Жылжымайтын мүлікті бағалау

 

6 кестенің  жалғасы

 

		Ұзақ мерзімді дебиторлық қарыздар	100	0	0	0
		Барлығы:	625	2247	2247	282
Қиын іске асырылатын	А4	Айналымнан тыс активтер	1844	7266	7266	7266
		Болашақ мерзім шығындары	0	0	0	0
		Барлығы:	1844	7266	7266	7266
Барлығы:			9499	43984	43984	43824

 

А2 тобына  асырылатын активтер жатады: дайын өнiм тауарлары,  тиеп қойылған және т.б. Бұл топтың өтiмдiгi өнiмнiң тиеуiн уақытылы болудан тәуелдi болады, ЖШС банктегі айналым қаражаттары жақсы. Баланстың активiндегi бұл топ меншiктi салмақ 2008 жылдың басына 73,903% құрады, 78,074%-шi 2008 жылдың басымен салыстырғанда 8,869% үлкейген аяғына, және 2009 жыл соңында 82,77%.

Үшiншi топқа  А3 баяу жүзеге асырылатын кәсiпорын  активтерiн жатады -  олар өндiрiстiк  қорлар. Бұл тобының меншiктi салмағының 2009 жылының аяғына 2008 жылдың басына көрсеткiштермен 5,936% төмендеген, салыстырғанда 0,343% құрады.

А4 топқа  қиын жүзеге асырылатын активтер жатады : кәсiпорынның негiзгi құралдары. 2009 жылдың аяғына баланстың активiнiң құрылымына меншiктi салмақты 2,833%-ға 2008 жылға қарағанда 16,58% төмірек құрады.

П1-ші топқа  өте жедел мiндеттемелердi жатады - қысқа мерзiмдi кәсiпорын берешектері. Бұл топтар меншiктi салмақ 2008 жылдың басында 53,86%-ды құрады, 2009 жылдың аяғында 26,92%-шi құрап 26,94% -ға төмендеген.

Екiншi топқа  П2 кәсiпорын банктiң қарыздары, зерттелетiнiлетiн  мерзiмдерге жатады ал қарыздар мен  заемдерды өз капиталының құрамдарына  алмады.

П3-ке кәсiпорын пассивтерінің осы тобын балансқа алмауға зерттелетiн ұзақ мерзiмдi қарыздарды жатқызады. П4 тобына пассивтердің құрылымында меншiктi капитал 2008 жылдың басына 277%,  2008 жылдың аяғында 59,344%, 2009 жылы 57,619% еншiге меншiктi капитал жатады, талданатын мерзiмге 56,341%ке үлкейдi.

Кәсiпорынның актив және пассивтерінің топтарының байланысын талдауы 7 кестеде келтірілген. Талдаудың мәлiметтерi кәсiпорынының  зерттелетiн мерзiмдерiн бiрлерiнде де (П1) пассивтердің салыстырылатын жеделдiктерiнiң жамылғысына арналған (А1) өтiмдiлiк активтерiнiң тапшылығы абсолюттi өтiмдiлiк артықшылығы абсолюттi болмайтынын көрсетедi. 2008 жылдың аяғы және баланстың өтiмдiгiнiң 2009 жылдың аяғына өңге топтардың байланысында нормалы болып есептеле алады.

 

Кесте 7 - Мiндеттемелердi өтеу жеделдiк дәрежесi бойынша кәсiпорынның балансының пассивтерін топтау, мың теңге

 

Өту дәрежесі	Белгі	Құрамы	2008 ж. сомалар		2009ж. сомалар
			Жыл басы	Жыл соңы	Жыл басы	Жыл соңы
Ең керектісі	П1	Несиелік қарыздар	9279	13728	13728	13287
		Қайтару мерзімі келген, банктер несиесі	0	0	0	0
		Барлығы:	9279	13728	13728	13287
	П2	Қысқа мерзімді банк несиесі	0	0	0
		Басқа да қысқы мерзімді міндеттемелер	0	0	0	0
		Барлығы:	0	0	0	0
Ұзақ мерзімді	П3	Ұзақ мерзімді банк несиесі	0	0	0	0
		Басқа да ұзақ мерзімді міндеттемелер	0	0	0	0
		Барлығы:	0	0	0	0
Меншікті капитал	П4	Жарғылық капитал	9	10	10	10
		Қосымша капитал	0	29700	29700	29700
		Үлестірілмеген пайда (шығын)	211	546	546	827
		Барлығы:	220	30256	30256	30537
Барлығы:			9499	43984	43984	43824

 

Қысқа мерзiмдi мерзiмдегi өтiмдiк және төлеу қабылетiнiң  бағалары үшiн келесi көрсеткiштер есеп айырылысады :

- ағымдағы  өтiмдiктiң коэффициентi;

- аралық  өтiмдiктiң коэффициентi;

- абсолюттi өтiмдiктiң коэффициентi.

Коэффициенттердiң  мәлiметтерiнiң есептеуi 8-ші кестеде  келтірілген.

 

Кесте 8 - Кәсіпорынның өтімділік көрсеткіші

Көрсеткіш	Есептеме	2008			2009			2008 – 2009 ж өзгері.
		Жыл басы	Жыл соңы	Өзгеріс	Жыл басы	Жыл соңы	Өзгерісі

 

8 кестенің  жалғасы

 

Абсолюдті өтімділік көрсеткіш	А1/П1	0,0011	0,0095	0,0085	0,0095	0,0002	-0,0094	-0,0009
Тез өтімділік көрсеткіш	(А1+А2)/П1	0,7576	2,5110	1,7534	2,5110	2,7302	0,2192	1,9726
Ағамды өтімділік  көрсеткіш	(А1+А2+А3)/П1	0,8250	2,6747	1,8497	2,6747	2,7514	0,0767	1,9264

 

Абсолюттi өтiмдiктiң коэффициентiнiң кәсiпорынның қысқа мерзiмдi мiндеттемелерiнiң  бөлiгi дереу өтей алғанын көрсетедi (бар ақшалай ақшаның арқасында). 2009 жылдың аяғына абсолюттi өтiмдiктiң коэффициентiнiң көрсеткiшi 0,2 - 0,3%; коэффициенттiң мәлiметiнiң нормативында 0, 0002% құрады.

0,7 - 1-шi  аралық өтiмдiктiң коэффициентiнiң  нормативі. Зерттелетiн кәсiпорында  бұл коэффициент мынаны құрады :

- 2008 жылдың  басында = 0,75

- 2008 жылдың  соңында  =2,51

- 2009 жылдың  соңында =2,73

Демек бұл, ЖК «Сауранбай С.Б.»  тәуелсіз бағалау компаниясының 2009 жылының аяғына өз қысқа мерзiмдi мiндеттемелерiн сөндiру үшiн жеткiлiктi өтiмдiкке ие екендігін көрсетеді.

Ағымдағы  өтiмдiктiң коэффициентi сырт активтерде қысқа мерзiмдi пассивтерді жаба алатын дәрежесін  көрсетедi. Нормативы  мәлiметтің Коэффициенттiң – 2 –  ден көбiрек. Ағымдағы өтiмдiктiң коэффициентi зерттелетiн кәсiпорында құрады :

- 2008 жылдың  басында = 0,82

- 2008 жылдың  аяғында  = 2,67

- 2009 жылдың  аяғында = 2,75

 

 

 

 

 

 

§2.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүргізу тәжірибесі

 

Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау

Жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау  - тәжірибиеде жиі кездесетін бағалау түрі. Жылжымайтын мүлік объектісінің сатып алу-сату, жалға беру, мүліктік дауларды шешу, кәсіпорынның негізгі қорын қайта бағалау мақсаттарында олардың нарықтық құны  анықталады. Жылжымайтын мүлік объектісінің бағалау үшін келесідей ақпараттар қажет:

• сатып алу - сату келісім -шарты;
• меншік құқығы жөніндегі кәулік;
• жерді пайдаланудың мемлекеттік актісі немесе жалға беру келісім –

шарты;

• БТИ –дан қабат бойынша жоспардың төлқұжаты;
• техникалық құжаттама;
• жобақаржы (смета);
• инвентарлық карточкалар;

Нарықтық құн  жылжымайтын мүлік объектісінің бағалау кезінде қолданылатын негізгі құн түрлерінің бірі.  Нарықтық құн - мәмiле жасаушы тараптар бағалау объектiсi туралы мүмкiн болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын неғұрлым ықтимал баға.

Зерттеу бөлімі.

• Бағалау объектісі:

3 бөлмелі пәтер, жалпы/тұрғын ауданы 59,90/38/10м²., орналасқан мекен-жайы: Алматы қ, Алмалы ауданы, Шевченко к, 186 үй, 39 пәтер түріндегі жылжымайтын мүлік болып табылады. 

Аталған объектінің тіркелген мекен-жайы: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Алмалы ауданы, Шевченко көшесі, 186 үй, 39 пәтер.

Бағалау объектісінің орналасқан орны туралы сипаттама:

Аталған бағалау объектісі мына көшелер шаршысында орналасқан: Шевченко, Жароков, Гагарин, Абай.

Жақын маңда келесі объектілер орналасақан: «Военторг» супермаркеті, саябақ, № 155 орта мектебі, бала бақша, азық-түлік  дүкені, офтальмологиялық орталық.

Қоғамдық автокөліктер: автобустар: 112,  трамвайлар: 4,6, троллейбустар: 5,9.

• Бағалау мақсаты

    Бағалау мақсаты Тапсырыс  берушінің тапсырысына сәйкес  бағалау

объектісінің меншік құқығының  нарықтық құнын анықтау болып табылады.

•   Бағалау түрі

« 2000 жылы 30 қарашадағы № N 109 – ІІ Қазақстан Республикасыдағы

бағалау қызметі туралы» ҚР  6-бабының 3 тармағына сәйкес берілген объект Тапсырыс берушінің бастамасы бойынша жүргізіледі.

•   Бағалаудың арналуы

Жүргізілген бағалау нәтижесі  бағалау объектісін кепілдік мүлік

ретінде ұсыну үшін қолданылады  деп болжануда.

• Бағалау күні

Бағалау объектісін көзбен шолу 12.01.2010 ж.  жүргізілді.

Жылжымайтын мүлікті бағалау 15.01.2010 ж.  жүргізілді.

• Объектіні құқықтық талдау

Бізге ұсынылған ақпараттарға сәйкес берілген пәтердің жеке иесі, жеке тұлға: Ахметжанова Галия Рамазановна  болып табылады.

Бағалау объектісінің меншік құқығын  және Тапсырыс берушінің басқа да құқықтарын растайтын құжаттар, одан ары – құқық белгілейтін және техникалық құжат:

   1. Айырбас келісім-шарты № 1-591, 14.02.2000 ж-дан (көшірмесі).

   2. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтердің төлқұжаты 16.08.2006 ж-дан (көшірмесі).

• Бағаланатын құқықтар

ҚР Азаматтық Кодексіне (188 бабы) сәйкес меншік құқығы мүлікті иелену, пайдалану және оған иелік ету  құқығын қамтиды. Меншік иесі оған тиесілі  мүлікке қатысты кез келген, заңға  немесе басқа да құқықтық актілерге  қайшыкелмейтін, басқа тұлғалардың  құқықтары мен қызығушылықтарын бұзбайтын (соның ішінде өзінің мүлкін басқа тұлғалардың меншігіне  қағажыту, оларға беру, мүлікті кепілге  беру және т.б.) әрекет жасай алады. Мүлікті  кепілге берген жағдайда меншік иесі несиелік міндеттерді толық көлемде  орындамай, мүлікке билік ету  құқығына ие бола алмайды.

Объектінің қысқаша сипаттамасы

Бағалау объектісін визуалды қарау  нәтижелері келесі нәтижелерді көрсетті:

Бағалаушы 4-балдық сипаттаманы қолданды - 1-қанағаттандырарсыз, 2-қанағаттандырарлық, 3-жақсы, 4-өте жақсы.

1. Үйдің жағдайы -3;
2. Пайдалануға берілген жылы – 1982;
3. 3- Қабат, 4- Қабатты, панель;
4. Әлеуметтік инфрақұрылымы  - 4;
5. Көлікпен қамсыздануы  -4;
6. Тұрғын үйдің орналасқан зоналары -4;
7. Жергілікті тұрған орны - 4;
8. Аудандағы пәтерлер саны - 4;
9. Жалпы подъездің жағдайы - 3;
10. Бөлме саны - 3; жалпы ауданы –59,90м²; тұрғын ауданы –38,10м²;
11. Санузел – бірге;
12. Балкон – жоқ; 
13. Телефон – жеке.