Жылжымайтын мүлікті бағалау

¹¹ Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике         Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001

екі тәсілдің бірін қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс ағымы ретінде  қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай  ағымға қарағанда, барлық таза кіріс  ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.

Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын  мүлік объектінің құны бір қалыпты  болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді. Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды аналитиктер бақылауы қажет. Бұрын болған шарттардың болашақта сақталуы міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.

Ең жақсы және ең тиімді пайдалану  қағидасы - бұл, жоғарыда қарастырылған, барлық үш топтың қағидаларының синтезі. Осы қағиданың, бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:

Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты. Басқа  сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті  және заңды альтернативті варианттардан  таңдалған пайдалану варианты.

Ең жақсы және ең тиімді қолдану  қағидасы, учаскенің құнына әсер етуші  факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл қағида жылжымайтын  мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың, пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс, тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс сияқты, қағидаларының өзара байланыстыратын  көпірдің ролін атқарады.

Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнына әсер ететін факторлар.

Кез-келген жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бағалау үрдісін жүргізу  кезінде  пайда болатын бірқатар факторларға тәуелді болады. Бұл  факторлар  әртүрлі үш  иерархиялық  деңгейге қатысты болуы мүмкін.

Бірінші деңгей (аумақтық) – нақты  жылжымайтын мүлік объектілеріне  қатысы жоқ, бірақ жанама түрде бағалау  объектісіне әсер ететін  факторларды  сипаттайды.

Екінші деңгей (жергілікті) – негізінен  қала немесе қалалық аудан деңгейіндегі факторлар жатады.  Бұл факторлар  тікелей бағалау және ұқсас аналогтар  объектілерінің таладуына әсер етеді.

Үшінші деңгей (қоршаған ортасы) –көп жағдайда  жылжымайтын мүлік объектісімен және оның сипатымен байланысты факторалар жатады. 

Факторлардың әсері бір уақытта  әр түрлі деңгейді болуы мүмкін. Бағалаушы қорытынды құнға әсер ететін әр бір факторды жеке және жиынтығын ескеру қажет. Одан кейін жылжымайтын мүлік объектісінің құны туралы негізделген қорытынды жасау керек.

Бірінші деңгейге келесі төрт факторлар  тобы жатады:

• әлеуметтік:

- жылжымайтын мүлiк объекттерiн алуындағы негiзгi қажеттiктер, олардың қолдануының вариантында; қоршаған, көршi объекттерге және олардың иелерiне қатынас, меншiктiң сезiмiмен қарым-қатынасындағы негiздi қажеттiктер

- халық санынның өзгерiсi, оның жасаруы немесе қартаюы, жанұяның өлшемi, тығыздығы және т.б. тенденциялары;

- бiлiм беретiн деңгейдiң өзгерiсi, мәдениеттiң деңгейi, қылмыстылық деңгейiнiң тенденциялары;

- өмір сүру деңгейі.

• экономикалық:

- әлемдік экономиканың жалпы  жағдайы; мемлекеттік, аймақтық, жергілікті деңгейдегі  экономикалық  тұрақтылық; кәсіпорынның қаржылық  жағдайы;

- сұраныс факторлары:халықтың жұмыспен  қамтылу, табыс  деңгейі және  төлем, несиелік ресурстардың  қолжетімділігі қабілеттілігі оның  өзгеру тенденциясы, пайыздық  және жалдық төлем ставкалары, сатылу қалыптастыру кезіндегі  шығындар, халықты қоғамдық мақсаттағы  объектілерімен қамтамасыз ету  және т.б. 

- ұсыныс факторлары: құрылысты  және жөндеу жұмыстарын қаржыландыру  көздері мен және шарттар,  сатылымға шығарылған объектілер  саны,  құрылыс-монтаж жұмыстарына  кеткен шығындар мен олардың  өзгеру тенденциясы, салықтар.        

• физикалық:

- климаттық жағдайлар, табиғи  ресурстар және шикізат көздері,  рельеф,  топография және т.б.

- экология;

- сейсмикалық факторлар.

• саясаттық (әкімшілік):

- саясаттық тұрақтылық, қауіпсіздік;

- салық саясаты, қаржыдық саясат, әртүрлі жеңілдіктеді ұсыну;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- құрылыс нормалары мен ережелері: шектеулі немесе либералды;

- муниципалды қызметтер: жолдар, абаттандыру, инженерлі құрылғылар, қоғамдық көліктер, мектептер,өртке қарсы қызметтер;

- заңнамалардың бар болуы және оларды жетілдіру ( ипотека, меншік, жылжымайтын мүлік объектілермін жасалатын операциялар, экология саласындағы, кепілдік, қрылыс, несиелік саясат  және т.б.), риэлторлық және бағалау қызметін лицензиялау.

Екінші деңгейге жататын факторлар:

• орналасу орны:

- іскерлік орталық,  тұрғын шекара, автожолдарға, темір жолға, коммуналды ұйымдарға жақындығы;

- коммуникацияның бар болуы және жағдайы;

- әлеуметтік-мәдени мақсаттағы объектілердің бар болуы;

- қала (аудан) жобасындағы объектілердің орналасуы.

• сатылу шарты:

- мәміле жасаудың ерекше шарттары; сатушылар мен сатып алушар мотивы;

- қаржыландыру шарттары: несиелендіру шарттары; пайыздық ставкалары.

Үшінші  деңгейге келесідей факторлар жатады:

• физикалық сипаттамалар:

- физикалық параметрлер: аудан, өлшемдері, формасы, салынған материалдардың түрлері, салынған жылы, қабаттылығы және т.б.;

- құрылыс және пайдалану сапасы;

- коммуналды қызметтердің бар болуы;

- функционалды жарамдылығы;

- тартылымдығы,ыңғайлылығы.

• Сәулет-құрылыстық сипаттамалары:

- стиль, жоспарлау, құрылыс және т.б.

- көлемді-жоспарлы көрсеткіітер жіне т.б.

• Қаржылық-эксплуатациялық сипаттамалары:

- эксплуатациялық шығындар;

- құрылыс құны;

- жылжымайтын мүлiк  объектілерімен шығарылатын табыстар.

Жылжымайтын мүлік объектілерінің құны бірқатар факторлардың әсерін ескере отырып анықталады (орналасу орны, инфрақұрылымның  бар болуы және сапасы, физикалық  сипаттамалар және т.б.). Жылжымайтын мүлік объектілерінің құнын есептеу кезінде барлық факторлдарды есептеу үшін әртүрлі бағалау тәсілдері мен әдістері қолданылады²³. 

Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды  бағалау. Бағалау объектісіне ұқсас  меншік объектісін тұрғызуға қажетті  шығатын шығын мөлшерін шығын  деп атайды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

___________________

¹⁴ Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001

²³ www. valuer.ru

§2..Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері

 

Шығындық тәсіл

Құнды анықтау кезінде, жалпы жылжымайтын  мүлік нарығына, сонымен қатар  қарастырылып отырған меншіктің  құндылығына әсер ететін, барлық факторлар  есепке алынады. Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау кезінде негізгі  үш тәсілді қолданылады:

• шығындық тәсіл;
• сатылымалы тәсіл;
• табыстық тәсіл.

Осы тәсілдердің  әрқайсысы, жылжымайтын мүлік объектісінің, бағалық мінездемесінің әртүрлі  болуына әкеледі¹⁴ Әрі қарай жүргізілетін салыстырмалы сарап, қолданылған әдістердің әрқайсысының, жетістіктері мен жетіспеушіліктері таразылауға мүмкіншілік береді. Сонымен қатар, сенімді болып табылған әдістердің берілгендердің негізінде объектінің ақырғы бағасын бекіту.

Ескертетін  жай: төменде келтірілген бұл  әдістердің классикалық процедуралары, бағалау процесінде қажеттілік бойынша, шамалы өзгеріске 

ұшыраған. Бұл  процесс, қазақстандағы жылжымайтын  мүлік нарығына тән мәселелерді  шешу мақсатында жасалған.

Шығындық  тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын  мүлікті шығын тәсілімен бағалау  кезіндегі қолданылатын  қағидаларға  көз жүгірту қажет.

Орынбасу  қағидасы. Бұл қағида, ақылды сатып  алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық  төлемейтіндігін  пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын  және жер учаскесінің құнының  соммасы жатады.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Сұраныс пен  ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның  көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады.   Сонымен, бір меншік,  ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі  құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы  болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.

Баланс  қағидасы. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің  әртүрлі компонентері өзара дұрыс  ара-қатынаста болу керектігі - баланс қағидасының  мәні.

Тәуелділік  және өзгеріс қағидасы (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың  нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың  есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар  ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі  мүмкін.

Шығындық  тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде  ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.

Жаңа  ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен болуының себептерінің бірі - сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан  жоғары болуы мүмкін. Екінші жағынан  алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға  байланысты, анықталған бір түрдегі  құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.

Шығындық  тәсіліндегі бағалау қағидасыларын  дұрыс қолдану, қажетті шешім  құруына жол береді, яғни құрылыс  құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек  түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық  мысал ретінде мынаны айтуға болады: «құрғақ» және мұнайы бар скважиналарды  бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік  облысында, шығындық тәсілін  қолдану кезінде нарықтық құн  анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығындық тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл  жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене  болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте  жақын. Сонымен қатар, бір қатар  жағдайларда шығындық тәсілінің  әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға  болады:

Шығындық  тәсілін құнды анықтауда қолдану  кезінде, бағалаушылар «қайта құру»  және «орын ауыстыру құны» терминдерін  қолданады.

Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны - құрылыс  копиясын шын мерзімде тұрғызу болып  табылады.

Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан  шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын  және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің  комбинациялары болуы мүмкін. Бұл  жағдайда жалпы қабылданған бағалау  тәжірбиесі - салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу  құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.

Орын  ауыстыру немесе орын толтыру құнының  қайсысы пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты  бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.

Шығындық  тәсілді қолдану үшін қажетті  ақпараттар: