Жылжымайтын мүлікті бағалау

Қайтарым  нормасы күрделі пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрінеді және проектінің барлық мерзіміне салынған әр бірлікке келетін пайда көлемі келетіні көрінеді.

Капиталдың  табыстық немесе табыс нормасы меншіктенушінің барлық мерзімінде күтетін пайданы есепке алады, оның ішіне проектінің сатуынан немесе ликвидациясынан түсетін қаржыларды қосады. Өзінің мазмұны бойынша, қызмет түрлеріне сәйкес дұрыс кірістің деңгейі. Ол онымен байланысты тәуекелдің компенсациясымен қамтамасыз етіледі.

Әдетте, қайтарым нормасы қосылған пайыздың жылдық ставкасы ретінде көрсетіледі  және проектінің барлық мерзіміне салынатын  қаражаттардың әр бірлігіне келетін  табыс көлемін көрсетеді.

Капиталдың  кірістік немесе табыс нормасы меншіктенушінің  барлық мерзімінде күтетін пайданы  есепке алады, оның ішіне проектінің салуынан немесе   ликвидациясынан  түсетін қаржыларды қосады. Өзінің мазмұны бойынша, қызмет түрлеріне  сәйкес дұрыс кірістің деңгейі. Ол онымен байланысты тәуекелдің компенсациясымен қамтамасыз етіледі.

Жылжымайтын мүліктің құнын тікелей капитализация  әдісімен немесе қайтарым нормасы бойынша  капитализация әдісімен анықтауға  болады. Тікелей капитализация әдісі табыс пен шығын соммасының бірқалыпты болатын объектілерге қолданбалы, ал қайтарым нормасы бойынша капитализация әдісі керісінше табыс пен шығыс соммасы бір қалыпты емес болатын объектілерге қолданылады.

Тікелей капитализация әдісі жылдық табысты меншік құнына, жылдық кірісті сәйкес кіріс нормасына бөлу арқылы, айналдырады. Бұл жағдайда капиталдың қайтарылымын және капитал кірісіне бөлек есеп жүргізілмейді.

Бұл әдіс өте қарапайым және түсінікті, сонымен  қатар ұзақ мерзімді болжамдарды  талап етпейді. Капитализация коэффициенті тікелей нарықтың мәліметтерінен, жылдық кіріспен салыстырмалы сарап әдісінің құнының арасындағы арақатынасты табу жолымен анықталады. Тікелей капитализация, салықты төлеуге дейінгі, мүмкіншілікті  немесе ақшалай ағымына қолданылады. Кірістің нақты түрін таңдау, сараптама  мақсатына және жеткілікті ақпараттың болуына тәуелді.

Тікелей капитализация әдісінде құнды бағалау  үшін мына формула қолданылады:

V=І-R(2),

 Мұнда,  V- құн

            І- кіріс

            R- капитализация коэффициенті.

Қайтарым  нормасы бойынша капитализация  әдісі болашақтағы пайданы меншіктің  қазіргі құнына, пайданың түсу ретін, меншіктің және кірістің құнының, сонымен  қатар қайтарым нормасын көрсету  қажет, капитализация коэффициенттін қолданылып, капитализация жолымен  айналдырады.

Бұл әдіс кірістің күтетін өзгерістер мен  меншік құнына қатысты ұсыныстарға  негізделеді. Дисконттау процедурасы, инвестордың инвестицияларының  қайтарылымдары және инвестиция салу үшін қанағаттандырылатын кірісті  алатынын болжайды. Әдіс, меншіктің  табыс пен қайтарымның жеткілікті деңгейінбере ме деген сұраққа жауап  береді.

Қайтарым  нормасы бойынша капитализация  әдісін ақша ағымын дисконттауын сараптау деп те атайды, себебі болашақтағы  ақша ағымның құнын есептеу үшін дисконт нормасын қолданылады. Дисконттау формула бойынша, қаржылық кестелердің  немесе мамандандырылған жабдықтардың көмегімен орындалуы мүмкін.

Ақша  ағымын дисконттау әдісінің негізінде  күту принципі жатыр.

Осы қағиданы негіз тұта отырып, нарықтық құн берілген объектінің иелену құқығынан шығатын болашақтағы пайданың қазіргі құны ретінде анықталады.

Осылайша, жылжымайтын мүлік объектінің құны, инвестордың капитал қайтарылымына  және капиталға қайтарымға қатысты  талаптарын ескере отырып, барлық болашақтағы  ақша ағымдарын күнделікті құнына келтіру.

Тиімділікті анықтау кезіндегі болашақтағы  шығынның нәтижесін бағалау есепті периодтық шегінде іске асады. Есепті периодтық ұзақтығы (есеп горизонтының), тұрғызу, эксплуатациясы, қажет болса, объектінің ликвидациясының (сатылуының), пайданың қажетті сипаттамаларына  жету ұзақтығынан, инвестордың талаптарынан шыға таңдалады. Еліміздегі нарықтық тұрақсыз жағдайын ескере отыра, қазіргі кезде  есептеу горизонты 3-5 жылдан артық  емес.

Есептеу горизонты есептеу қадамының  санымен өлшенеді. Есептеу қадамы есептеу периодында ауысып тұруы  мүмкін (негізінде, соңына қарай өседі). Есептеу қадамы реализацияның берілген сатысында проектінің тұрақтылығынан, операциялық қызметтің темптерінен, кіріс пен шығынды алу жиілігінен, есептеу қолайлылығынан алынады. Есептеу  қадамы болып, ай, квартал, жыл табылады.

Жылжымайтын мүліктен алынатын табыс пен шығынның біркелкілігін, шығынның табыска қатысының жоғары емес көрсеткіштерін, яғни жобаның эксплуатациядағы үлкен тұрақтылығын және реконструкция сатысында проектінің орташа тұрақтылығын (бағаның және /немесе кішкене бір жылға дейін) интервалда заңдардың және т.б. өзгеруінің кіші тәуекелі) ескере тұра, көбіне есептеу қадамына бір жыл қабылданады.

Есептің ақша бірлігі ретінде АҚШ доллары  алынады. «Дисконт ставкасы» термині, алынатын немесе болашақта төленетін ақша соммасының ағымдағы құнын есептеу үшін қолданылатын, коэффициент ретінде анықталады.

Осылайша, дисконт ставкасы болашақта күтілетін  түсімдерді алу құқығы үшін, инвестордың  бүгінгі күні төлеген соммасын анықтау  үшін қолданылады.

Жылжымайтын мүлікті бағалау жағдайында, дисконт  ставкасы капиталды салудың тиімділігінің  коэффициенті болып табылады. Оны  инвестор болашақтағы кірістің алуындағы  тәуекелді ескере отырып шешім қабылдауында жетіледі.

Дисконт ставкасын анықтауда тәуекел  маңызды болып табылады.

Болашақтағы табысты алу күтімін ақтау деңгейін тәуекел деп атайды.

Ақша  қаражатының деңгейін болжау үшін, тәуекел бастамалы бағалаудың ықтималдығы  немесе деңгейі ретінде қарастырылуы мүмкін.

Бағалаудың  негізгі сәттерінен дисконт ставкасын  таңдау болып табылады. Жылжымайтын  мүлікті бағалау кезінде дисконттау ставкасы кумулятивті құру әдісімен таңдалынады. Берілген тәсіл бойынша  негізге тәуекелсіз кіріс нормасы  алынады, оған нарықтың қарастырылатын секторында инвестициялаудың тәуекелді  кіріс нормасы және ликвидтылық  үшін емес түзетулер қосылады. Берілген салымдардың типі мен нақты объект үшін ерекше болатын факторлардың есебімен, алынған сомма, түзетіледі.

Табыс нормасын анықтауда, тәуекелсіз операциялардың ортаевропалық көрсеткіштерін қолданылуға болады, тек қана сол  жағдайда тәуекелсіз ставкаға, берілген мемлекетке инвестициялаудың тәуекелі үшін айлық қосылады, яғни мемлекеттік тәуекел атаулы. Қазақстандық көрсеткіштер мемлекеттік қарыздың құнды қағаздарының курсынан немесе сенімділігін жоғары категориялы банктердің депозитінің ставкілерінен алынады. Мүмкіншілікті инвестордың тек қана Қазақстан территориясына альтернативті салымдарды салу мүмкіншілігі болғанда ғана, отандық көрсеткіштер қолданылады.

Есептің дәлдігін жоғарылату үшін, дисконт  ставкасының тәуекелсіз құраушысын отандық құнды қағаздар мен орташа европалық мәліметтер арқылы анықталады.

Мемлекет бойынша тәуекелді  сараптамаға қосу қажет, себебі дисконт  ставкасын анықтауда, қолданбалы әдістеме, саяси, кәсіби және экономикалық тұрақты  климатта әрекет жасайтын фирмалардың  кіріс нормасын зерттеуде негізделген.

Жылжымайтын мүлік объектісіне  салынатын салымдардың тәуекелдері  екі түрге бөлінеді. Біріншісіне, жүйелі және жүйелі емес тәуекелді  жатқызады, ал екіншісіне статикалық және динамикалық тәуекелдер жатқызылады.

Бүгінгі күнде төмен өнімділікке  түзету 3 пайызға теңестіріліп алынған, ол объектіні сату кезіндегі екі  ай экспонированиясына сәйкес, немесе жылжымайтын мүлік нарығын зерттеу  негізінде қабылданады.

Табысты капитализациялау әдісі күтілетін кірістің сенімді бағалауының болуын болжайды. Күтілетін өзгерістер мен нарықтық тенденциялардың есебінен нүктесі деп санауға болады.

Нарық құнды бағалау үшін жылжымайтын  мүліктің болжамалы кірісінің есебі  кіріс туралы реконструкцияланған  есеп деп аталады.

Көп жағдайда, кесте түрінде беріледі:

1. Потенциалды жалпы табыс, бұл - жылжымайтын мүліктің 100 пайызы толықтығында, барлық ұтылыс пен шығындардың есебінсіз алуға болатын табыс. Потенциалды жалпы табысты есептеу кезінде, объектінің өзінен немесе оның аналогтарынан алынған мәліметтерді, сонымен қатар бағалаушылардың арендалық ставкалардың өзгеруіне және кірістің басқа көздеріне қатысты болжауларын пайдаланады.
2. Тиімді қазіргі кездегі жалпы табыс - тұрып қалу үшін жеңілдіктер мен төлемдерді алмауды алып тастағандағы потенциалды жалпы табыс.
3. Таза операциялық (эксплуатациялық  табыс - қазіргі кездегі жалпы табыстан барлық шығын статьяларын (басқару бойынша эксплуатациялық шығындар) несиелер бойынша қызметті жеткілікті көрсетпеу, салық салу және амортизациялық төлемдер, алып тастағандағыға тең.
4. Салықты төлеуге дейінгі ақша қаражатының ағымы- ТЭК (таза эксплуатациялық кіріс)-тен псевдошығындарды алып тастау, амортизацияны (себебі шығын емес, керісінше пайдаға салық салуын төмендетеді) және несиеге қызмет көрсетудің шығындары (себебі бұл төлемдер инвестордың құқығының құнын өсіреді).
5. Салықты төлегеннен кейінгі ақша қаражатының ағымы- меншіктенушінің ақшалай төлемдерін алып тастағаннан кейін, жылма жыл, алатын ақша қаражатының соммасы.

Кірістің көрсеткіштері ретінде  ТЭК (таза экспл кіріс)-ті немесе салық  төленгеннен кейінгі ақша қаражатының  ағымы).

Объектінің дұрыс функциалауын қамтамасыз ету үшін және кірісті  қайта өндіруге кететін периотты шығындарды операциялық шығындар деп  аталады.

Операциялық шығындарды мыналарға  бөледі:

• шартты – тұрақты шығындар;
• шартты - өзгермелі немесе эксплуатациялық шығындар;
• орынбасу шығындары немесе резервтер.

Шартты тұрақты шығындарға, объектінің эксплуатациялық деңгейіне тәуелді  емес өлшемді шығындарды жатқызады. Оларға, мүлікке төленетін салық, кейбір эксплуатациялық шығындар, негізгі қорларды сақтандыру.

Шартты өзгермелі шығындарға, объектінің эксплуатациялық жүктілігінен және қызмет көрсету деңгейіне тәуелді  емес өлшемді шығындарды жатқызады.

Негізгі шартты-өзгермелі шығындар бұл:

• басқару шығындары;
• коммуналды шығындар (газ, электроқуат, су, жылыту, телефон және

т.б);

• жинау шығындары;
• эксплуатация шығындары;
• территорияны «ұстауға, бағуға» шыққан шығындар;
• қауіпсіздікті қамтамасыз етуге шыққан шығындар және т.б.

Орынбасуға кеткен шығындарға, тек  бір-екі рет қана орынды болатын  немесе жылдан жылға өте қатты  көрінетін шығындарды жатқызады.

Оларға көбіне көп, жақсартулардың тез тозатын компоненттерін прериодты  өзгертуіне кеткен шығындарды жатқызады. Бұл жақсартуларға ас үйлік құрал-жабдықтарды (мұздатқыштар, ас үй плиткалары т.б), жиһаз, портьерлер, драпировка. Сонымен қоса, ғимараттың ұзақ мерзімді емес компоненттері (төбелер, лифттер). Осы шығын статьяларына, косметикалық жөндеу жұмыстарынан шыққан шығындар.

Орынбасудың шығындары, орынбасу қорына жылма-жыл төленетін төлемдер ретінде  есептеледі: есептеуде ақша резервтеледі деп қарастырылған, алайда жылжымайтын  мүліктің иеленушілері, көп жағдайда, ол ақшаларды қорламайды.

Егер иеленуші иелену мерзімінде (есептеу  гаризонтын) тозып жатқан жақсаруларды ауыстыруды жоспарласа, бұл төлемдерді есепке қосу қажет (кірісті капитализациялау әдісімен бағалау кезінде).

Егер болжанатын иелену мерзімінің периодында тез тозатын компоненттерді өзгерту қарастырылмаса, онда олардың  орынбасуының шығындарын ескеру қажет емес, ал тозуды қайта сату (реверсия) бағасында ескерілу қажет. Егер сондай төлемдердің мерзімі дәл белгілі болса, онда ағымдағы ақша қаражатының дисконттау әдісімен есептеуде шығынды тек қана жоспарланатын периодта ескерілуі мүмкін.

Операциялық шығынның қазіргі кездегі  жалпы кіріске қатынасын операциялық  шығынның коэффициенті деп аталады, ал таза операциялық кірістің қазіргі  кездегі жалпы кіріске қатынасы таза кірістің коэффициенті деп аталады.

Табысты капитализациялау әдісімен бағалаудың процедурасының негізгі этаптары.

Потенциалды жалпы табысты салыстырмалы объектілер үшін аренда нарығында ағымдағы ставкалар  мен тарифтерді сараптау негізінде  бағалау.

Бағаланатын жылжымайтын мүліктің эксплуатациясы бойынша шығынды есептеу, берілген нарықта оның ұстауында және типтік шығындарында фактілік шығындардың  сараптауында негізделеді. Есептік өлшем қазіргі кездегі кірістен есептеледі. Шығын статьяларына, тек қана, меншіктің эксплуатациясына қатысты төлемдер қосылады, ал ипотекалық төлемдер, пайыздар мен амортизациялық төлемдер қосылмайды.