Жылжымайтын мүлікті бағалау

Егер  есеп  тікелей капитализация әдісімен жүргізілсе, капитализация ставкасы салыстырмалы объект бойынша, орта өлшеулі  сияқты есептеледі.

Салыстырмалы  тәсіл

Нарықтық сатылымдарды салыстыру  әдісін қолданылған кезде төмендегі  қағидаларды пайдаланылады.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Нарықтағы  баға сатушы мен сатып алушының келісімшарт  нәтижесі. Меншіктің бір типіне сұраныс  өсе бастаса, сәйкесінше баға да өсе  бастайды және керісінше.

Нарықты сараптау кезінде сұраныс  пен ұсынысты бірдей ескеру қажет. Сұраныс  потенциалды пайдаланушылардың  болуымен қалыптасады, ал ұсыныс құрылып  жатқан, эксплуатацияға дайын, алайда бос құрылымдармен анықталады.

Тепе-теңділік (баланс) қағидасы. Меншіктің  бағасы нарықтық құнға сәйкес келуі үшін, жердің құны мен құрылымның құнының арасында белгілі арақатынастың сақталуы қажет. Салыстырмалы объектілерді сараптау үшін осы арақатынасты ескеру қажет және оның бұзылуына түзетулер енгізу қажет.

Орынбасу қағидасы. Жылжымайтын  мүліктің нарықтық құны, сатып алушының ұқсас пайдалылығы бар, жылжымайтын  мүлік үшін төлейтін бағасымен  анықталады.

Тәуелділік қағидасы. Орналасу сапасы берілген жерде қабылданған жерді  пайдалану типіне учаскелердің параметрлерінің  сәйкестілігіне және экономикалық орталықтарға жақындығына тәуелді. Экономикалық байланыс өзгерсе, экономикалық аймақта  өзгереді, сәйкесінше меншіктің құны да өзгеруі мүмкін. Өзгеріс деңгейі  объекті мен жаңа экономикалық аймақтың арасындағы байланыстың сипаттамасына  тәуелді.

Өзгеру қағидасы. Құнның өзгеруі, жылжымайтын  мүліктің өзінің өзгеруімен қатар, сыртқы жағдайдың өзгеруінің нәтижесінде  де болады. Болашақтағы пайданы болжау үшін,  сыртқы және ішкі жағдайдың  өзгеру тенденциясын аңдап, байқауының маңызы зор.

Жақын арада сату-сатып алу шарттары туралы сенімді ақпараттың жеткілікті көлемі болған жағдайда, жылжымайтын  мүлік объектісі үшін сатылымдарды салыстыру әдісі ең әрекетті болып  саналады. Тәртіпті түрде сатылатын  объектілер үшін бұл әдіс нарықтық құнның ең сенімді өлшемін береді.

Табысты үлкен объектілерді сату кезінде, экономикалық мінездемелер мен сату шарттары туралы ақпарат жеткіліксіз  немесе толық емес болуы мүмкін, осындай жағдайда сатылымдарды салыстыру  әдісі нарықтық құн өлшемінің  диапазонын анықтау мүмкін.

Бағалау мерзіміне салыстырмалы объектінің қарапайым нарықтық шарттан сату жағдайындағы кез-келген өзгешелігі сараптама  кезінде ескерілуі қажет. Сондықтан, сатылымдарды салыстыру әдісінің шектеуші факторы-ол, алынатын ақпараттың сенімділігі.

Дәлелденген, таңдалған салыстыру  объектілердің біреуі де бағалау  объектісіне толығымен сәйкес келмейді. Сондықтан, салыстыруға табиғи немесе экономикалық бола алатын жалпы бірліктер  кіреді. Тәжірбиеде жылжымайтын мүлік  нарығының әртүрлі сигменттері  салыстырудың әртүрлі бірліктерін  қолданылады.

Жердің сатылымдарын сараптау кезінде, көбіне көп келесі салыстыру бірліктерін  қолданылады:

• аудан бірлігінің бағасы;
• жол бойындағы учаскенің ұзындық бірлігі үшін бағасы;
• участок бағасы;
• тығыздық бірлігінің бағасы.

Аудан бірлігінің бағасы ең көп тараған салыстыру  бірлігі болып табылады. Жер учаскесінің  үлкен көлемін сату кезінде 1 га бағасын, жеке құрылыс пен бөлек ғимараттарды сату кезінде

1 жүздік (сотка) бағасын, қалалық учаскелерде  1 шаршы метрдің бағасын қолданады.

Комерциялық мақсаттағы жерлер үшін франтальді бірлік ұзындығының бағасын қолданылады.

Көлемі  мен формасы сәйкес учаскелерді  сараптау кезінде учаскенің бағасы қолданылады.

Тығыздық  бірлігінің бағасы құрылыс тығыздығының заңды шектеулеріне негізделген.

Учаскелердің  сатылымдарын сараптау кезінде келесі салыстыру бірліктерін пайдаланылады:

• жалпы ауданның бір шаршы метрдің бағасы;
• арендаға берілетін таза ауданның бір шаршы метрінің бағасы;
• ғимараттың бір шаршы метрінің бағасы;
• бөлменің бағасы;
• жылжымайтын мүліктің пәтері мен басқа бірлігінің бағасы;
• ғимарат пен құрылымның бір куб метрінің бағасы;
• пайда әкелетін бірліктің бағасы.

Жалпы ауданның бір шаршы метрінің бағасы жеткілікті анықталмаған, алайда кейбір нарықтарда қолданылады.

Арендаға  берілетін таза ауданның бір шаршы  метрінің бағасына лифтілердің ауданы, коридорлар кірмейді, яғни проектініңиндивидуалды сапасы ескеріледі.

Ғимараттың  бір шаршы метрінің бағасы жылжымайтын  мүліктің сатылу бағасынан учаскенің  құнын алып, оны ғимараттың ауданына бөлгенге тең. Яғни, өзінің орналасуы  үшін құны бөлек ескеріледі.

Ғимарат немесе құрылымның бір шаршы метрінің бағасы мына объектілер үшін қолданбалы: элеваторлар өнеркәсіптік корпустар, құйылмалы қоймалар.

Табыс әкелетін бірліктің бағасы көрікті құрылымдарға сай келеді, мысалы мейрамханалар, гараждар, техникалық қызмет көрсету станциялары  және т.б.

Салыстыру элементтеріне жылжымайтын мүліктің бағасына әсер ететін жылжымайтын мүліктің  және келісім шарттың сипаттамаларын жатқызады.

Қарастыруға, ақпаратпен қамтамасыздандырылған  сатып алушының ойынша, бәсекелеске  түсе алатын объектілер қабылданады. Бұл, сату –сатып алу келісім-шартының шыншыл болғанын, екі жақ қажетті ақпаратпен қамтамасыздандырылғаны және экономикалық тұрғыдан дұрыс әрекет жасағаны, қаржыландыру жағдайы нарывқтық дұрыс болғанын білдіреді. Жақтардың бір бірімен  ара-қатынаста болған жағдайда, асығыс жасалған келісімшарттарға және т.б  сараптау кезінде абайлылық таныту қажет.

Құнға тәуелді  болатын элементтерді анықтау үшін, нарық шарттарының толық сараптамасы  жүргізілуі қажет. Салыстыру объектілерін бағалау мерзіміне зерттелетін  объектіге келтіру үшін, салыстыру  элементтерінің әр позициясы бойынша  салыстыру объектісінің бағасына түзетулер  енгізу қажет. Бұл жағдайда түзетулерді  жалпы бағаға немесе салыстыру бірлігіне  қолдануға болады. Түзетулердің көлемі объектілердің арасындағы айырмашылықтарының деңгейіне байланысты.

Бағалау тәжірбиесінде, міндетті түрде сарапталатын, келесі негізгі салыстыру элементтерін бөліп көрсетеді:

• жерге деген меншік құқығы;
• қаржыландыру шарттары;
• сатылым шарты мен уақыты;
• орналасуы;
• табиғи сипаттамалары;
• экономикалық сипаттамалары;
• пайдалану;
• жылжымайтын мүлікпен байланысты емес құнның компоненттері.

Міндетті  емес элементтерге жылжымайтын мүлікке  қол жеткізуі, суға деген құқығы, экологиялық жағдайлар.

Көп жағдайда, жылжымайтын мүліктің бағасы оған берілген меншік құқығымен анықталады.

 Жылжымайтын  мүліктің көптеген түрі, соның  ішінде пайда әкелетін меншік  түрлері, өзінің арендалық шартымен  сатылады.

Нарықтық  арендалық төлеммен контрактылық арендалық  арендалық төлемнің арасындағы айырманың  есебін меншік құқығының түзетілуі  деп аталады.

Меншіктің толық құқығы мерзімнің аренда болып  саналады.

Салыстырмалы  объектінің әр сатылымы оның әр шаршы  метріне төленген бағасының негізінде  сарапталады, содан соң жалпы  объектінің бағасына қатысты түзетулер  енгізіледі. Қарастырылатын түзетулер  өзіне берілген құқықтарды, сатылу шарттарын, қаржыландыруды, нарық шарттарын  жылжымайтын мүліктің  қалпын аңғайлылығын және басқа сипаттамаларын қосады. Төменде салыстырмалы сатылымдардың  түзетулерінің есептелуі түсіндіріледі.

1. Берілетін құқықтар.

Салыстыруды тек қана объектімен оның аналогтарының  бірдей құқықтары берілсе ғана, жүргізуге  болады. Сатып алушының құқықтары  кепіл немесе ұзақ мерзімде арендамен  ауырласа, түзетулер енгізіледі. Бұндай жағдайда жаңа меншіктенушінің құқықтары  бағаланады. Яғни, объектінің құнына (келісімшарт  нәтижесі бойынша) арендатор құқығының  ағымдағы құны мен (немесе) несиелік қарыз  қосылады.

2. Сату шарттары.

Сату шарттарының түзетулері сатушы мен сатып алушының арасында нарық  үшін, типтік емес қарым-қатынас көрсетеді. Егер сатушыға меншікті тез арада сату қажет болса, оған қысым көрсетілсе, егер қатысушылардың араларында туыстық, іскерлі немесе қаржылық байланыс болса, объект немесе меншік нарық бағасынан төмен бағаға сатылуы мүмкін.

Екінші  жағынан сатылым нарық бағасынан  жоғары болуымүмкін. Мысалы, сатып алушы  үшін, сатып алынатын меншік жанұя  реликвиясы ретінде болса.

Сатылу  шарттарындағы түзетулердің басты  қиындығы-берілген объектіні үлкен  абайлылыға бар салыстырмалы сатылым  ретінде қарастыру керек.

3. Төлеу шарттары.

Сатып алушылардың  максималды пайда табу мақсаты есептеу  түрінің әртүрлі варианттарын туғызады. Өз кезегінде олар объектінің құнына әсерін тигізеді. Қаржыландару шарттарының  түзетулерін есептеу қаржыландыру шешімдерінің мәніне тәуелді. Көбіне көп, сату шартымен қаржыландырушартының түзетулері бірігеді.

Ең көп тараған жағдайларға  сатыушының, өзінің, келісімшартты  қаржыландыруы жатады, яғни сатып  алушыға ипотекалық несиенің ұсынылуы. Бұндай жағдайда түзету үшін, нарықтық пайыз нормасындағы ипотекалық несиенің ақша ағымын дисконттауды қолданыуға болады.

Мұнда сатып алушының несие мерзімі  аяқталғанша сатып жіберу мүмкіншілігін  ескеру қажет, сондықтан дисконттау мақсатында несие мерзімдері қысқартылуы мүмкін

4. Орналасуы, ыңғайлылығы

Нарықтық  сол секторындағы салыстырмалы келісімшарттың сарабынан түзетулер есептеліп  шығарылады.

5. Пайдалану мәні. Қолданылуы.

Салыстыру объектілерін таңдау кезінде, сатылғаннан  кейін бағалау объектісі ретінде  қолданылмайтын объектілерді алудың қажеті жоқ. Мысалы, спорт залы сатылғаннан  кейін, бағалау объектісінің ретінде  қолданылмай, жабулы автотұрақ ретінде  қолданылады. Бұл жағдайда спорт  кешенінің бағасы нарық бағасынан  жоғары болуы мүмкін. Бағалау объектісінің мүмкіншілікті қолданысын анықтау  үшін, жергілікті зоналау нормаларына  сеніп отыру қажет. Егер екі объект, олардың бірдей қолданылуын ескермейтін, әртүрлі зонада орналасса, олар салыстырмалы болып қарастырыла алмайды.

6. Сатылу уақытының факторы.

Бұл фактордың  оптималды түзетуін, тұрақты табиғи және экономикалық параметрі бар, бір  объектінің қайта сатылуының келісімшартынан  алуға болады. Ұқсас мәліметтердің  жоқ болуы жағдайында бір нарықта  сатылған ұқсас объектілерді қолдануға  болады.

7. Көлеміне тәуелді бағаны түзету

 Басқа  тең жағдайларда үлкен учаскелердің  аудан бірлігінің бағасы кіші  учаскелердің бағасынан кем (7пайызға  дейін) болатын факт ескеріледі.

Бұл түзету корреляциялық-регрессивті сараптама  әдісімен дәл, нақты анықталады. Оны  анықтау үшін, қалған сипаттамалары  мен салыстырылатын, әртүрлі көлемдегі  ғимараттың жалпы ауданының шаршы  метрінің бағасы туралы мәліметтер қарастырылады. Репрезентативті таңдама алу  үшін, нарықтың бір сигментіне жататын, 20-30 максималды салыстырмалы объект таңдау қажет.

8. Объектінің қалпы.

Жаңа  ғимаратқа қарағанда, ғимараттың тозу пайызы оның құнының төмендеу пайызына тең. Бағалау объектісінің тозуына  тең деп алып, салыстырмалы объектілердің  құнына түзетулер енгіземіз. 8 пайызға  дейінгі тозуы деңгейі ескерілмейтіндігін ескеру қажет(ғимарат жаңа болып  есептеледі). Тозу деңгейі 80 пайыздан асса, аналогты пайдалануға болмайды, себебі ол басқа инвестициялық мотивациямен алынып отырған болар.

Жай жөндеу жұмысының болуы, аналогты жөндеу жұмысының  өткізілу құнынан артық түзетулер  бермейді. (орташа-шаршы метр үшін 2001).

Евроремонттың болуы объект құнының соммасын құнның 100 пайызға дейін өсіруі мүмкін. Бұл  түзету салыстырмалы сатылымдарды жұптап салыстыру әдісімен дәл анықталады.

9. Бос жердің ауданы.

Ғимараттың,жоспарда, әр жағынан 30 пайызға  үлкейтілген, жалпы ауданының арасындағы айырма ретінде анықталады.

10. Сәулет өзгешелігі, конструктивті шешім, подвал мен техникалық

қабаттың  болуы. Мүмкінділігінше бағаланатын объектіден, осы көрсеткіштер бойынша айырмашылығы бар, аналогты объектілер ретінде қолдану дұрыс емес болып саналады.

11. Қолайлылық және басқа да жергілікті сипаттамалар

Мусоропроводтың, мусор жинақтаушының, көгалдандырудың  болуы, құнды 2 пайызға дейін өсіре  алады.

Кез-келген коммуникацияның болуы не болмауы  құнның төмендеуіне не жоғарылауына келеді. Құнның бұл өзгерістері, пайдаланушының қолайлылығының коэффициентінің көрсетілген  мөлшеріне құнды төмендетеді, ол сәйкес коммуникациялардың проводканың  қондыруының құнының 120-350 пайызы аралығында өзгереді.