Жылжымайтын мүлікті бағалау

  Бағалаушы пәтердің жалпы жағдайын – жақсы деп анықтады

   Қосымша сипаттамалар:

Тұрғын –17,60м²:еден – линолиум; қабырғалар – түс қағаз ; төбе – левкас;

Тұрғын – 11,80 м^2: еден – линолиум; қабырғалар – штукатурка мюнхенская; төбе – левкас;

Тұрғын – 8,70 м^2: еден – линолиум; қабырғалар – штукатурка мюнхенская; төбе –  левкас;

Коридор – 2,60 м^2: еден – линолиум; қабырғалар –штукатурка мюнхенская ; төбе –  левкас;

Коридор – 6,40 м^2: еден – линолиум; қабырғалар –штукатурка мюнхенская ; төбе – левкас;

Ас үй –7,40м²: еден –линолиум; қабырғалар – штукатурка мюнхенская; жұмыс қабырғасы - кафель; төбе – левкас;

Ванна бөлмесі – 3,00 м²: еден – кафель; қабырғалар –кафель; төбе – левкас;

Әжетхана – 1,20 м²: еден – кафель; қабырғалар – кафель; төбе – левкас;

Шкаф – 0,60 м²;

Шкаф – 0,60 м²;

Есіктер: ішкі – жоқ; сыртқы – бір қабатты метелдық;

Терезелер – пластикалық стеклопакеттер;

Объект құнын есептеу

ҚР - ның Ұлттық банктің бағамы бойынша 1 АҚШ доллары 15.01.2010 ж. 148,0 тенгені құрады.

Үш бөлмелі пәтердің шығындық тәсілмен есептегендегі құны

• Бағалаудың бағалау объектісі Алмалы ауданының, С секторында

орналасқан.

С = С₁ * S * (1-И) * K₁ * P

Мұндағы:

И = 1 – (шығын коэффициенті * [(2008 – салынған жылы  – 2)/100]);

C – пәтердің бағалау күніне белгіленген құны;

С₁ – құрылыстың бір шаршы метр үшін құны;

S – пәтердің жалпы ауданы;

И – панельдік құрылыс үшін шығын коэффициенті ( 1,7 жылына, кірпіштен салынған үшін – 1,9 жылына);

K₁ – қабаттылық коэффициенті (бірінші және жоғарғы  - 0,95, 3 – 1,05, 2 – 1,1, басқа - 1);

Р – құрылыстың орналасқан зонасына қатысты аудан  коэффициенті.

 

 

 

 

 

 

Кесте 9 - Үш бөлмелі пәтердің құнын шығындық тәсілмен анықтау

 

Физикалық шығын	0,563
Шығын коэффициенті	1,9
Қабаттылық коэффициенті (К1)	0,95
Аудан коэффициенті (Р)	1,7
Қалпына келтіру құны	696,75
Аудан (S)	59,9
Салынған жылы	1982
Баға индексі	188,42
Теңгемен шаққандағы құны	7 150 093
Бағалау күніне доллар курсы	148,00
АҚШ долларына шаққандағы құны	48 311

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтерге берілген

Төлқұжат 

Алматы  қаласы      аудан –  Алмалы  ауданы    көшесі –  Шевченко көшесі

     үй – 186         пәтер - 39

 

Кадастрлық  нөмірі      00:000:000:000

Пәтердің  жоспары     Масштаб 1: 200

 

 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тұрғызылған жылы	1982 ж
Қабырғасының материалы	кірпіш
Қабаты	5/1
Жалпы ауданы ш.м	59,9
Тұрғылықты ауданы ш.м	38,1
Ас үй ауданы ш.м	7,40
Бөлмелердің биіктігі,м	2,85

 

 

 

 

 

 

                         

           Сурет  №1                                                                 Сурет №2

 

 

 

 

                                

          Сурет  №3                                                              Сурет №4

 

 

 

 

 

 

                          

          Сурет  №5                                                                        Сурет №6

 

 

 

 

 

 

 

          Сурет  №7

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сурет №1- Үйдің сырт жағы

Сурет №2- Подъезд

Сурет №3- Кіретін есік

Сурет №4- Қонақ бөлме

Сурет №5- Ас үй

Сурет №6- Жатын бөлме

Сурет №7- Ванна және санузел

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Бағаланған  үш бөлмелі пәтердің физикалық шығынын  есепке алғандағы нарықтық құны  7 150 093 теңге немесе  48 311 АҚШ доллары тұрады деген қорытындыға келдім.

 

Кесте 10 - Үш бөлмелі пәтердің құнын салыстырмалы тәсілмен анықтау

 

Сипаттама	Бағалау объектісі	Салыстыру объектілері
		№1 объект	№2 объект	№3 объект	№4 объект	№5 объект
Орналасқан жері	Шевченко	Абай Жароков қиыл	Абай Гагарин қиыл	Абай  Жароков қиыл	Абай Жароков қиыл	Жароков Құрманғазы қиыл
Үй қабырғасының материалы	кірпіш	кірпіш	кірпіш	панельдік	панельдік	панельдік
Жалпы ауд., м2	59,9(38,1)7,4	74(48)9	64(48)8	59(42)6	58(42)6	57(38)6
Жөндеуі және жағдайы	жақсы	жақсы	жақсы	жақсы	жақсы	жақсы
Қабаттылығы	1 (5)	1(5)	1 (5)	3 (5)	3(5)	2(4)
Жоспарлауы	жақсарт	жақсарт	жақсарт	дағдылы	дағдылы	дағдылы
Салынған жылы	1982	1980	1982	1977	1978	1972
Балкон, лоджидің бар болуы	жоқ	бар	бар	бар	бар	бар
Санузел/әжетхана	бөлек	бөлек	бөлек	бөлек	бөлек	Бөлек
Тұрғын бөлмелер саны	3	3	3	3	3	3
$-ғы құны		140 000	150 000	125000	125 000	100 000
$/м2 –гі құны		1892	2344	2119	2155	1754
Сатылу шартына  жасалатын түзетулер, %		-3	-3	-3	-3	-3
Түзетілген құны 1 м²		1835	2274	2055	2091	1702
Орналасқан жеріне жасалатын түзетулер, %		0	0	0	0	0
Түзетілген құны 1 м²		1835	2274	2055	2091	1702
Қабырға материалына жасалатын		0	0	4	4	4
Түзетілген құны 1 м²		1835	2274	2137	2175	1770
Жалпы ауданына жасалатын түзетулер, %		-4	-2	0	1	2

10 кестенің  жалғасы

 

Түзетілген құны 1 м²		1761	2229	2137	2197	1805
Жөндеуі және жағдайына жасалатын  түзетулер, %		0	0	0	0	0
Түзетілген құны 1 м²		1761	2229	2137	2197	1805
Қабаттылығына жасалатын түзетулер, %		0	0	-1	-1	-1
Түзетілген құны 1 м²		1761	2229	2116	2175	1787
Жоспарлануына жасалатын түзетулер, %		0	0	3	3	3
Түзетілген құны 1 м²		1761	2229	2179	2240	1841
Салынған жылына жасалатын түзетулер, %		1	0	4	4	6
Түзетілген құны 1 м²		1777	2229	2266	2330	1951
Балкон, лоджии бар болуына жасалатын түзетулер, %		-1	-1	-1	-1	-1
Түзетілген құны 1 м²		1759	2207	2243	2307	1931
Түзетулерді есепке алғанда 1м2 –дың орташа құны	2089
Жалпы ауд., м2	59,90
АҚШ долларындағы құны	125 155
KZT-гі құны	18 522 940

 

(Объект-аналогтар бойынша ақпараттар «Крыша» (14.01.2010-21.01.2010ж.) БАҚ-нан алынды. 

Бағаланған үш бөлмелі пәтердің салыстырмалы тәсілмен есептегендегі  нарықтық құны  18 522 940 теңге немесе  125 155 АҚШ доллары тұрады деген қорытындыға келдім.

Үш бөлмелі пәтердің табыстық тәсілмен есептегендегі құны.

Құн көлемі табысты тура капитализациялау әдісі бойынша анықталады.

V= NOI/ R

Мұндағы:

V – құн;

NOI – күтiлетiн операциялық жылдық табыстың қайта көрсетiлетiн шамасы;

R –капитализация ставкасы.

Капитализация ставкасы капиталға табыс ставкасын (экономикалық қызмет объектісіне қатысты  бастапқы инвестиция немесе салынған қаражаттар) және бастапқы салынған қаражаттарды төлеуді есепке алғандағы қайтарым нормасын кірістіреді. 

Капитализация ставкасы, басқа кез келген табыс  ставкасы сияқты ең алдымен берілген активке салынатын  қаражаттарға тап болатан тәуекелдерді қайтарады. Капитализация ставкасы кәсіпорынның құнына табысты тікелей қайта есептеу үшін қолданады.

Объектті  пәтерді жалға беру туралы жиналған және сараптама жасалған мәліметтер негізінде берілген тәсілмен объектті бағалау үшін пәтерді жалға берудің  орташа нарықтық құны есептелген. (Объект-аналогтар  бойынша мәліметтер СМИ 14.01.2010-21.01.2010ж-дан  «Крыша» № 65 (707) газеті, РИЭЛКО, «Абсолют»  жылжымайтын мүлік компаниясынан  алынған.

Бізге берілген пәтерді жалға берудегі құнының негізінде оның

құрылымына кететін минималды  шығындардан биз максималды табыс аламыз.

Пәтер (1682 теңгеден 3604 теңгеге дейінгі).

Ары қарай, барлық шығындарды жал төлемінен алып тастау жолымен, мұндай пәтер мазмұнына қажетті сәйкес жылжымайтын мүлікті жалға беруден түскен қалдық құнынан жалпы табыс қабылданған.

Сондай-ақ, қосымша сарапатауды  жүргізгенде осындай жылжымайтын  мүліктің 1 шар.м-н 1 ай көлемінде толық  қамтамасыз ету пәтер үшін 250 теңге  шығыны кетеді деп шығарды (сонымен  қатар күзет, жалақы, төленетін салықтар, амортизация, коммуналды қызметтер), бұған  сәйкес, жалпы объектке жылына – 180 000теңге шығын кетеді. Қорытындылай келе бизге ұсынылатын шығындар – 180 000 теңгені құрайды.  

Бағаланатын объектінің барлық ғимаратының  ауданы 59,90 шар.м. екенін назарға ала  отырып, объектінің негізін есепке ала отырып есептеме жасағанда жалға  берудің орташа өлшенген құны 1 шар.м. үшін 2 643 теңге көлемінде, пәтерді жалға берудегі қалдық құнынан орташа айлық табыс 158 315 теңгені құрайды.

Сонымен, объектіні жалға беруден  қалатын жалпы айлық табыс 158 315 теңгені құрайды, осыған сәйкес жылына  1 899 792 теңгені құрайды.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                           

Бірақ бұл табыс нарық спецификасы  күшінде кепіл бола алмайды.

Үлкен сұраныс және аз ұсыныс салдарынан Алмалы ауданында орналасқан  пәтерлер, бос ғимараттардың тұрақты деңгейінің және жалға беру төлемдерінің толық  өтелмегендігі біздің баға бойынша  жалпы табыстан 5 пайызын құрайды.

Жоғары көрсеткіштерді есепке ала отырып нақты жалпы жылдық табыс 1 899 792 теңгені құрайды.

Кесте 11 - Капитализация ставкасын есептеу, %

 

Тәуекелсіз ставка	5,0
Басқару кемшіліктеріне қатысты тәуекел	2,0
Жобаның өтімсіздігіне байланысты тәуекел	2,0
Мемлекеттегі құқықтың тұрақсыздығына байланысты тәуекел	2,0
Банктер саясатының және қаржылық сфераның өзгеру мүмкіндігімен байланысты қаржылық тәуекел	2,0
Қайтарым капиталының ставкасы	2,0
Қорытынды	15,0

 

Кесте 12 - Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей капитализация тәсілі бойынша есептеу

 

Атауы	Өлшем бірлігі	Теңгедегі сомасы
Потенциалды жалпы табыс	теңге	1 899 792
Кем салым кезінде жоғалтулар	%	5
Шынайы жалпы табыс	теңге	1 804 802
Операциялық шығындар	теңге	180 000
Салық төлеу бойынша табыс	теңге	1 624 802
Салықтар	%	30
Таза операциялық табыс	теңге	1 137 361
Капитализация коэффициенті	%	15
Объект құны	теңге	7 582 407

Үш бөлмелі  пәтердің тікелей капитализация  тәсілімен есептегендегі ағымдағы құны  7  582