Жылжымайтын мүлікті бағалау

Барлық  объектілер бойынша келісімшарттар, жылжымайтын мүлікке деген меншік құқығы мен жер учаскелерін арендаға алу құқығын қосатын мүліктік құқық пакетін өткізуді көрсетеді. Өткізілген құқықтардың көзқарасынша келісімшарттар тепе-тең болып келеді, яғни түзетулерді енгізу қажет емес.

Салыстырмалы  объектілермен жүргізілетін мәмілелер  қарапайым жағдайларда өткізіледі, яғни сатушылардың сату мерзімдері шектелмеген  және сатушы мен сатып алушылардың  арасында ерекше ара-қатынастар жоқ. Объектілер жақын жатқан объектілермен қоса кешенді пайдалану мақсатында сатылып  алынбаған. Бұл шарттар сатылудың  нарықтық шарттарына сәйкес келеді де, түзетулерді қажет етпейті.

Сатылымдарды  жұптап салыстыру әдісі бір параметрдің  түзету көлемін алу мақсатында екі-үш немесе одан да көп нарықтық сатылымдарды салыстурыға негізделеді. Объектінің параметрлерінің біреуінен басқасының барлығы сәйкес келсе, абсолютті  дәлдік жетіледі. Тәжірбиеде мұндай жағдайлар  сирек кездеседі және құрылымдардың  аз класымен шектеледі. Бұл параматердің ықпалын бөліп көрсеті үшін, әдетте мәліметтің үлкен мөлшерін сараптау қажет етіледі.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын бағалауға  мүмкіншілік беретін әдістің  бірі, нарықта белсенді сатылатын, салыстыру  объектілерінің кіріс көрсеткіштерін сараптау болып табылады.

Бұл көрсеткіштерге:

• жалпы ренталық мультипликатор (ЖРМ);
• капитализацияның жалпы коэффициенті

Жалпы ренталық мультипликатор, сатылым бағасының  не мүмкіншілікті жалпы кірістің не әрекетті жалпы кірістің қатынасына тең.

Мүмкіншілікті немесе жалпы кірісті  таңдау, нарықта қалыптасқан дәстүрлерге  тәуелді болып келеді. Бағалау кезінде олардың біреуін ғана пайдалану қажет.

Жалпы ренталық мультипликатордың көмегімен құнды  анықтау үшін, мыналар қажет:

• бағаланатын объектінің нарық төлемінің көлемін нарықты сараптау

негізінде анықтау.

• салыстыру объектілері үшін, нарықты сараптау негізінде, сатылу

бағасының әрекеттегі немесе мүмкіншілікті жалпы кіріске  қатынасын анықтау, яғни жалпы ренталық мультипликатордың көрсеткішін  алу.

• берілген меншік типінің ЖРМ-ы үшін бағалау объектісінің арендалық

төлемінің көлемін  көбейтіп, бағалау объектісінің құнның көрсеткішін алу.

Жалпы ренталық мультипликатор ешқандай түзетулерді қажет етпейді, себебі ол сатылымдардың арасындағы айырмашылықтарды үлкейтетін нарықтық мәліметтерге негізделген.

Жалпы капитализация коэффициенті (КЖК) таза операциялық кірістің сату бағасының қатынасына тең.

Капитализацияның жалпы коэффициентін  қолдану үшін, нарықта тәуекел  деңгейімен кіріс ағымы бірдей бағалау  объектісіне сай сатылымдар іріктеліп  алынады. Бұл жалпы ренталық мультипликаторға сай кейбір шектеулерді алып тастайды.

Содан соң, капитализацияның жалпы  коэффициентін таза операциялық  кірісті сату бағасына болуымен анықтайды, яғни тікелей капитализация нарық  құнын анықтау үшін қолданылады.

Бағалау объектісінің құнын, оның болжамалы  таза операциялық кіріс көлемін (ТОК) КЖК-ң табылған көрсеткіш.

Сатылымдар іне бөлумен табады.дың  салыстыру әдісімен бағалау процедурасының негізгі этаптары.

Сатылымдардың салыстыру әдісін қолданудың мәні, келесі әрекеттерді ретті түрде  орындауында:

1. Нарықты зерттеу және бағаланатын объектіге максималды ұқсас болатын объектіні таңдау.
2. Әр таңдалған объектінің мәмілесінің шарттары мен мерзімдері, табиғи сипаттамалары. Орналасуы және тағы басқа мәміле шарттары туралы ақпарат жинау және тексеру.
3. Салыстырмалы объектілердің бағасына, бағаланатын объектімен оның арасындағы айырмашылықтарға сай, түзетулер енгізу. Түзетулердің шарты, салыстырмалы объектінің сипаттамалары бағалау объектісінің сипаттамаларындай болса, бағасы қандай болар еді деп анықталады.
4. Салыстырмалы объектілердің келтірілген бағасының сараптамасы және ең ықтимал болатын нарықтық құнның немесе диапазонның көлемі туралы қорытынды шығару.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тарау ІІ. ЖК «Сауранбай С.Б.»  тәуелсіз бағалау компаниясының көрсеткіштері және кәсіпорынның жылжымайтын мүлік объектілеріне  бағалау жүргізу тәжірибесі

 

§1. ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясы және оның техникалық – экономикалық көрсеткіштері

 

Жеке  Кәсіпкер «Сауранбай С.Б.» 12.03.2007  жылы құрылған. Компания 28.06.2006ж. Қазақстан  Республикасы Әділет Министрлігінің Тіркеу қызметі комитетімен № ЖТ – 00988 мүлікті бағалау қызметін жүзеге асыруға  берілген мемлекеттік лицензия негізінде өз қызметін жүзеге асырады.

ЖК  «Сауранбай С.Б.» Тәуелсіз бағалау компаниясы көрсететін қызмет

түрлері:

• жылжымайтын мүліктің барлық түрлерін бағалау (пәтерлер,

тұрғын және тұрғын емес үйлер, ғимараттар мен құрылыс нысандары, жер телімдері  сонымен қатар, құрылыс жұмыстары  аяқталмаған объектілер);

• құрал-жабдықтарды бағалау;
• жеңіл және жүк автокөліктерін бағалау;
• тауарлы – материалдық құндылықтарды бағалау;
• мүліктік кешен ретіндегі кәсіпорындарды бағалау.

ЖК  «Сауранбай С.Б.» Тәуелсіз бағалау  компаниясының іскерлік серіктестіктері:

• «Экономикалық зерттеулер институты» АҚ;
• ЖК «Омаров»;
• Т. Рысқұлов атындағы ҚазЭУ;
• «Вокзал-сервис» АҚ;
• «Newtech Distribution» ЖШС;
• «Транс-лизинг» АҚ;
• «Астана-Финанс» АҚ;
• «Витртген Казахстан» ЖШС;
• «Тәртіп» АҚ;
• «TND» ЖШС;
• «Экономика, Қаржы және Халықаралық сауда Қазақ Университеті»

ОҰ.

Бағалау – бірнеше сатылар мен  кезеңдерден тұратын күрделі, көп  еңбекті қажет ететін творчествалық  процесс. «Сауранбай С.Б.» жеке кәсіпкерлігінде  бұл кезеңдер келесі түрде жүзеге асады.

Мәселені анықтау. Бұл саты келесі кезеңдерден тұрады:

• объектіні бағалау үшін келісім шарт жасасу;
• бағалау объектісіне алдын-ала шолу жасау;
• бағалау процесін жүргізу үшін қажетті мәліметтерді жинау және

талдау;

• қолданылатын бағалау әдістерін таңдау;
• есептеулерді жүргізу;
• қорытынды нәтиже шығару және оны мақұлдау;
• бағалау туралы есеп жасау және оны Тапсырыс берушіге ұсыну.

Мәселені анықтау – бағалау  процесін жүргізу кезіндегі өте  жауапты сатылардың бірі болып табылады. Себебі, бағалау процесінің осы сатысында  атқарылған жұмыстың  сапасы байқалады  және қолданылатын бағалау әдістерін  дұрыс таңдау қажет. Ал бұл өз кезегінде  бағалау нәтижесін көрсетеді. Мәселені анықтау сатысы келесі кезеңдерден  тұрады:

Мәселені анықтау – бағалау  процесін жүргізу кезіндегі өте  жауапты сатылардың бірі болып табылады. Себебі, бағалау процесінің осы сатысында  атқарылған жұмыстың  сапасы байқалады  және қолданылатын бағалау әдістерін  дұрыс таңдау қажет. Ал бұл өз кезегінде  бағалау нәтижесін көрсетеді. Мәселені анықтау сатысы келесі кезеңдерден  тұрады:

1 саты. Мәселені анықтау.

1 кезең. Меншік объектісін индентификациялау. Объектінің атауын,  заңды статусын,  физикалық жағдайын, басқа да сипаттамаларын  анықтау және оларды жазбаша  түрде жазу.

2 кезең. Бағалау күнін белгілеу. Бүкіл бағалау процесі үшін маңызды кездердің бірі болып есептеледі. Себебі,  уақыт өте келе көптеген ішкі және сыртық Себебі,  уақыт өте келе көптеген ішкі және сыртық факторлардың әсерінен бағаланып жатқан объектінің құны өзгеруі мүмкін. Бағалау күні  - бағалау объектiсiнiң ықтимал нарықтық немесе өзге құны айқындалатын күн немесе уақыт кезеңi. Бағалау күнін бағалаушы мен Тапсырыс беруші бірігіп, анықтайды. Бағалау күні объектіге сырттай шолу жасаған күнімен сәйкес келу қажет. Кейбір жағдайларда,  яғни,  кәсіпорын немесе ұйым  күйереген кезде немесе олардың төлем қабілеттілігі төмендеген жағдайда, бағалау күнін үшінші жақ анықтайды. Олар: салық немесе сот органдары.

3 кезең.  Бағалау мақсатын анықтау. Бағалау мақсатын анықтау бағалау әдістемесін дұрыс таңдау үшін қажет кезеңдердің бірі. Ал бағалау әдістемесін дұрыс таңдау өз кезегінде бағалау нәтижесіне әсер етеді.  Бағалау мақсатын анықтау кезінде ең алдымен «не бағаланып жатыр?» деген сұраққа жауап беру қажет. Бағалау мақсатын анықтағаннан кейін қолданылатын мәліметтер сипаттамасы, бағалау қағидалары мен тәсілдері анықталады.  Бағалау функциясын анықтай отырып «бағалау не үшін қажет?» деген сұрақққа жауап берк керек. Яғни, бағалау функциясы оның болашақта пайдалану саласын анықтайды. Бағалау келесі мақсаттар үшін жүргізілуі мүмкіні: сатып алу-сату, несиелендіру, жалға беру, ликвидация,  сақтандыру және т.б.

4 кезең. Шектеулі шарттарды құру және тапсырыс беруші сол шектеулі шарттарамен танысуы. Шектеулі шарттарды құру және Тапсырыс беруші сол шектеулі шарттарамен танысуы - мәселені анықтау сатысының соңғы кезеңі болып табылады. Бағалаушы шектеуші шарртар және ұсыныстар тізімін жазу керек және екі жақтың қызығушылықтарын қорғау мақсатында жасалады. Бұл болашақта Тапсырыс беруші мен Бағалаушының арасында туындау мүмкін дау-жанжалдарды бодырмау мақсатында жасалады. Негізгі болжамдар мен шектеуші шарттары осы бағалау туралы есептің ажырамас бөлігі болып табылады. 

• рұқсат етулер мен шектеулер тараптардың уағдаластықтары

негізінде оның толық мәндестігін түсінгендігін білдіреді және оны екі жақтың қолдарының қойылуынан басқаша өзгертуге немесе қайта құруға болмайды. 

• бағалау туралы есеп көрсетілген мақсаттарға ғана толық көлемде

шынайы болып  табылады. 

• бағалау туралы есепте объектінің нарықтық құнына қатысты

бағалаушының  кәсіптік ойы болады және объектінің есепте көрсетілгендей объектінің құнына тең бағамен еркін нарықта  сатылатындығына кепіл бола алмайды.

• тапсырыс берушіде, бағалаушы да  Есепті (не оның кез келген

бөлімін) бағалау туралы келесім шартта көрсетілген мақсаттардан басқа қолдануға болмайды.

• бағалаушының объектінің нарықтық құнына қатысты ойы тек

бағалау күніне ғана жарамды. Бағалаушы осы күннен кейін туындауы және нарықтық құнға, ізінше объектінің құнына әсер етуі мүмкін экономикалық, заң және өзге де факторлардың өзгеруіне жауапкершілікті өз мойнына алмайды.

• есептегі барлық суретті материалдар оқырманға визуалды

қабылдауды жеңілдету мақсатында ғана қолданылады.

• Бағалаушы кәдімгі визуалды қарау немесе ұсынылған құжаттар

немесе басқа ақпараттарды зерттеу кезінен басқа жолмен анықтауға мүмкін болмайтын зақымданған мүліктерге жауапкершілік артпайды.

• Бағалаушы Тапсырыс беруші ұсынған ақпараттарға қатысты

құпиялылықты  сақтау міндетті.

• Бағалаушы бағалау объектісімен байланысты қаржылық және

салықытық есептердің дұрыстылығы жайында жауапкершілікке  тартылмайды.

• Бағалаушы бағалау объектісіне қатысты берілген ақпараттарға

жауап бермейді. Ұсынылған ақпараттарға  меншік иесі, яғни, Тапсырыс беруші жауап береді. Бағалаушы тәуелсіз маман ретінді жұмыс істейді, ал оның алатын сыйақысы бағалау объектісінің құнына қатысты болмайды.

• Бағалауды жүргізу кезінде Бағалаушы бағалау объектісінің құнына

әсер ететін қандай да бір жасырылған факторларды  жоқ деп болжайды. Тапсырыс беруші қандай да бір жасырылған факторларды анықтау Бағалаушының міндетіне жатпайды.