Ипотечное кредитование: тенденции и перспективы развития

    Срочность кредита означает, что он выдается на определенный период времени. Кредитным  договором определяется, когда заемщик возвращает основную сумму кредита и проценты. Несоблюдение сроков погашения кредита (включая проценты по нему) является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику. Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:

    – обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;

    – объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;

    – цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции [51, 57, 80]. На основе изучения понятий «ипотека», «ипотечный кредит», «банковский кредит», авторами работы дана собственная трактовка целевой денежной ссуды, выдаваемой банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

    Ипотека на недвижимость регистрируется в органах  государственной регистрации.

    Расчет  конкретных характеристик банковского  ипотечного кредита зависит от условий  выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования.

    В настоящее время разработано  множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости  от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных  кредитов представлены на рис. 1.    

    Рисунок 1- Виды банковских ипотечных кредитов

    Анализ  степени применения для российских банков того или иного вида ипотечного кредита, позволяет сделать определенные выводы.  
Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) – это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты). Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

    Проведенный анализ различных схем ипотечного кредитования позволяет авторам сделать выводы о том, что данный вид кредита  наиболее часто используется в российских банках.

    При расчете платежей по ипотечному кредиту  учитываются три фактора:

    – основная сумма кредита;

    – срок погашения кредита;

    – процентная ставка.

    Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных  средств на весь срока договора.

    Кредит  с «шаровым» платежом. В этом случае предусматривается выплата большей  части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце  срока кредитования. Термин «шаровой»  означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома) [21, с. 169]. Существуют различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом: 
       – отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

    – выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока – погашение задолженности «шаровым» платежом;

    – частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

    Российская практика ипотечного кредитования еще не скоро придет к таким схемам, поскольку существуют значительные риски долгосрочного кредитования, которые банки не могут не учитывать при построении собственной схемы выдачи ипотечных кредитов.

    Стандартный кредит от остатка (с фиксированной  выплатой основной суммы).Данный вид ипотечного кредита характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга.

    Такой механизм ипотечного кредитования реализуется  в Сбербанке РФ. На взгляд авторов, данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока (иногда в два раза превышает установленный уровень в 30–35 %).

    Кредит  с участием. Такой кредит представляет собой схему финансирования, при  которой кредитор непосредственно  участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи  по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности [35, с. 32].

    Если  собственность финансируется посредством  кредита с участием, право собственности  переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

    Данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, нежели, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

    Для заемщика, с одной стороны, платежи  по кредиту с участием меньше, чем  платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

    Кредит  с нарастающими платежами. Этот механизм применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в следующем:

    – минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; 
       – на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита [68, с. 26-31].

    При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через  равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка  задолженности по кредиту.Такие  схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. В настоящее время данная схема не получила большого распространения, поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков.

    Кредит  с обратным аннуитетом. Механизм этого  кредитования предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или  их прекращение. По мнению авторов, на сегодняшний день в условиях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, данная схема сложна для реализации. Кредит с переменной процентной ставкой. Основные характеристики, присущие этому виду кредитования:

    – процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

    – может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

    – корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

    – может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

    – в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

    – могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией [17, 75, 78].

    Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:  
– кредит с корректируемой процентной ставкой;

    – кредит с индексируемыми платежами.

    Кредит  с корректируемой процентной ставкой  предусматривает два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

    Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий.

    Кредит  с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется  на весь срок кредитования. Однако остаток  кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

    От  темпов роста инфляции могут отставать  и темпы увеличения стоимости  недвижимости. Тогда остаток кредита  может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

    Анализ  программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет  сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически  не используется.

    Кредит  с перезакладываемым залогом. Этот вид кредита основан на схемах финансирования, которые предусматривают  возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности.

    Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

    При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом, происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность, либо принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

    Во  втором случае увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей  права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа. На сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков. Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банковского кредитования не является исчерпывающим для мировой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках. Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.).  
 

2. Эффективность банковского ипотечного кредитования: сущность, факторы, критерии, показатели оценки