Жылжымайтын мүлікті бағалау

Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен  құрылымдардың конструктивті негізгі  элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу  қажет. 

Функционалды тозуды анықтау.

Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің қазіргі  стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде  болады.

Берілген бағалаудың міндеттерін  шешу үшін, функционалды тозу -проектілердің  жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар  қолданылған материалдардың жетіспеушілігінің  нәтижесінде объектінің құнының  жоғалуы деп анықталады.

Жойылатын функционалды тозу. 

Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын  деп екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның ескіру құнымен өлшенеді. 

Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын  функционалды тозудың құнын, объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың көз  қарасынан жөнсіз болып саналатын  реконструкцияға шығатын шығын  ретінде анықтайды. 

Функционалды тозудың себептері  деп:

• элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер;
• элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін

жетіспеушіліктер;

• «одан әрі жақсартулар».

Қоспаларды  қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ және құрылымның қазіргі стандарттарға оларсыз  сәйкес келмейтін позицияларды жатқызады. Жетіспеушіліктер есебімен толықтырылуларды талап ететін, алынып тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуіші дегеніміз-бағалау  сәтіне қажетті толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын  объектінің салынуы кезінде орындалғандығы құнының айырмасы.

Ауыстыруды  немесе модернизацияны талап ететін элементтердің жетіспеушілігіне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына  сай келмейтін функционалдың  позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін позициялардың  есебімен алынып тасталатын функционалды тозу табиғи тозудың есебімен бар  элменттердің монтажының құны мен бар  элементтің демонтаж құнының айырмасын  қосқанға тең. Бұл жағдайда материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар  мен басқа объектілерде қолданылған  жабдықтардың құны ретінде анықталады. «Одан әрі жақсартуларға»  нарық  стандарттарының заманға сай  қажеттіліктеріне қазіргі уақытта  адекватты емес құрылымның позициялары  мен элменттерін жатқызады. «Одан  әрі жақсарту» арқылы алынып тасталатын функционалды тозу «одан әрі жақсартылған»  позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердің ликвидациялық құнын алып тастағанмен  өлшенеді.

Жойылмайтын функционалды тозу.

Құрылымның  қазіргі  заман стандартына конструктивті  шешімнің сәйкес еместігінің нәтижесінде  арендалық төлемнің капиталданған  жоғалуы, жойылмайтын функционалды тозудың құны ретінде анықталады. Бұл жағдайда алынбаған кірісті  капитализациялау үшін ұқсас ғимараттар үшін капитализация ставкасы қолданылады.

Сыртқы (экономикалық) ескіру.

Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу жерінде рентаның төмендеуі байқалады. Нәтижесінде  нарықтық ортада өзгерістердің себебінен объектілердің сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы) төмендеуі болады. Мүмкіншілікті сатып алушының сөзінде объектінің қызықтырушылығы да соншалықты өзгереді.

Берілген  бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы, «сыртқы ортаның  әсерінің нәтижесінде ғимараттың функционалды тозуының төмендеуі» ретінде анықталады. Бұл жылжымайтын мүліктің меншіктенушісі, жерді иеленуші және арендалар үшін түзетілмес фактор болып табылады. Сыртқы әсердің тозуы біршама  себептердің нәтижесінде болуы  мүмкін, оларға: ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектінің облыс  ауданында немесе регионындағы орналасуы (негізгі көліктік, коммуналдық, коммерциялық және басқа құрылымдарға қатысты  орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және заңды шарттардың өзгеруі⁷.

Сыртқы  тозуды бағалаудың екі әдісі бар:

          - сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы;

          - сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің

сатылуын  салыстыру;

Мәліметтің  толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар еді.

Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның жинақталған  тозуының жалпы бағасын алады.

Шығындық тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.

Шығындық әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы бағасын көрсетеді.

Берілген  тәсілді қолданудағы бағалау  процедурасының негізгі этаптары:

1. Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе ұзақ мерзімді бос аренда құнын есептеу

             2.Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу, қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсінігі дегеніміз - бағалау мерзіміне объектінің бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бірдей материалдармен, заманға сай стандарттармен, бірдей проектімен, планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.

       3.Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының деңгейін анықтау.

   4.Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу құнына азайту.

  5.Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.

Табыстық  тәсіл

Табыстық  тәсілін пайдаланған кезде, төмендегідей интерпритацияда күту қағидасын, сұраныс  пен ұсынысқағидасын, орын басу қағидасы мен тепе-теңділік қағидаларын қолданылады.

Күту  қағидасы. Берілген қағида копитализация  әдісі үшін негізгі болып табылады. Болашақта күтілетін пайданың құқығының  қазіргі кездегі құны ретінде  нарықтық құн анықталаы. Бұл әдістің  барлық процедурасы күтілетін пайданы бағалауға шоғырланған. Табыс деңгейіне әсер ететін факторлардың өзгеруін болжау, жылжымайтын мүлікке салынатын қорлардың тәуекел деңгейін белгілі деңгейде анықтайды. Күтілетін өзгерістердің белгісіздік деңгейінің жоғары болуы, тәуекел деңгейінің жоғарылығына әкеледі.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Болашақтағы пайда мен табыс нормасын болжауда, бұл қағиданың мәні зор. Нарықтық тұрғыдан толығымен анықталатын бола тұра, бұл көрсеткіштердің ара қатынасы жылжымайтын мүлік  нарығындағы сұраныс пен ұсынысқа тәуелді. Тепе-теңділіктің бұзылу жағдайында нарықта арендалық ставкалар мен толтырылу коэффициенттерінің не үлкейуі, не төмендеуі байқалады. Сұраныс пен ұсынысты зерттеу олардың өзгеру тенденциясын анықтауға және болашақтағы кіріс көлемін болжауға мүмкіндік береді.

Орынбасу  қағидасы. Орынбасу қағидасы.  меншік үшін баға, ар, төлем, табыс нормасы жылжымайтын мүлік нарығындағы ауыстырушы аналогтық көрсеткіштермен анықталады. Бұл принцип, арендалық төлемнің, дисконттау нормасының және капитализациялау коэффициентінің, анрық тұрғысынан

негізделген шығын көлемін қабылдауға мүмкіндік  береді, сонымен қатар болжау кезіндегі  қолданылатын мәліметтердің негіздемесін тексеруге болады.

Тепе-теңділік қағидасы. Табысты капитализациялау әдісінде тепе-теңділік, немесе салымды  қолданылудығы маңызы зор. Жер мен  барлық жақсартулардың арасында (оптималды) тиімді ара қатынастың болуы, ең жоғарғы  құнды құрап, ұстап отырады, ал қағиданың  сақталмауы, меншік құнының төмендеуіне  әкеледі. Жылжымайтын мүліктің табыс  әкелетін негізгі ерекшеліктерінің біріне, оның бір иеленушіде толық  меншік құқығының сирек кездесуінде. Сол себептен, меншікті сараптау кезінде, меншік құқығын құрайтын үш компонентті  бөлек қарастырады:

• иелену мәні;
• қаржылық жағдайы;
• заңды құқығы

Иелену  мәні, меншіктің индивидуалды, акционерлік  және партнерлық түрінде қатынастың ұйымдастырушылық формасын анықтайды.

Меншік  құнындағы меншік және несие капиталының  арақатынасының қаржылық жағдайы анықтайды.

Заңды құқықтар меншікті иелену формасын, меншіктің  толық құқығын, арендаға беру құқығын  анықтайды.

Тәжірбиеде, нарықтық құнды бағалаудың көбі белгілі  заңды құқықтардағы иеленудің мәні қаржылық қызығушылықты бағалауда. Бағалау үшін, әртүрлі факторлармен қиындатылған, құқықтар ұсынылуы мүмкін. Одан басқа, бағалауға, бұлжымалы өзгерістерімен-планировканың  өзгеруі, реконструкция және тағы басқасы  бар  объектілер ұсынылуы мүмкін.

Жылжымайтын мүлікке табыс әкелетін ерекшеліктеріне, жылжымайтын мүлікке жатпайтын  компоненттердің болуы жатады. Оларға, жиһаз, приборлар, құрал-жабдықтар және тағы басқаларыс жатады. Мысалы, қонақ үй құны, жылжымайтын мүлік құнына және құрал жабдықтар мен материалды емес активтерді басқару құнына бөлінуі мүмкін.

Пайдасы бар жылжымайтын мүлікті бағалау  құнды бағалау процедурасы болып  табылады, сатып алушы- инвестордың  күтімі оның болашақта пайдалануынан  алынатын пайда мен белгілі бір  ақша соммасының ағымдағы көрінісіне бағытталады. Пайдалылық бойынша бағалау  ережесі, басқаша, орынбасу қағидасы болып табылады, оған сәйкес потенциалды инвестор ұқсас пайдалылығы бар жылжымайтын мүлік үшін төлейтін соммадан артық төлемейді.

Осылайша, берілген әдіс бағалау мерзіміне, ғимараттың бағасы-реконструкция аяқталғаннан кейін және ғимаратты эксплуатацияға тапсырғаннан кейін яғни ғимаратты  арендаға тапсыру немесе оның территориясында  табысты бизнесті орналастырылуы, иеленушінің, болашақта алынуы мүмкін болатын, таза табыстың ағымдағы құны болып табылады.

Ғимаратты аренда үшін қолданылудың мінездемесі, ең жақсы және ең тиімді қолданылудан алынады.

Табыс пен шығысты сараптау кезінде ретроспективті (өткен жылдарға) мәліметпен қоса, болжамалы мәліметтерді де қолдану қалыптасқан. Сонымен қатар, салық салуға дейінгі және одан кейінгі мәліметтерді де қолдануға болады. Табысты капитализациялау кезіндегі ескерілетін жалғыз шарт. Ол-әртүрлі объектілердің, бірдей негізде еептелуі тиіс болатын, ақшалай қаражаттың ағымдары. Болжау мәліметтерінің негізінде есептелген ағымдарды мүлдем салыстыруға болмайды. Бұл салық салуды есептеуге де қатысты.

Табысты тікелей капитализациялау әдісімен немесе қолма-қол ақшаның дисконтталған ағымын сараптау арқылы құнды есептеуге болады. Нақты жағдайларға байланысты бұл әдістердің не біреуі, не екеуі де қолданылуы мүмкін.

Табысты тікелей капитализациялау әдісінің негізінде болашақтағы пайданы күту қағидасы болғандықтан, бір түрде талқылау үшін, пайданың нақты анықтамасы мен классификациялардын көрсету сәті. Меншікті иеленуден алынатын пайдаға, иелену кезінде алынатын кірістің барлығын алу құқығы, сонымен қатар сатылымдардан алынатын кіріс және иелену мерзімі аяқталғаннан кейін алынған кіріс жатады.

Қарапайым иеленуші коммерциялық жылжымайтын  мүлікті тәуекелділік деңгейі аналогты проектіге ақша салғаннан алынатын пайдамен салыстырмалы пайда табу мақсатында ұстайды. Бұл жағдайда, біріншіден, инвестор өзінің салған қорларын қайтару  қажет, екіншіден, қаржыларды пайдаланғаны үшін зейнеттендіру алуы қажет. Несиені  қайтару аналогиясына сәйкес, салынған инвестицияларды қайтаруды салынған капиталды қайтару және капиталға  кірістің табуына бөлуге қабылданған.

Абсолютті өлшемдерден әрі болу үшін, барлық бастапқы көрсеткіштер алғашқы капиталдың өлшеміне бөлінеді, осылайша біріккен базаға апарады. Осылайша алынған көрсеткіштер инвестициялардың қайтарылымдарының сапалық көрсеткіштерінде қолданылады да, қайтарылым нормасы деп аталады.

Әдетте, қайтарылым нормалары кіріс нормасы  мен ақша ағымының нормасына және де қайтарым (отдача) нормасы мен  пайда нормасына бөледі.

Табыс нормасы объектіден алынатын кіріс пен инвестиция өлшемінің арасындағы арақатынасты көрсетеді. Табыс нормасы объектіден алынатын табысты ғана ескереді және салынған қорлардың қайтарылымының жылдамдығын көрсетеді. Несиенің аналогиясы бойынша, табыс нормасы негізгі сомманың қайтарылу жылдамдығын көрсетеді.

Табыс нормасына мыналарды жатқызады:

• капитализацияның жалпы ставкасы;
• меншік капиталының капитализациясының ставкасы;
• қарыз капиталының капитализациясының ставкасы;
• жердің капитализация ставкасы;
• ғимараттың капитализация ставкасы.

Пайда нормасы  проектпен уақыт мерзімінде күтілетін  пайдалардың арасындағы арақатынасты көрсетеді, оның ішіне объектіні  сату немесе ликвидациясынан қорлардың  қайтарылым және инвестиция өлшемі кіреді:

• пайыз нормасы;
• дисконт нормасы;
• табыстың ішкі нормасы;
• қайтарымның жалпы нормасы;
• меншік капиталының қайтарым нормасы;
• қарыз капиталының қайтарым нормасы.