Жылжымайтын мүлікті бағалау

• еңбекақының деңгейi;
• қосымша шығындарды көлемі;
• жабдықтауға кеткен шығындар;
• осы аудандағы құрылысышылардың табыс нормасы;
• құрылыс материалдарының нарықтық бағалары..

Шығындық тәсілдің артықшылықтары: 
1.  Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсілмен  алынған нәтижелер анағұрлым сенімді болып есептеледі. 
2.  Бұл әдіс келесі жағдайларда пайдалану мақсатты болады:

• жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;
• жұмыс iстейтiн объекттiң жаңартуын қажеттiлiктiң дәлелдеуi;
• арнайы мақсатта пайдаланылатын ғимараттарды бағалау;
• жерді тиміді пайдалануын талдау;
• объектінің  сақтандыру мәселелерін шешу;
• салық салу мәселелерін шешу;
• нарықтың пассивті секторларындағы объекттерiнiң бағасының

анықтау кезінде;

• басқа әдiспен  алған жылжымайтын мүлiктердiң объектiнiң

құндарының келiсуiнде.

Шығындық тәсілдің кемшіліктері: 
1.  Шығындары әрдайым нарықтық құнға балама келмейді. 
2.  Бағаның дәлiрек нәтижесiнiң табысының талпыныстары еңбек шығындарының тез өсулерiмен сәйкес келеді. 
3.  Объект дәл сондай жаңа құрылысқа шығындарға жылжымайтын мүлiктiң бағаланатын объектiнiң алуына шығындарының сәйкессiздiгi, өйткенi құрылыстың құнынан бағаның процессiнде жиналған тозуды шегередi.. 
4. Ескі ғимараттар мен құрылыс нысандарының жинақталған тозуын анықтау.  
5.  Жере телімдерін ғимараттардан жеке бағалау.

Жылжымайтын мүлiктiң бағасына шығындық тәсілді қолдану кезінде келесi кезеңдерден тұрады:

• Жер телімінің нарықтық құнын анықтау;
• Бағаланып жатқан ғимараттың қалпына келтіру (орын басу) құнын

анықтау;

• Кәсіпкерлік табыстың көлемін анықтау;
• Анықталған тозуларды есепету;
• Түзетулер ензізу жолдарымен бағалау объектісінің қорытынды

құнын есептеу;

• Жер телiмiнiң құнына алған шаманың келесi үлкеюiмен тозуға

қалпына келтiру құнын анықтау.

Жылжымайтын мүлік құрамына кіретін  жер телімнің  құнын шығындық тәсілмен бағалау құрылыстан еркін  түрінде бағалау оны Ең жақсы  және өте тиiмдi қолдану ұсынысына  негізделген.

Салыстырмалы бірлік әдісі

Салыстырмалы бірлік әдісі аудан  құнының салыстыруына немесе бағаланатын  объектінің көлем бірлігімен аудан  бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер енгізу қажет.

Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін, ұқсас, жақын арада салынған объектілердің  сатылуы туралы ақпараттан, алуға  болады.

Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай анықтамалар ретті  түрде шығарылып, бағалау институттарымен  ұсынылған, статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың  бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан олардың  нақты габариттеріне түзетулер  енгізу қажет. Осыған орай, зерттелетін  ғимарат базалық ғимараттан үлкен  болса, бірлік баға төмен болады және керісінше.

Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін  ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде  өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының  әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары  дәл түзету үшін әр позицияны кезекті  дәлелдеумен құрама элементтерге бөлшектеуді  қолданады.

Мына бір фактіні атап өту  керек, бір қарағанда бұл әдістің  қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз  маманды шатастыру мүмкін. Адекватты  бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.

Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.

Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде  анықталады. Әр компоненттің құнын  оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру  үшін қажетті шығын соммалары.

Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің  пайдасы бірлік құнда есептеліп  немесе бөлек есептелінеді.

Ғимараттар мен құрылымдардың  құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының соммасы.

Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен  қамтамасыз етеді.

Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын  болсақ, компонент бойынша бөлшектеу  әдісі, бірлік бағалардың жинағының  негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың  сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.

Сандық тексеріс әдісі.

Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар  еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының  әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек  шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей  шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің  жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың  толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.

Кез келген ғимарат пен құрылым  анықталған эксплуатациялық сапасымен, герметикалығымын,  дыбыс шығармайтын  мүмкіншілігі және тағы басқалармен  сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық  жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа  біріктірілуі мүмкін.

Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық  сапаның жоғалуы), функционалды және моральді ескіруді (ғылыми – техникалық прогреске байланысты технологиялық  сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және экономикалық тозуды (сыртқы ортаның  көзқарасының өзгерісінен объектінің таратылымдығының өзгеру), ажырата  білу қажет. Осы тозудың барлығы  жинақталған тозуды құрайды.

Жинақталған тозу - бұл табиғи бұзылудың  нәтижесінде болатын қайта құру немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының  төмендеуі, сыртқы ескірудің функционалды ескіруі немесе осы көздердің  комбинациялары.

Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан  есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты ұсыныстың  уақытша аздығымен немесе тарихи - саулетті мағынасымен орны толтырылады.

Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса, ғимаратталған тозу есепке алынады  Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың кейбір түрлері автоматты  түрде алынып тасталады.

Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.

Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше  әдісті қолдануға болады. Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.

1. Экономикалық қайтарылым әдісі.

Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған  тозудың көлемінанықтайды:

AB=EA—TELxCN; (1)

Мұндағы:

AB-жинақталған  тозу;

EA- тиімді  жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен  көрсетілетін жас);

TEL-жалпы  экономикалық өмір (жылжымайтын  мүліктің жақсаруы меншіктің  құнына қосымша салым жасайтын  уақыт периоды);

CN-жаңа  құрылыстың құны (қайта құру немесе  орын ауыстырушы);

Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар  бар:

1. Жалпы  экономикалық өмір мен тиімді  жастың жалпы көлемін жеткілікті  субъективті анықталады.

1. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.
2. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен

табиғи өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары  ескерілмейді.

1. Сатылымдарды салыстыру әдісі

Ұқсас объектілерді сату және бос  жер учаскелердің сатылымдары туралы дұрыс мәліметтің болуы-қажетті  шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық негізделген болуы тиіс.

Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны нарықта негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз қолданылмалы.

2. Бөлшектеу әдісі.

Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында  және тозудың барлық себептері мен  түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:

• жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;
• жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;
• сыртқы және экономикалық тозу;

Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу жойылмалы  болып саналады. Түзету шығыны қоспалы  құннан артық болса, тозу жылжымайтын  болып саналады.

Табиғи тозудың анықтамасы.

Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің (әрі қарай  жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық  факторлар мен адамдардың әсері  нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің  немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті қажетті  құнның және олардың қайта құру құнының  арақатынасымен анықталады.

Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің  мәлімет тізімі жүргізіледі.

Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын  позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.

Жойылатын табиғи тозу

Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның  есебіне жатқызады, сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай, жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.

Жойылатын табиғи тозудың ақшалай  анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны - объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар.

Жойылмайтын табиғи тозу.

Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын  табиғи тозу, қазіргі кезде тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз болатын  позицияға сәйкес келеді. Бұл тозудың  типін толық қайта құру немесе орын ауыстыру құны мен жойылатын  табиғи тозудың сомасының қатынасы негізінде анықтайды.

Жойылмайтын табиғи тозған құрылым  элементтерін тәжірбиеде, «ұзақ өмір сүретін» және «қысқа өмір сүретін»  деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін  элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің  күтілетін өмірі барлық құрылымның қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.

Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез  тозғанын компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.

Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін, элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен  элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.

Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіл  объектінің қызмет ету мерзіміне  тең не адамда ұзақ) элементтердің  жойылмайтын табиғи тозуы-осы компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.