Жылжымайтын мүлікті бағалау

Мазмұны

 

Кіріспе.....................................................................................................................  4

Тарау І.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері

§1.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және

әдістемесі..................................................................................................................6

§2.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тәсілдері..................................16

Тарау ІІ.ЖК «Сауранбай С.Б.»  тәуелсіз бағалау компаниясының көрсеткіштері және кәсіпорынның жылжымайтын мүлік объектілеріне  бағалау жүргізу тәжірибесі...................................................................................40

§1. ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясы және оның техникалық – экономикалық көрсеткіштері.......................................................40

§2.  Жылжымайтын мүлік объектілерін әр түрлі мақсаттарда бағалау жүргізу тәжірибесі...............................................................................................................60

Тарау ІІІ. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары............................................................................77

§1. Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудаңы іс-тәжірибесі...............................................................................................................77

§2. Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіружолдары.................................................................................................81

Қорытынды............................................................................................................83

Қолданған әдебиеттер тізімі................................................................................86

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кіріспе

Меншікке экономикалық және заңдық категория ретінде ғылыми тұрғыдан талдау жасау  кәсіпкерлікті нарықтық шаруашылықтың ажырамас элементі екендігін  дәлелдеп отыр.  

Меншік тек экономикалық мағынада емес ,құқылық формада да даму алады.

Ал меншіктің дамуымен қатар, әртүрлі  экономикалық қатынастар да дами бастайды. Мысал келтіретін болсақ, кез келген меншіктің құны болады, ол құнды  анықтау үшін бағалаушының көмегі қажет.

Қазақстандағы нарықтық экономикалық дамуының қазіргі кездегі сатысында  кез келген тауар мен қызметтің  құнын бағалау маңызды және қажетті.

Құнды бағалаудың, мәміленің негізделген  бағасын анықтау кезінде, потенциалды  сатушы мен сатып алушы үшін, ипотекалық несие беру туралы шешім қабылдау кезінде, несиеші үшін, сақтандыру компаниялары үшін маңызды.

Осыған байланысты құнның түрлері  де әртүрлі болады. Бағалау реттелген, мақсатты процесс болып табылады.

Қазақстандағы және халықаралық стандарттарға  сәйкес, әртүрлі құнды бағалау  кезінде, көпшілікпен қабылданған, үш тәсіл және олардың әдістерін  қолдану ұсынылады. Олар – шығындық, табыстық және салыстырмалы.

Қазақстан Республикасында  бұл  мамандық жаңа болып саналады, сондықтан  жетілдіріп зерттелмеген. Осыған орай әдебиеттер саны да аз.

Қазақстан Республикасында жүргізіліп жатқан реформалардың мақсаты, адамзаттық қоғамның құқықтық мемлекеттің, нарықтық қатынастардың негізінде мемлекеттің  жаңа механизмінің қалыптасуы болып  табылады.

Құқықтық мемлекетті құру және даму мәселелеріне, қоғамның барлық мүшелерін  тең құқықпен қамтамасыз ету бойынша  шаралар кешені, осы құқықтарды әділетті бағалау үшін, олардың мүліктік құқықтарын қорғау және кепілдікпен қамтамасыз ету.

Осылайша, тәуелсіз бағалаудың арнайы қызмет түрі ретінде дамуы және қалыптасуы, экономиканы реформалаудың жалпы  процесінің құраушы бөлігімен құқықтық демократиялық мемлекетті құру болып  табылады.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының  көлемі туралы объективті, негізделген  қорытындысы, сату - сатып алу немесе арендаға тапсыру операциясы кезінде, кәсіпорынды акционерлеу және мүліктің бөлімді қайта бөлу, жылжымайтын мүлікке салық салу және сақтандыру кезінде, мүлікті кепілге беру арқылы несиелеужәне инвесторларды қызықтыру кезінде, мүліктік құқықтарды іске асыру кезінде қажетті. Жылжымайтын мүлік объектісінің жеке коллективті иеленушілері, банктер және басқа қаржылық компаниялары - потенциалды инвесторлар, сақтандыру компаниялары, құқықтық ұйымдар, мүлік және банкротство бойынша комитеттер, жер реформалары туралы, салықтық қызметтер және басқа басқарушылық органдар-бұл операциялардың субъектілері болып табылады.

Берілген курстық жоба тақырыбы – «Әр түрлі мақсаттар үшін жылжымайтын мүліктің бағалау ерекшеліктері (Мысал ретінде ЖК «Сауранбай С.Б.» Тәуелсіз бағалау компаниясы)». Бүгінгі күнде бұл тақырып маңыздылардың бірі болып табылады, себебі қазіргі таңда жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау тек қана сатып алу – сату мақсатында ғана емес, сонымен қатар, оларды сақтандыру, кепілдікке ұсыну, оның қалпына келтіру құнын анықтау мақсатында  бағалау қызметі жүргізіледі.

Жеке мүліктің құқықтар негізінде  жылжымайтын мүлік меншігі жатыр.  Меншіктенулер еместерге қарағанда, иеленушілердің мүдделері қорғалған, олар өзінің меншігінің құқығының құнын басқаруға ұмтылады. Сол үшін көптеген жұмыстар жасалады.

Ерікті нарықтық функционалуы үшін, құнды жасайтын, факторларды түсіну, маңызды шарт болып табылады. Берілген факторлар, сатушы мен сатып алушының мотивациясын, меншікті өндіруді және оны қоршаған ортаның жағдайын қосады. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін факторлар табиғи, қаржылық-экономикалық, әлеуметтік және саяси-құқықтық.

Берілген курстық жобаның негізгі мақсаты - жылжымайтын мүлік объектілерінәр түрлі мақсаттарға байланысты құнды анықтау. Яғни бағалаудың, көп тараған, үш тәсілін де қолдана отырып, құндарды табу. Олардың ішінен оптималдысын таңдау.

Курстық жоба мақсатынан келесі міндеттер туындайды:

-   Жылжымалы мүлікті бағалаудың негізгі принциптері мен әдістерін негіздеу.

- Берілген бағалау объектісінің мінездемесіне, меншік құқығына сипаттама беру.

-  Жылжымайтын мүлік объектісін бағалаудың негізгі тәсілдерін қолдана отырып, объектіні бағалау.

-   Жылжымайтын мүлік нарығының түрлері және оның ерекшеліктері.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тарау І.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалаудың теориялық негіздері

§1.Жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау жүйесі және

әдістемесі

Кез келген мүліктің құнын, бір-бірімен тығыз байланысты екі тәсілмен анықтауға болады: біріншіден, осы мүлікті басқа бір мүліктің кейбір санына (ақша эквиваленті мағынасында) алмастыруы. Екіншіден, мүлік иесі болашақта алатын табыстардың ағымды құнын анықтауы.

Құн, шығындар және баға түсініктемелері  бойынша айырмашылықтарды білу қажет. Құн - алушының (инвестор) бағаланатын меншікті алуға жұмсайтын төлемнің мөлшері. Шығындар - бағаланатын ұқсас меншік объектісін құру үшін қажет болатын шығын мөлшері. Бұл шығындар сатып алушы төлеуге дайын сомадан айырмашылығы болмауы мүмкін. Баға бірдей объектілер мен басқа сатып алушылардың активтілігін және сатып алушылардың қажеттіліктерін қоса алғанда, бұл шығындар бағалау күнімен салыстырғанда өз құнынан жоғары немесе төмен болуы мүмкін. Тек қана жетілген нарық жағдайында, құн және баға бір - бірімен тең болады. Мүлікке қатысты құн, өзімен нақты шарттардың нәтижесі болатын бағаны ұсынады.

Баға - өткен мәмілелердегі  ұқсас объектілерді сатып алуға  қанша жұмсалғанын көрсететін факт. Бағалаушы талдау жасағаннан кейін ғана, мүлік құнының ағымдағы төленген немесе алынған бағасы бола алатындығы туралы айта алады.

Бағалаудың тағайындалуына тәуелді мүлік әр түрлі құнға ие болады.

Тәжірибеде  бағалаушы  келесідей негізгі  құндардың түрлерін қолданады:

Нарықтық құн  — жылжымайтын  мүлік объектілерін бағалау кезінде  қолданылатын негізгі құн түрлерінің бірі.  ҚР-ның 2000жылы 30 қарашасында  қабылдаған   «ҚР-ғы бағалау қызметі  туралы» заңына сәйкес нарықтық құн - мәмiле жасаушы тараптар бағалау  объектiсi туралы мүмкiн болатын барлық ақпаратты иелене отырып әрекет жасайтын, бәсекелестiк жағдайындағы мәмiленiң  негiзiнде сол объектiнi иелiктен шығаруға болатын неғұрлым ықтимал баға, ал мәмiленiң бағасына қандай да болсын төтенше жағдайлар әсер етпейдi, яғни:

• мәмiле жасаушы тараптардың бiрi бағалау объектiсiн иелiктен

шығаруға, ал екiншi бiр тарап сатып алуға  мiндеттi болмайды;

• мәмiле жасаушы тараптар мәмiле нысанасы туралы жақсы хабардар

бола отырып, өз мүдделерiне сай әрекет жасайтын болады;

• мәмiленiң бағасы бағалау объектiсi үшiн берiлетiн ақшалай

сыйақының эквивалентi болып табылады және мәмiле жасаушы  тараптарға қандай да болсын тараптан мәжбүрлеу болмайды.

Баланстық құн. Кәсіпорынның балансында белгіленген, құрылысқа кеткен шығындар немесе оның өзіндік негізгі қаражаттарына элемент алу.

Бастапқы  құн. Белгілі кәсіпорын объектілерінің эксплуатацияға: енгізілген кезіндегі есептік құжаттарда тіркелген баға. Эксплуатацияға берілген мүлік объектісі бастапқы құн бойынша, не оларды модернизациялау мен реконструкциялаудан кейін немесе қорды ресми қайта бағалау белгіленген уақыттан есептейді.

Қалпына келтіру құны. Бұрын анықталған негізгі қаржыларды қазіргі талаптарға сай қайта өндіру құны. Бағалаушы қор элементі құнының толық калпына келуін салыстыру арқылы қазіргі заманға сәйкес нарықтық құнын есептейді.

Қалдық құн. Егер баланстық құннан, эксплуатация кезеңінде жинақталған тозу сомасын алып тастасақ, онда қалдық құнды аламыз, ал қалдық құнның бағалануын қайталама нарығының бағасы бойынша жүргізсе, онда ол нарықтық сипаттама алады. Яғни, бағалауға тәуелді қайта өндіру мен орнын басу құнын белгілейді.

Қайта өндіру құны. Қазіргі нарыққа сай сатып алу немесе қайта өндіру құнын бағалау мүліктің тура сол сияқты обьектінің құны барабар шама. Қайта өндіру құнын анықтау көбінесе технологиялар, материалдар, шикізаттар, стандарттар және тағы басқа өзгерулерінен мүмкін болмайды. Сондықтан тәжірибеде орнын басу құны қолданылады.

Орнын басу құны. Бағаланатын объектінің пайдалылығы бойынша эквивалентті, меншіктің барабар обьектіні өндірудің ағымды құны.

Мүліктік кешеннің кұны. Мәміле жасағаннан кейін табыс әкелетін және қызмет жасай алатын объектінің кұны. Мысалы, инвестор кәсіпорын акцияларын алғанда және олардың құнын бағалау кезінде, кәсіпорын-эмитент - бұл болашақта табыс әкелетін және тиімді қызмет жасайтын объект деп қарастырылады.

Жойылу кұны мүлігін сатушы келісуге мәжбүр болатын бағаны айтады. Кәсіпорынның жойылу құны бағалау кезінде анықталады. Мысалы, оның банкротқа ұшырауы кезінде немесе аукционда ашық көтере сату кезінде.

Бағалаудың әр түрлі жағдайларына тәуелді құндардың бірнеше түрін  ажыратады: инвестициялық, тұтынушылық, сақтандырулық, утилизациялық.

Инвестициялық құн. Егер оны белгілі бір инвестициялық жобаны іске асыру үшін инвестициялық салым ретінде қарастырсақ, онда оны мүліктік кешеннің құны деп айтуға болады.

Нарықтық құнға қарағанда, инвестициялық құн нақты және белгілі бір жобамен және оның инвесторымен байланысы. Инвестациялық құн, берілген инвестициялық кешені мен нәтижелері бойынша мүліктік кешеннің нарықтық құнының өсуі ретінде қарастырылады.

Тұтыну құны. Объектінің құнын немесе маңыздылығын сипаттайды. Пайдалылық кезіндегі құн тұтынушылардың экономикалық тауарлық құны ретінде анықталады және оны пайдалану тиімділігіне негізделген (табыс, пайда, ыңғай түрінде).

Пайдалану кезіндегі құн  міндетті түрде нарықтық құнын көрсетпейді. Тұтыну кұны туралы мәліметтер, бағаланатын мүліктік кешеннің, әртүрлі сапасы мен пайдасы бар ұқсас объектілермен салыстыру үшін керек.

Сақтандыру құны. Сақтандыру шартында (полисінде) көрсетілген және сақтандыру мақсаттары үшін анықталатын объектілердің нарықтық құны. Сақтандыру құны сақтандыруды қайта қалпына келтіруді бағалау үшін қажет элементі бойынша есептеледі. Көбінесе сақтандыру құны орнын басу құны сияқты анықталады. Өйткені сақтану жағдайларынан кейін сақтанушыға өзінің мүлігін қайтадан қалпына келтіруге мәжбүр болады.

Утилизациялық құн. Өзінің бастапқы пайдалылығынан айырылған және төтенше жағдайда немесе толық тозудың жағдайына жеткен утилизациялық материалдың активтердің құны. Утилизациялық кұн-бұл салмақты материалдардан тұратын бағаланатын обьектілердің қайталама құны.

Жылжымайтын  мүліктің құнын анықтау  күрделі аналитикалық процесс болып  табылады. Бұл процесс бағалау  объектісінің өзара байланысының ішкі және сыртқы барлық спектірін қамтиды.

Нарықтық  құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір нарықтық құнда көрсетеді¹².