Жылжымайтын мүлікті бағалау

  407 теңге немесе  51 232 АҚШ доллары тұрады деген қорытындыға келдім.

Нәтижелермен келісу және объект құнын қорытындылау

Бағалау кезінде жалпы қабылданған  нормаларға сәйкес құнды анықтайтын барлықт үш тәсіл талданған: шығындық, салыстырмалы және табыстық.

Талдау нәтижесінде біз шығындық, табыстық және салыстырмалы тәсілді қолдануды жөн көрдім. 

Барлық қолданған әдістердің нәтижелерін  салыстырудың мақсаты болып әрбір  қолданған әдістің артықшылықтары мен кемшіліктерін анықтау және бірыңғай бағалау құнын белгілеу болып табылады.

Қорытынды құнды анықтау кезінде  ең алдымен бағалау мақсатымен, сонымен  қатар әрбір тәсілге қатысты  ақпараттардың саны мен сапасымен  басқарушылық ету қажет.

Шығындық тәсіл бағалау объектісін пайдалануына кеткен шығынды көрсеткенмен, толық нарықтық құны анықтамайды.

Салыстырмалы тәсіл ашық нарықта  бағалау объектісінің сатылу мүмкін нарықтық құнын анықтайды. 

Табыстық тәсіл бағалау объектісін жадға беру кезінде алып келетін  табысты талдап көрсетеді.

Жоғарыда көрсетілген және нәтижелердің мәнін салыстыру нәтижелеріне сәйкес шығындық тәсілдің үлес салмағы – 2 %, табыстық тәсілдің үлес салмағы – 2 %,  салыстырмалы тәсілдің үлес салмағы  – 96 % деп есептеймін.

Кесте 13 - Жылжымайтын мүлік объектісінің қорытынды құны

№ п/п	Бағалау тәсілдері	АҚШ долларымен есптегендегі болжамдық  құны	Үлес салмағы, %-бен	АҚШ долларымен есептегендегі қорытынды  құны
1.	Табыстық тәсілмен	51 232	2	1 025
2.	Шығындық тәсілмен	48 311	2	966
3.	Салыстырмалы тәсілмен	125 155	96	120 149
Қорытынды				122 140

 

Сонымен, Алматы  қаласы, Алмалы ауданы, Шевченко көшесі, 186 үй, 39 пәтер  мекен-жайында орналасқан үш бөлмелі пәтердің ықтимал нарықтық құны 18 076 720 (он сегіз миллион жетпіс алты мың жеті жүз жиырма)  теңге немесе 122 140 (бір жүз жиырма екі мың бір жүз қырық) АҚШ доллары тұрады деген қорытындыға келдім.

Зерттеу бөлімі.

• Бағалау объектісі:

2 бөлмелі пәтер, жалпы/тұрғын  ауданы 46,20/28,80м²., орналасқан мекен-жайы: Алматы қ, Әуезов ауданы, 2 ықшамауданы,  16 үй, 2 пәтер түріндегі жылжымайтын мүлік болып табылады. 

 Аталған объектінің тіркелген  мекен-жайы: Қазақстан Республикасы, Алматы қаласы, Әуезов ауданы, 2 ықшамауданы,  16 үй, 2 пәтер.

Бағалау объектісінің орналасқан орны туралы сипаттама:

Аталған бағалау объектісі мына көшелер шаршысында орналасқан: Жубанов, Мате Залка, Абай, Саин.

• Бағалау мақсаты

    Бағалау мақсаты Тапсырыс  берушінің тапсырысына сәйкес  бағалау

объектісінің қалпына келтіру  құнын анықтау болып табылады.

•   Бағалау түрі

   «2000 жылы 30 қарашадағы №  N 109 – ІІ Қазақстан Республикасыдағы

бағалау қызметі туралы» ҚР  6-бабының 3 тармағына сәйкес берілген объект Тапсырыс берушінің бастамасы бойынша жүргізіледі.

•   Бағалаудың арналуы

Жүргізілген бағалау нәтижесі  бағалау объектісін қалпына келтіру

жұмыстарының құнын анықтау  мақсатында қолданады деген болжамда.

• Бағалау күні

Бағалау объектісін көзбен шолу 15.02.2010 ж.  жүргізілді.

Келтірілген зақымның құнын анықтау 18.02.2010 ж.  жүргізілді.

• Объектіні құқықтық талдау

Бізге ұсынылған ақпараттарға сәйкес берілген пәтердің жеке иесі, жеке тұлға: Усольцева Вера Васильевна болып  табылады.

Бағалау объектісінің меншік құқығын  және Тапсырыс берушінің басқа да құқықтарын растайтын құжаттар, одан ары – құқық белгілейтін және техникалық құжат:

1. Айырбас келісім-шарты №   2/7-7052, 04.08.2006 ж –дан (көшірмесі):
2. Көп пәтерлі тұрғын үйдегі пәтердің төлқұжаты 11.08.2006 ж-дан

(көшірмесі).

3. Меншік иесі туралы мәлімет, 11.08.2006ж. (көшірмесі).

• Бағаланатын құқықтар

ҚР Азаматтық Кодексіне (188 бабы) сәйкес меншік құқығы мүлікті иелену, пайдалану және оған иелік ету  құқығын қамтиды. Меншік иесі оған тиесілі  мүлікке қатысты кез келген, заңға  немесе басқа да құқықтық актілерге  қайшыкелмейтін, басқа тұлғалардың  құқықтары мен қызығушылықтарын бұзбайтын (соның ішінде өзінің мүлкін басқа тұлғалардың меншігіне  қағажыту, оларға беру, мүлікті кепілге  беру және т.б.) әрекет жасай алады. Мүлікті  кепілге берген жағдайда меншік иесі несиелік міндеттерді толық көлемде  орындамай, мүлікке билік ету  құқығына ие бола алмайды.

Объектінің қысқаша сипаттамасы

Бағалау объектісін визуалды қарау  нәтижелері келесі нәтижелерді көрсетті:

1. Пайдпалануға берілген жылы – 1962;
2. Қабат- 1, қабаттылығы - 4, панель;
3. Бөлме саны - 2; жалпы ауданы – 46,20 м²; тұрғын ауданы – 28,80 м²;
4. Санузел – қосылған;
5. Балкон – жоқ
6. Телефон – бар, жеке.

Көзбен  шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:

Тұрғын – 17,40 м²: керегелері – түсқағаз; еден – линолеум; төбе– левкас;

Тұрғын – 11,40 м²: керегелері – түсқағаз; еден – линолеум; төбе– левкас;

Коридор – 3,00 м²: керегелері – түсқағаз; еден – кафель; төбе– левкас;

Көзбен  шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:

Коридор – 6,50 м²: керегелері – түсқағаз; еден – линолеум; төбе– левкас;

Көзбен  шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:

Ванная – 2,80 м²: керегелер – кафель; еден – кафель; төбе – левкас;

Көзбен  шолу кезінде келесідей ауқаулар байқалды:

Ас үй – 5,10 м²: керегелер – түсқағаз; еден – кафель; төбе – левкас;

Объектінің  зақымдалған құнын есептеу.

ҚР - ның Ұлттық банктің бағамы бойынша 1 АҚШ доллары 15.01.2010 ж. 148,0 тенгені құрады.

 Шығындық  тәсілмен есептелген тұрғын пәтерге келтірілген зақымды есептеу:

Кв = Вр + Вм + В_т

Мұндағы:

Кв = зақымдану сомасы;

Вр = негізгі материалдар құны;

Вм = көрсетілген қызмет құны;

В_т =  көлік шығындар құны.

Қажетті қалпына  келтіру қызмет түрлерінің тізімі

 1. Ванна бөлмесі, ауданы 2,80 м²

Кесте 1

Қызмет түрі (атауы)	Өлшем бірлігі	саны	бағасы	сомасы
Бұзу, тазарту
Төбені левкастан тазалау	кв. м	2,8	200	560
Кафелдiң жiктерiнiң тазалауы	кв. м	11	400	4 400
Төбе бордюрін (галтель)шешу	п. м	5	100	500
Есікті бұзу	Дана	1	2 000	2 000
Жөндеу, монтаж, қою
Глубинная грунтовка (пропитка) потолка	кв. м	2,8	350	980
Төбені левкастау	кв. м	2,8	600	1 680
Төбеге эмульсия жағу	кв. м	2,8	400	1 120
Төбе бордюрін (галтель) монтаждау	п. м	5	250	1 250
Кафелдiң жiктерiнiң сүртуi	кв.м.	11	500	5 500
Есікті орнату	Дана	1	4 000	4 000
Көрсетілген қызмет құны:	21 990

 

2. Коридор, ауданы 9,50 м²

Кесте 2

Қызмет түрі (атауы)	Өлшем бірлігі	саны	бағасы		сомасы
Бұзу, тазарту
Төбені левкастан тазалау	кв. м	9,5	200	1 900
Керегелерді түсқағаздан тазалау	кв. м	20	400	8 000
Керегелерді левкастан тазалау	кв. м	20	400	8 000
Төбе бордюрін (галтель) шешу	п. м	15	100	1 500
Плинтусты шешу	п. м	15	300	4 500
Электр өткiзгiштерiнiң бұзуы	п. м	10	350	3 500
Жөндеу, монтаж, қою
Глубинная грунтовка (пропитка) потолка	кв. м	9,5	350	3 325
Төбені левкастау	кв. м	9,5	600	5 700
Төбеге эмульсия жағу	кв. м	9,5	400	3 800
Керегені левкастау	кв. м	20	500	10 000
Керегелерге түсқағаз жабыстыру	кв. м	20	800	16 000
Төбе бордюрін (галтель) монтаждау	п. м	15	250	3 750
Плинтусты орнату	п.м.	15	350	5 250
Кiретiн металлдық жадағай есiктiң жөндеу	дана	1	5 000	5 000
Электр өткiзгiштерiнiң жөндеу	п. м	10	500	5 000
Көрсетілген қызмет құны:	85 225

 

3. Ас үй, ауданы 5,10 м²

Кесте 3

Қызмет түрі (атауы)	Өлшем бірлігі		саны		бағасы		Сомасы
Бұзу, тазарту
Төбені левкастан тазалау	кв. м	5,10		200		1 020
Керегелерді түсқағаздан тазалау	кв. м	10		400		4 000
Керегелерді левкастан тазалау	кв. м	10		400		4 000
Төбе бордюрін (галтель) шешу	п. м	9		100		900
Плинтусты шешу	п. м	9		300		2 700
Терезелiк ойықтардың левкасынан тазарту	кв. м	1,5		300		450
Жөндеу, монтаж, қою
Глубинная грунтовка (пропитка) потолка	кв. м	5,10		350		1 785
Керегелерді левкастан тазалау	кв. м	5,10		600		3 060
Төбеге эмульсия жағу	кв. м	5,10		400		2 040
Керегені левкастау	кв. м	10		500		5 000
Керегелерге түсқағаз жабыстыру	кв. м	10		800		8 000
Төбе бордюрін (галтель) монтаждау	п. м	9		250		2 250
Плинтусты орнату	п.м.	9		350		3 150
Жоғарғы еңiстердiң қорытындысы	п. м	3		500		1 500
Төменгі еңiстердiң қорытындысы	п. м	3		500		1 500
Көрсетілген қызмет құны:	41 355