Жылжымайтын мүлікті бағалау

Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті  жағдай сақталса, меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның  қалыптасуы нарықтық құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен  сатып алушы шешім қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған  және бағдарлай әрекет жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз қатыспайды¹⁴.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы  мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын  мүлікті бағалаудың қағидаларының  экономикалық мағынасын білу қажет.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың қағидалары келесі төрт жалпы қабылданған топқа  бірлескен:

• қолданушының пікіріне негізделген қағидалар;
• жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты

қағидалар;

• нарықтық ортамен байланысты қағидалар;
• ең тиімді және ең нәтижелі қолдану қағидалар¹⁴.

Бұл қағидалар  өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде бірнеше қағида бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта кететін жай  ол қағидалар бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді. Бір қағидаға екіншісінің арқасында үлкен  мән берілу мүмкін, ол нақты жағдаймен  немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік нарығының  функциялау жетік болмауы мүмкін, қағидалардың біреуінің толық көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік  органдардың араласуы, кедергі жасау  мүмкін. Осы себептермен ___________________

¹² КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998

¹⁴ Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001

аталған қағидалар  адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын

ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл  бермейді.

Қолданушының  пікіріне негізделген қағидалар  келесілерді қосады: пайдалылық, орын басушылық және күту.

Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын  мүліктің ағымдағы берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру қабілеттілігі  меншіктің табыс әкелетін жағдайында қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде  кіріс болып табылады. Меншіктенуші – пайдаланушы үшін бұл кіріс «бекітілген рента» ретінде есепке алынады. Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл жинақтар солай саналады.меншікке «бекітілген» шынында қолдан қолға өтпесе де.

Орынбасудың анықтамасы: Орынбасу қағидасы бойынша  меншіктің максималды құны пайдалылығы  эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе бағасымен иемдену  мүмкіншілігімен анықталады.

Бұл қағида бағалау процесіндегі қолданылатын, құнды анықтайтын, дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.

Орынбасу  қағидасы мен альтернативті шығын  түсінігі ұқсас болып табылады.

Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және берілген екемеге  инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын альтернативті шығындар дейді.

Күтудің анықтамасы күту - ол кірістің және басқа  да пайданың ағымдағы құнын белгілеу.

Ақша  пайыз әкелетіндіктен, болашақта  алынатын бір доллардың құны қазіргі  кездегі доллардың құнынан төмен  болады. Бұл жерде ақшаның уақыт  ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы құнына келтіру процессін дисконттау деп  аталады. Жылжымайтын мүлікті иемденуден күтілетін болашақтағы қаражатты  дұрыс бағалау үшін, уақыт ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.

Бұл қағидалардың ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және экономикалық бөлініс.

Қалдырмалы  өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал  және кәсіпкерлік қызметтің шығындары  төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік  жерге қатысты таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту, кез-келген ыңғайлы  жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың бірлесуіне қол  жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан  қалдырмалы мүмкіншіліктің орны бар. Төменде  сәйкес мысалдар келтірілген.

Максималды  түсім - шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып алушылардың көбінің  қолы жеңіл жететін және көзге  көп түсетін жер учаскесі үшін көбірек ақы төлейді.

Минималды шығындар - автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер бөлімінде  орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.

Қолайлылықтағы  қажеттілікті қанағаттандыру – тұрғын-пайдаланушы  әдемі көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.

Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты шығындарға қарағанда, жылжымайтын  мүліктің құнын үлкен көлемге  көбейтеді, алайда кейбіреулері құнды  фактілі түрде төмендетеді.

Салым - бұл кез-келген қосымша өндіріс  факторының бар немесе жоқ болу нәтижесіндегі  шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему сомасы.

Өспелі  және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде  құрылыс құру қажет?

Тепе-теңділіктің  анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне, өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі  өндіріс факторларының оптималды  сомалары сәйкес.

Экономикалық көлем. Жер учаскесінде  құрылыстарды тұрғызудың оптималды  масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан участоктың көлемі  мүмкіншілікті  тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама қағидасы - бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік принципі⁶.

Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті  жер көлемі.

Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама  жерге деген мүліктік құқықты  бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.

Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі  бір немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде  объектінің жалпы құны өседі. Осындай  жағдайда экономикалық бөлініс орынды болады.

Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.

Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың  бірі - оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің  табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы  қабылданған, жерді пайдалану типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын орналасқандығымен  байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме  ситусты құрайды, немесе жылжымайтын  мүліктің экономикалық орнласуы жері.

___________________

⁶ Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001

Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға, өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер

үшін жерді пайдалану типінің  тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта болуы  мүмкін.

Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек  мысалдары мыналарды қосады: объектіге  жақын жерден сауда орталығын  салу, көлдің  «жасалуы» немесе мектептің  салынуы. Бұл өзгерістер объектінің құнына негативті. Сонымен қатар  позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен ара қатынасымен анықталады.

Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын  объектінің кез-келген бір нақты  мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін, шығатын  шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара  қашықтықпен немесе ақша шығынымен  өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың  кейбіреулерін өлшеу қиынға түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.

Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай  байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе бәсекелес  үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында, мүмкіншілікті  клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп  сатушының табысын едәуір азайтуға мүмкіншілік береді.

Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара қатынаста  ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның жерді  пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік  стильде салынуы керек дегенді  білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік  стиль жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі құрылысқа ұсыныстың  сәулеттілік стилінің қолайлылықтың  және қызмет көрсету деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының  қажеттіліктерімен күтімен, сай  болатындығы.

Сәйкестілік қағидасымен регрессия  және прогрессия қағидалары байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі  құрылыстардың  аса көбейуі кезінде регрессия  орынды болады.

Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда прогрессия орынды.

Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының  орнатылуына басқа да әртүрлі  факторлар әсер етеді.

Ол факторларға, сатылым процесінің шарттарын дұрыс орната білу, қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар жатады.

Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің  бағытын анықтауда сұраныс пен  ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында  уақыттың қысқа мерзімде сұраныс  пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін  жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге  деген монопольді бақылауы негізінде  нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға мемлекеттік  бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті басқарма органдары  нарықтың өсуін немесе арендалық  төлем деңгейін ұстап қалуы мүмкін¹¹.

Және басқа да көптеген тәсілдермен  нарықтық механизміне өзгерістер енгізуі  мүмкін.

Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен  болса, бағалардың деңгейі мен арендалық  төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну  икемсіз болып табылады. Яғни, бұл  ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез  көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге  болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын азайту да қиынға түседі. Бір нақты  типті объектілердің аз болып  жасалынуы, уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып  қала беруіне әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы  мүмкіншілік жасайды. Себебі бағалар  төмен болып қалып, немесе одан әрі  төмендейді.

Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс  жоғары болған жағдайда бағаға деген  қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте  өзгермелі. Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса  көлемінің өзгеруі, пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар  сұраныс мінезіне, кез-келген берілген уақытша әсер ете алады.

Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы: ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда  бар тауарлар саны; сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны. Сұраныс  пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды  анықтайды.

Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы  жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.

Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің  өрлей түсуі, таза кірістің орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.

Бұл қағида, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға  тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ мерзімді аренда немесе басқа себептермен  байланысты болмаса, кіріс ағымы  абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы ___________________