Жылжымайтын мүлікті бағалау

• Бағалаушы Тапсырыс беруші сөзімен және ресми құжаттармен

бағалау объектісінің меншік құқығының заңдылық сипатының дұрыстылығына жауапкершілік артпайды.

 

  2 саты. Бағалау объектісіне шолу жасау  және келісім шарт жасасу.

 1 кезең. Бағалау объектісіне шолу жасау. Бұл кезеңде бағалаушы бағалау объектісіне шолу жасау керек: объектіні көріп, оның физикалық жағдайын және т.б. сипаттамаларды анықтау керек. Сонымен қатара, бағалаушы бағалау процесін жүргізуге және қажетті ақпрататарды жинауға көмек көрсететін  тапсырыс берушінің өкілдерімен  танысу қажет.

2 кезең. Бағалау тәсілдері таңдау. Шығындық тәсіл кез-келген жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау кезінде қолданылады. Бұл тәсілді арнайы мақсатта қолданылдатын жылжымайтын мүлік объектілерін (мектеп, вокзал, аурухана және т.б. ) бағалауға пайдалану неғұрлым орынды болып табылады.

Жиналатын ақпараттар жердің, құрал-жабдықтар  мен материалдардың бағалары, құрылысқа  кеткен шығындардан тұру қажет. Бірақ  бұл тәсілді бірегей ғимараттар мен құрылыс нысандары, сәулет және тарихи ескерткіштерін, сонымен қатар, анағұрлым физикалық және соральды тозған жылжымайтын мүлік объектілерін бағалауға қолданылмайды. 

Табыстық тәсіл болашақта табыс  алып келетеін жылжымайтын мүлік  объектілерін бағалауға қолданылады. Нақты бір кәсіпорын түрлері  олардың коммерциялық мүмкіндігі негізінде  бағаланады (мысалы, мейманхана немесе мейрамхана). Тұрғындардың, қонақтардың  саны  операциялық шығындарды салыстыра  отырып, кәсіпорынның табысын анықтауға  мүмкіндік беретін табыс көзі болып тадылады. 

Жылжымайтын мүлік нарығының белсенді даму жағдайында кейбір ұқсас объектілерді бағалау кезінде нарықтық сатылымдарды талдау әдісі қолданылады. Салыстырмалы тәсілдің дәлділігі ұқсас объектілер жөнінде жинақталған ақпараттарға байланысты: объектілердің физикалық  сипаттамалары, сатулы уақыты, орналасы орны, сатылу  және қаржыландыру шарты.

Жинақталған ақпараттар барлық үш тәсілді  арқылы бағалауға мүмкіндік берсе, онда есептеулерді үш тәсілмен есептеп, қорытынды қнды шығаруға болады.  

3 кезең. Пайдаланылатын ақпарат  көздерін анықтау. Бағалаушының қорытындысының сенімділігі ең алдымен бағалау процесін жүргізу барысында жинақталған ақпараттардың саны мен сапасына байланысты.  Алынған ақпартар дұрыс немесе дәл болмаса, бағалау туралы негізсіз қорытындының салдары болуы мүмкін.

Жалпы ақпарттар экономикалық,  әлеуметтік, мемлкеттік-құқықтық және экологиялық факторлардан тұрады: бағалау  процесі кезінде келесідей ақпараттар түрлері қолдану мүмкін:

• бағалау объектісі жұмыс істейтін нарық сегменті туралы мәліметтер

(сұраныс пен ұсыныс қатынасы  және оларға әсер ететін факторлар);

• ұқсас объектілер туралы ақпараттар;
• кәсіпорын қызметінің техникалық-экономикалық және қаржылық

көрсеткіштері;

• бағалау объектісінің құнына әсер ететін факторлар туралы мәліметтер және т.б.

Әрбір бағалау тәсілі нарықта жиналаған  ақпаратарға негізделеді. Шығындық тәсілді қолдану кезінде  пайдаланылған  материалдар және жұмыс күшінің  нарықтық құны туралы ақпараттар болу қажет. Нарықтық сатылымдардың талдауын қолдаған кезде негізгі ақпарат  көзі жылжымайтын мүлікпен жасалған мәмілелер болып табылады. 

Табыстық  тәсілге негіздегі әдістермен құнды  есептеу үшін ақпараттарды бағалау  объектісінің иесінен немесе ұқсас  объектілердің қызметі туралы  бұқаралық есеп берулерден алуға  болады.

Бағалаушының  ақпарттар базасы экономикалық сипаттағы  газет және жүрналдардың, арнайы анықтамалық  әдебиеттердің мәліметтерінен құралу мүмкін. Мәліметтері бағалау объектісі  орналасқан жері бойынша жинау өте  маңызды. Бұлар қала және аудан бойынша  халықтық жұмыс қамтылуы және баға деңгейі  туралы мәліметтер болуы мүмкін.

Арнайы  мәліметтерге меншікке иелік ету  құқығына қатысты құжаттарды, меншік құқығын мемлекеттік тіркеу жөнінде  мәліметтерді, жылжымайтын мүлік  объектілерін физикалық өлшемдерін сипаттау мәліметтерін жатқызуға болады. Тапсырыс берушіден бағалауды жүргізу  үшін заңды түрде куәландырылған құжаттардың көшірмесін алу қажет. Олар:

• сатып алу - сату келісім -шарты;
• меншік құқығы жөніндегі кәулік;
• жерді пайдаланудың мемлекеттік актісі немесе жалға беру келісім –

шарты;

• БТИ –дан қабат бойынша жоспардың төлқұжаты;
• техникалық құжаттама;
• жобақаржы (смета);
• инвентарлық карточкалар;
• баланс бойынша мәліметтер (соңғы жылдардың қалдық қалпына

келтіру құны).

4 кезең. Бағалау жұмыстарының  кестесін  жетілдіру. Жұмыс кестесін тараптар ұйымдастырады және бұл уақыт,  ақша шығындарын азайтуға мүмкіндік береді.  Бағаның уақыты әдетте 2-3 аптада орналасады. Мәлiметтiң жиын және растауына қаржылардың күтiлетiн шығындары және уақыт дегенмен бағашыны ендi орналастырған мәлiметтiң көлемнендерiне тәуелдi болады, бағашының тәжiрибесiнен мамандардың бар болуы, қайталанбаушылық немесе объекттiң күрделiлiгiнен, сонымен бiрге, бюджетке мәлiметтiң жиын және растауына қаржылардың күтiлетiн шығындары қосылады; мамандар және (инженерлер, өнер зерттеушiлер, қорғаушылар, есепшi, басқа бағашылар) жақтан жақындатылатын сарапшылардың гонорарлары.

Баға туралы болуы мүмкiн iссапарлар, қолдану компъютер деректер қорлары, әзiрлеудi және есептеу нәтижесiнiң  жазуы ескеруге керек. Бағалар жоспардың  құрастыруында соңғы адым өлшемi болатын мәселенiң күрделiлiгi, күтiлетiн  шығындардың сомасы, жұмыстың заң  сенiмдiлiгi және берiлетiн қызметтердiң  жиынынан тәуелдi болатын бағашының  гонорары туралы жазбаша сұрау салуды әзiрлеу және беру болып табылады. Гонорар  бiржолғы төлем немесе сағаттық төлемнiң  түрiнде есептеседi. Объекттiң бағасының  сомасынан пайыздың түрiндегi гонорардың анықтауына рұқсат етiлмейдi.

5 кезең. Бағалау жұмыстарын жүргізу үшін келісім шартты дайындау және оған қол қою. Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес бағалаушы мен тапсырыс берушiнiң арасында жасалған бағалау жүргiзу шарты бағалауды жүргiзуге негiздеме болып табылады.

Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 30 қарашасында қабылданаған «ҚР бағалау қызметі туралы»  Заңының 8 бабына сәйкес Бағалау жүргізу шартына қойылатын міндетті талаптар:

1. Бағалау жүргiзу шартына Қазақстан Республикасы Азаматтық

кодексiнiң өтемдi қызметтер көрсету  шарты туралы нормалары қолданылады.

2. Бағалау жүргiзу шартында мыналар қамтылуға тиiс: тапсырыс

берушi мен бағалаушының деректемелерi: жеке тұлға үшiн - тегi, аты, әкесiнiң  аты (ол болған жағдайда), тұратын жерi; заңды тұлға үшiн - атауы, орналасқан жерi (почталық мекен-жайы), банктiк деректемелерi; бағалау объектiсiнiң (объектiлерiнiң) атауы және (немесе) орналасқан жерi, айқындалатын құнның түрi; бағалау түрi; бағалау объектiсiнiң түрi; бағалау  жүргiзудiң мерзiмдерi; көрсетiлетiн  қызметтер үшiн ақы төлеудiң  шарттары, тәртiбi және мөлшерi; тараптардың  құқықтары, мiндеттерi және жауапкершiлiгi; тапсырыс берушiнiң бағалау объектiсiне меншiк құқығын растайтын құжаттың деректемелерi не тапсырыс берушiге бағалау  туралы шарт жасау құқығын беретiн  өзге де негiздемелер; мүлiктi бағалау  жөнiндегi қызметтi жүзеге асыру құқығына лицензияның деректемелерi (лицензия берген орган көрсетiлген оның нөмiрi мен берiлген күнi). Сонымен қатар, бағалау жүргiзу шартында осы тармақта көзделмеген өзге де талаптар болуы  мүмкiн.

3 саты. Жылжымайтын мүлік объектісінің құнын анықтау.

4 саты. Мақұлдау. Мақұлдау  – бұл бағалау объектісіңе құны туралы соңғы шешім қабылдау процесі. Бұнын алдын бағалаушы барлық ақпараттарды және есептеуледің дұрыстылығын тексеріп шығады. Барлық жорамалдар мен шектеу шарттары сенімділікке тексеріледі. 

5 саты. Объектінің қорытынды құны  туралы есеп. Бағалау туралы есепте мыналар көрсетiлуге тиiс:бағалаушының атауы (тегi, аты, әкесiнiң аты, (ол болған жағдайда), мүлiктi бағалау жөнiндегi қызметтi жүзеге асыру құқығына лицензияның нөмiрi мен берiлген күнi, айқындалатын құнның түрi, есеп жасаудың күнi және бағалау жүргiзудiң күнi, бағалау объектiсiнiң (объектiлерiнiң) атауы және (немесе) орналасқан жерi мен сипаттамасы, бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын бағалау амалдары мен бағалау әдiстерi, бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын бағалау стандарттары, нақты деректердi алу көздерi көрсетiле отырып, бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын нақты деректер,  есеп негiздемесi, бағалау нәтижесі және жүргiзiлген бағалаудың нәтижесiн толық және айқын түсiндiру үшiн қажет өзге де мәлiметтер болуы мүмкін.

Бағалау туралы есеп екі данада жазылып, біріншісі тапсырыс берушіге ұсынылса, екінші данасы бағалаушыда қалады. Бағалау туралы есеп 5 жыл сақталады.

          Қазіргі кезде Көлік құралдар  нарығы  жоғары қарқынды даму  үстінде. Ашық нарық және  қатаң  бәсекелестік жағдайында  Көлік  құралдарын өндіруші кәсіпорындар  өздерінің шығарыа жатқан өнімдерінің  артықшылықтарын жарнама етіп, әлеуетті  тұтынушыларды таң қалдыруда.  Егер жаңа Көлік құралдарының  жағдайы туралы бәрі айқын  болса, бұрын қолданыста болған  Көлік құралдарының жағдайы туралы  көптеген сұрақтар туындайды:  сатушы ұсынып отырған бағасы  шынайы нарықтық құнға сәйкес келеді ма? Сіздің сатайын немесе сатып алайын деп жатқан автокөліктің құны туралы туындаған барлық сұрақтарға жауапты бағалау қызметімен айналысатын тәуелсіз бағалау компаниялары бере алады.   Көлік құралдарын бағалау – бұл көлік құралының оның физикалық, функционалды тозуын, техникалық жағдайын ескере отырып құнын анықтау.

Ол келесілерден тұрады:

• автокөліктерді бағалау (жеңіл және жүк автокөліктері,  автобустар,

мототехникалар);

• әуе көлік құралдарын бағалау;
• өзен-көл  көлік құралдарын бағалау;
• теміржол  көліктерін бағалау және т.б.

          Көлік құралдарын бағалау –тауарлар  мен жолушыларды бір орыннан  екінші орынға ауыстыратын объектілер, соның ішінде, контейнерлер және  басқа да Көлік құралдары. 

          Басқа актив түрелрін бағалау  сияқты көлік құралдарын бағалау  компания немесе жеке адамның  өмірінде болатын бірқатар мәселелерді  шешу үшін қажет.  Көлік құралдарын  бағалау мүліктік дауларды (ажырасу,  мүрагерлікке қалдыру және т.б.) шешу үшін, сатылым немесе аукцион  кезінде бастапқы бағаны анықтау  үшін, автокөліктердік кепілдік  құнын анықтау үшін және т.б.  жағдайларда қажет.

  Көлік құралдары жеке немесе мүліктік кешеннің құрамы ретінде де бағаланады.  Теориялық тұрғыда, көлік құраладарының құнын анықтайтын кез-келген баға белгілейтін факторлардың негізіде көлік құралдарының құнын есептеу негіздері жатыр.

Жылжымайтын мүлік объектілері  келесі мақсаттар үшін бағаланады:

• үй-жай, ғимарат, құрылыс нысандары сатып алу –сату

операцияларын жүзеге асыру мақсатында;

• үй-жай, ғимарат, құрылыс нысандары жалға операцияларын беру

мақсатында;

• жылжымайтын мүлік объектілері сақтандыру мақсатында;
• жылжымайтын мүлік объектілерін кепілдікке беру мақсатында;
• жылжымайтын мүлік объектілерін ликвидациялау мақсатында;
• жылжымайтын мүлік объектілеріне салық салу үшін кадастрлық

бағалау жүргізу кезінде;

• инвестициялық жобалардың тиімділігін жетілдіру және бағалау

кезінде;

• мүліктік үлесті қайта бөлу кезінде;
• кәсіпорынның жарғылық капиталына салым ретінде жылжымайтын

мүлік объектілерін енгізу кезінде;

• сот  үкімін, мүліктік дауларды шешу, мұрагерлік құқықтарды

орындау кезінде (соның ішінде неке айыру процесі);

• мүлікті конкурстар мен аукциондарда сату үшін бастапқы құнын

анықтау үшін;

• мүліктерді тәркілеу;
• айырбастау шарты және бартерлік мәмілелер;
• зақымдану кезінде зиян құнын бағалау;
• сенімді басқаруға беру, жекешелендіру мақсатында;
• меншікті мемлкеттік және муниципалды  қажеттіліктер үшін меншік