является рынок ипотечного кредитования в Краснодарском крае и в России в целом, а также процедура  ипотечного кредитования ОАО «Альфа банк».

    Предметом рассмотрения – отношения, возникающие  между кредитором (ОАО «Альфа банк») и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

     Цель  работы - изучение организации ипотечного кредитования в региональном коммерческом банке, выявление направлений ее совершенствования.

     В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

• раскрыть сущность, содержание и классификацию ипотечных кредитов
• определить эффективность банковского ипотечного кредитования: сущность, факторы, критерии, показатели оценки;
• проанализировать российский рынок банковского ипотечного кредитования: проблемы и перспективы развития;
• проанализировать  в динамике финансовое состояние ОАО «Альфа банк»;
• оценить качество и доходность кредитного портфеля ОАО «Альфа банк»;
• рассмотреть особенность процедуры ипотечного кредитования ОАО «Альфа банк»;
• разработать мероприятия повышающие эффективность ипотечного кредитования.

    Научной и методической основой дипломной  работы послужили законодательные  и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также труды по экономике, финансам, теории кредита.

    Аналитической базой обоснования концептуальных положений диплома, обеспечения  достоверности содержащихся в нем  выводов и предложений явились  статистические данные Росстата РФ, данные бухгалтерской отчетности ОАО «Альфа банк» за 2007-2009 годы, эмпирические данные, материалы периодических изданий.

    В ходе исследований в рамках дипломной  работы применялись различные методы: логический анализ, системный подход, метод экспертных оценок, ретроспективный  анализ, табличный метод и другие. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ  ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ  БАНКОВСКОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
 

1.1 Сущность, содержание, классификация банковского ипотечного кредита 

    В настоящее время понятие «ипотечное кредитование» достаточно прочно вошло в экономическую жизнь России. Сущность ипотечного кредитования базируется на сущности такой экономической категории как ипотека.

    Термин  «ипотека» имеет греческие корни: hypotheke – залог, заклад. В современных  словарях авторы трактуют ипотеку как  «залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита» [45, с. 376], «заклад недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир» [46, с.  91], «залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды» [30, с. 158].

    Более ясное понятие ипотеки, с точки  зрения осуществления процесса банковского  кредитования, на взгляд авторов, дает И.Т. Балабанов: «ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю)» [17, с. 162]. Вместе с тем И.Т. Балабанов допускает и другие возможные определения ипотеки, например, «ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости» [17, с. 162]. С последним определением ипотеки сложно согласиться, поскольку понятия «кредит» и «ипотека» являются все же разными экономическими категориями.

    По  мнению авторов, под ипотекой следует  понимать залог недвижимого имущества. В таком понимании эта категория  закреплена Федеральным законом [9, ст. 1]. Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым «…одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя…» [9, ст. 1].

    В работах ряда отечественных авторов [17, 36, 48], занимающихся проблемами ипотечного кредитования, практически не различаются понятия «ипотека» и «ипотечный кредит», авторы считают, что это не совсем верно.

    В основе понятия ипотечного кредита  лежит определение кредита (от лат. creditum – ссуда, долг и credere – доверие, верить). Под кредитом подразумевается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента» [36, с. 144], при этом банковский кредит – «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента»[36, с. 59].

    Ипотечный кредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) –  способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог  недвижимости [398, с. 277]. Залогом по Федеральному закону РФ «О залоге» для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

    Таким образом, под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми  основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

    Многие  специалисты возрождение института  залога (ипотеки) в России связывают  с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  от 16 июля 1998 года. С принятием этого  закона возникла правовая база для  предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья. С принятием Жилищного кодекса (№ 188-ФЗ от 29.12.04 г.) российские граждане получили возможность приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительные кооперативы на новой правовой основе. Принципы организации жилищно-строительных кооперативов схожи с аналогичными принципами титульного залога недвижимости, или могиджа (mortgage).

    Особенность и преимущество могиджа перед  ипотекой с точки зрения кредитора  заключаются в том, что в случае невыполнения основного обязательства  не возникает проблемы реализации залогового права кредитора, поскольку он стал формальным собственником заложенного имущества уже в момент вступления в силу договора могиджа. Кредитору-залогодержателю требуется только актуализировать свое залоговое право собственности, для чего возможно использование внесудебных юридических процедур. С точки зрения залогодателя-должника, бесспорно, преимуществом является ипотека.

    По  мере стабилизации экономической ситуации в России формируются экономические  предпосылки развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Во многих регионах РФ активно разрабатываются программы и нормативно-правовые акты для функционирования системы ипотечного жилищного кредитования [54, 93-105].

    Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан [70, c. 89-106].

    Отечественные ученые и специалисты [59, 64, 75] выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования:

    – кредитование под строго определенный залог – жилую недвижимость;

    – ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика);

    – длительность срока кредитования – от 10 до 30 лет.

    Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита.

    Ипотечный кредит является одним из видов банковского  кредита, поскольку предоставляется  на условиях возвратности, платности  и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. Порядок возврата кредита в различных банках может существенно отличаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.  
Платность – ключевое свойство кредита. Ее назначение вполне очевидно: передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности – процентная ставка за кредит.

    Определение конкретного размера процентной ставки за кредит представляет собой достаточно сложную задачу. Общим положением для финансово-кредитной системы является то, что величина процента пропорциональна совокупному риску проекта, в который инвестируются средства [55, c. 40-47]. С одной стороны, риски должны быть высокими, поскольку выделяются большие средства на длительные сроки, но, с другой стороны, рынок недвижимости в России на сегодняшний день является достаточно стабильным, поэтому риски объективно должны быть минимальными.

    Основными причинами высоких процентных ставок по кредитам являются: 
– высокая монополизация кредитной сферы, заключающаяся в том, что значительная денежная масса исключена из нормального рыночного оборота, т.е. не включается в состав кредитных ресурсов и не является источником финансирования. Соответственно, число субъектов финансово-кредитной сферы невелико, и они удерживают высокие ставки. Данная ситуация в последние два года начала меняться, на рынок приходят новые игроки, но до снижения ставок по ипотечным кредитам до уровня мировых еще очень далеко; 
– высокая рентабельность инвестиций в недвижимость. Спрос на деньги тем активнее, чем выше ожидаемая предпринимательская прибыль, соответственно, происходит перераспределение финансовых ресурсов между отраслевыми рынками, поскольку кредиторы могут рассчитывать на высокую процентную ставку именно в наиболее рентабельных отраслях. Рынок недвижимости в России абсолютно непрозрачен с позиции наличия достоверных данных об уровне доходности, но, очевидно, что рентабельность инвестиций измеряется здесь десятками процентов и прогрессивно нарастает в крупнейших городах. В целом, высокий уровень процентных ставок будет сохраняться до тех пор, пока кредитные организации не перейдут на реализацию стратегии, ориентированной на максимизацию прибыли, которая возможна лишь при гарантировании масштабного предложения денег [77, c. 28-30].