Жылжымайтын мүлікті бағалау

иесінен өтеу мақсатында;

• жылжымайтын мүлік объектілеріне мүліктік құқықтарды жүзеге

асыруға байланысты басқа да мақсаттар үшін.

Бағалаушы бағалау жұмыстарын жүргізу  кезінде бағалау мақсатын  анықтай  отырып,  оған қолданылатын бағалау  әдістері, тәсілдерін және қағидаларын  дұрыс таңдай алады. 

«Сауранбай С.Б.» жеке кәсіпкерлігінде  неғұрлым жиі кездесетін бағалау  мақсаттарын қарастырайық. Бағалау  жұмыстарын жүргізу  процесінде бағалау  мақсатын анықтау маңызды сұрақтардың  бірі болып табылады. Бағалаушы Тапсырыс берушімен сұхбат жүргізу барысында:

• тапысыр беруші не бағалағысы келетіні, яғни, бағалау объектісі

материалды  объектілер жиынтығы немесе құқық ретінде:

• бағалау нәтижесін Тапсырыс беруші қандай мақсаттарда

қолданатындығын анықтайды.

Бағалау процедурасы

• бағалау жүргізу шартын жасасу;
• бағалау объектісі орналасқан жерге бару, оны тексеру, суретке

түсіру;

• Республика, облыс, аудан және орналасқан орны деңгейі бойынша

объектінің нарықтық құнына әсер ететін ақпараттарды жинау, өңдеу және талдау;

• бағалау объектісіне, объект-аналогтарға, сонымен қатар сәйкес

нарықтардың ұсыныс бағаларына қатысты  ақпараттарды жинау, өңдеу және талдау;

• ең жақсы және тиімді пайдалануды талдау: қорытындылар бар

шектеулер мен бағалау  объектсі орналсқан ауданы үшін жылжымайтын  мүмлікті пайдалану ұқсастығын ескере отырып, жиналған ақпараттар негізіді жасалады;

• нарықтық құнды анықтау мақсатында есептеулерді жүргізу үшін

тәсілдер мен әдістерді таңдау;

• бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижелерді

қорытындылау және соңғы қорытынды  құнды есептеу;

• бағалау туралы есепті рәсімдеу және оны Тапсырыс берушіге

ұсыну.

Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына  сәйкес бағалаушы мен тапсырыс берушiнiң  арасында жасалған бағалау жүргiзу шарты бағалауды жүргiзуге негiздеме  болып табылады.

Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 30 қарашасында  қабылданаған «ҚР бағалау қызметі  туралы»  Заңының 8 бабына сәйкес Бағалау  жүргізу шартына қойылатын міндетті талаптар:

3. Бағалау жүргiзу шартына Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексiнiң өтемдi қызметтер көрсету шарты туралы нормалары қолданылады.
4. Бағалау жүргiзу шартында мыналар қамтылуға тиiс: тапсырыс

берушi мен бағалаушының деректемелерi: жеке тұлға үшiн - тегi, аты, әкесiнiң  аты (ол болған жағдайда), тұратын жерi; заңды тұлға үшiн - атауы, орналасқан жерi (почталық мекен-жайы), банктiк деректемелерi; бағалау объектiсiнiң (объектiлерiнiң) атауы және (немесе) орналасқан жерi, айқындалатын құнның түрi; бағалау түрi; бағалау объектiсiнiң түрi; бағалау  жүргiзудiң мерзiмдерi; көрсетiлетiн  қызметтер үшiн ақы төлеудiң  шарттары, тәртiбi және мөлшерi; тараптардың  құқықтары, мiндеттерi және жауапкершiлiгi; тапсырыс берушiнiң бағалау объектiсiне меншiк құқығын растайтын құжаттың деректемелерi не тапсырыс берушiге бағалау  туралы шарт жасау құқығын беретiн  өзге де негiздемелер; мүлiктi бағалау  жөнiндегi қызметтi жүзеге асыру құқығына лицензияның деректемелерi (лицензия берген орган көрсетiлген оның нөмiрi мен берiлген күнi). Сонымен қатар, бағалау жүргiзу шартында осы тармақта көзделмеген өзге де талаптар болуы  мүмкiн.

Қазақстан Республикасының 2000 жылдың 30 қарашасында  қабылданаған «ҚР бағалау қызметі  туралы»  Заңының 9 бабына сәйкес Бағалау  туралы есептің мазмұнына қойылатын  міндетті талаптар:

1.  Жүргiзiлген бағалаудың нәтижелерi  бойынша екi дана етiп бағалау  туралы есеп жасалады, олардың  бiрi - тапсырыс берушiде, екiншiсi - бағалаушыда  сақталады. Бағалау туралы есептiң  нысаны мен мазмұнына қойылатын  талаптар бағалау қызметi саласындағы  нормативтiк құқықтық актiлерде  белгiленедi.

2. Жеке  кәсiпкер болып табылатын бағалаушы  жасаған есепке ол қол қояды  және оның жеке мөрiмен расталады.  Бағалау қызметiн жүзеге асыруға  лицензиясы бар заңды тұлғаның  есебiне бағалаушы-орындаушы қол  қояды, заңды тұлғаның басшысы  немесе ол уәкiлеттiк берген  адам бекiтiп, мөрмен расталады. 

3. Егер  бағалауды бағаланатын бағалау  объектiсiнiң құрамына кiретiн әртүрлi бағалау объектiлерi бойынша бiрнеше  бағалаушы жүргiзген жағдайда, есепке  әрбiр бағалаушы өзi бағалау жүргiзген  бағалау объектiлерiн көрсетiп  қол қояды. 

4. Бағалау  туралы есепте мыналар көрсетiлуге  тиiс:бағалаушының атауы (тегi, аты,  әкесiнiң аты, (ол болған жағдайда), мүлiктi бағалау жөнiндегi қызметтi  жүзеге асыру құқығына лицензияның  нөмiрi мен берiлген күнi, айқындалатын  құнның түрi, есеп жасаудың күнi  және бағалау жүргiзудiң күнi, бағалау  объектiсiнiң (объектiлерiнiң) атауы  және (немесе) орналасқан жерi мен  сипаттамасы, бағалау жүргiзу  кезiнде пайдаланылатын бағалау  амалдары мен бағалау әдiстерi, бағалау жүргiзу кезiнде пайдаланылатын  бағалау стандарттары, нақты деректердi  алу көздерi көрсетiле отырып, бағалау  жүргiзу кезiнде пайдаланылатын  нақты деректер,  есеп негiздемесi, бағалау нәтижесі және жүргiзiлген  бағалаудың нәтижесiн толық және  айқын түсiндiру үшiн қажет өзге  де мәлiметтер болуы мүмкін.

ЖК «Сауранбай С.Б.»  тәуелсіз бағалау компаниясы бағалау қызметімен айналысатын кәсіпорын болып табылады. «Сауранбай С.Б.»  тәуелсіз бағалау компаниясының қаржы нәтижелерiнiң динамикасының талдауы 1 кестеде көрсетілген.

 

Кесте 1 - ЖК «Сауранбай С.Б.»  кәсіпорынның қаржылық динамикасының нәтижесі,  мың тенге

 

Көрсеткіштер		2008ж.	2009ж.	ауытқу        2009 немесе 2008ж.ж.
				абс.	%
1		2	3	4	5
1	Тауарларды өткізуден түсетін табыстар	41188	51757	10569	79,58
2	Тауарларды өткізудің өзiндiк құны	38717	49946	11229	77,52
3	Коммерциялық шығындары	1326	1434	108	92,47
4	Басқару шығындары	0	0	0
5	Өткізуден түсетін табыстар	1145	377	-768	303,39
6	Алуға тиесілі пайыздар	0	0	0
7	Төленуге тиесілі пайыздар	0	0	0
8	Басқа ұйымдарға қатысудан түсетін табыстар	0	0	0
9	Басқа операциялық табыстар	0	2	2	0,00
10	Басқа операциялық шығындар	0	0	0	0,00
11	Қаржылық-шаруашылық қызметтен түсетін  табыстар	1145	379	-766	301,79

 

1 кестенің  жалғасы

 

12	Өткізілмеген басқа да табыстар	0	0
13	Өткізілмеген басқа да шығындар	692	0	-692
14	Есеп беру жылының табысы	453	379	-74	119,44
15	Корпоративті табыс салығы	118	99	-19	119,44
16	Дерексiз құралдар	0	0
17	Өте керекті табыстар	0	0
18	Төтенше шығындар	0	0
19	Есеп беру жылының (шығын) таратылмалған табысы	335	281	-55	119,44

 

Берілген  кестеден біз, тауардың іске асуынан  көмек көрсету талдау мерзіміне 10569 мың теңгеге яғни 20,42% - ға өскенін  көріп отырмыз. Сатылған тауарлардың  өзiндiк құны 2008 жылдағы көмек  көрсетудi сомасы  96,5%-шi ал 2009 жылға 94% құрайды. 108 мың теңгеге коммерциялық шығындардың сомасы өсті. Баланстық кәсiпорын табысын 2009 жылда 2008 жылдың табысымен 19% салыстырғанда төмендедi (пайда 2008 жылы 335 мың теңге, ал 2009 жылы 281 мың теңге.

Зерттелiнетiн  мерзiмде сатудан түсiмнiң өсуi қоймада қорлар өсуiмен шартталған, және клиенттеге қызмет көрсету сапасының  жақсарту  салдарымен шартталған (тапсырыстың  алуы және оның орындауының аралығында уақыттың қысқартуы - кәсiпорын мүмкiндiгi дәл қазiр тиiстi тауарды бiрден тиеп қою (қоймада оның бар болуы  шартта ), тапсырысты алу аралығында үзiлу, алдыңғы мерзiмдерде және тиеумен 10-15 күндер кемiнде құрады).

Сонымен бірге, жабдықтаушыдан сатып алынатын тауар көлемі көтерілді. Мүмкiн  болар  салдардың бірі, кәсiпорын  өткен (алынатын тауардың көлемi бойынша жеңiлдiктердiң  алуының арқасында ) мерзiмге қарағанда  бағаларға аласалауларды арналған тауарлар ала бастады.

Өйткенi тауар, кәсiпорынға кiретiн бағаларды  төмендетіп жiберiлетiн бағаларды  да азайтты; сондықтан, 2008 жылдағы көмек  көрсетудiң өсуі, кәсiпорын тапқан табысы 2009 жылға қарағанда аз алды.

2009 жылдарда  кәсiпорынның коммерциялық шығындары  да үлкейдi. Бұл жарнамаға шығындарының  үлкеюіне байланысты.

Қаржы талдауының бастапқы деректерi жылдық есептiң формасы  №1, № 2 болып табылады. Болжам баланстың өтiмдiгiнiң коэффициенттерiнiң талдау және динамикасы төменде келтiрiлген, болжам баланстың өтiмдiгiнiң коэффициенттерi кестеде. Талдау осы кестеде баланстың активiнiң негiзгi бабы қорлардың тобы болып табылғандығын көрсетедi, баланстың активiнің еншiсiн 2009 жылдың аяғына 81,41% құрады, салыстырмалы берілген баланс 2008 жылдың басында 51% құраса (нақты мағынасы 6464 мың теңгеден 35676 мың теңгеге, яғни 29212 мың теңгеге өскен). Екiншi iрi теңгерiм баптары 2009 жылдың аяғындағы негiзгi құралдар болып табылады, 01.01.2005 жылдағы баланстың құрылымындағы БЖ еншi балансы,  салыстырмалы 394% ға үлкейдi, БЖ сома абсолюттi өрнекте 5422 мың теңгеге үлкейдi. 2008 жылдың басында дебиторлық қарыз 12,4% құрады, ал 2008ж және 2009 жылы 10,42% ға дейін төмендеп (2,008% актив құрылымына дейін).

2008-2009 жылдарда  кәсiпорынның пассивының құрылымының  талдауының еншiсі 2008 жылдың басына  баланстың құрылымында меншiктi капиталды  2, 3% құрағанын көрсеттi, 2006 жылдың  аяғына 69, 68% ке дейiн үлкейдi, екi жылда  меншiктi капитал сомасы абсолюттi мәнде 13880% ке үлкейдi. Меншiктi капиталдың  еншiсiн өсу кәсiпорынның қаржы  орнықтылығының өзгерiсiндегi оң  тенденцияны көрсетедi.

Тартылған капиталды 2008 жылдың басымен салыстырғанда 67,36% төмендеген болып 30, 32% құрайды. Жалпы тыртылған капитал 143,19% ға өсті (9279 мың теңгеден 13287мың теңгеге дейін).

Меншiктi құралдардың еншiсiнің өсу «Қосымша капиталды» топтың балансының пассивының құрылымында пайда болумен жасалған. 29700 мың теңге өлшемді кәсiпорынының  қосымша капиталы кәсiпорынның дамытуына  ЖК «Сауранбай С.Б.»  тәуелсіз бағалау компаниясы құрылтайшыларының жарналары арқасында ұйымдастырылған. Қосымша капиталды бөлек кеңсе және қоймаға арналған бөлменiң түрiнде, басқа бөлек - кәсiпорын қайта сатуға арналған тауарлардың сатып алуына тауысқан қаржылармен, аспаптар және желдетудiң жүйелерiнiң монтажға арналған жабдықтың алуы, берiлген бөлменiң жөндеуiне. Кәсiпорынның қаржы күйi және оның өндiрiстiк нәтижелерiне үлкен ықпал өндiрiстiк қорлар, жұмыстар және қызметтердiң күйiнде болады.

Қорлардың қалдық талданатын кәсiпорынның екi өткен  жылдарына 5,5 ретке үлкейдi (6464 мың  теңгеден 35676 мың теңгеге дейін). Негiзгi қорлардың құрылымында құя  түс дайын өнiм және қайта сатуға арналған тауарлар болып табылады 2008 жылдың басына - 91,87%; 2005 жылдың аяғына - 93,45%, (егер қоймада тауарларға  тиеп қойылған тауарларды қосса, онда 2009-шы жылдың аяғында тауарларының еншiсi 97,2% құрайды) және 2006 жылдың аяғына 73,95%. Жоғары айтылып кеткендей, қорлардың тобының үлкен бөлiгi қайта сатуға арналған тауарлар және аспаптардың алуына бағытталған құрылтайшылардан қаржылардың алуымен байланысты.