Жылжымайтын мүлікті бағалау

Салық салудың осындай есептеулері  өте тиімді болып келеді.

Сонымен қатар Американың бағалау  моделінде жетістіктер мен қоса жетіспеушіліктері де бар. Ол жетіспеушілікті  ең бірінші атап көрсеткен бағалау  Академиясының ректоры, профессор, экономика ғылымының докторы  Рутгайзер В.М:

«Меніңше, Дж Фридман мен Н.Орудэй, сатылымдарды тікелей салыстырмалы сараптама жолымен жылжымайтын  мүлік объектісінің нарықтық құнын  бағалау кезінде уақыт факторын дұрыс ескермейді.

Олар, салыстырылатын объектілердің  бағасына немесе ақшалай түзетулер  жолымен (әр салыстырмалы объектілердің  сатылым бағасына қосылатын не одан алынатын соммалар), немесе тәуелсіз плюстық /минустық негізде енгізуге болатын  пайыздық түзетулер негізінде түзетулерді  енгізуді ұсынады. 

Бұл жағдайда, бәрінен бұрын, уақыт  факторына әсер ететінге түзетулер  жасалынуы керек.

Сонымен қатар Рутгайзер өзінің жұмыстарын осы екі автордың кітабын  негізге алып отырып жазған, сондықтан  ол барлығымен келіспейді деп айтуға болады.

Және де орыс ғалымдарының бірі; жылжымайтын  мүлікті бағалау әдістерін, ықтималды  өзгерістер аппаратымен байытуды ұсынды.

Бүгінгі күнде бағалау соның  ішінде жылжымайтын мүлікті бағалау, қызметіне ат салысып отырған  ғалымдардың бірі-ол Дж Фридман және Н.Орудэй. Америкадағы бағалауды  дамыту мен қатар, Ресейдегі бағалаудың алғы шарттарын жасауға ықпал  етті.

Ендеше осы жетістіктер мен  жетіспеушіліктерді көре тұра, жас  ғалымдар да дұрыс жол табатын  болар. Осы және көптеген басқа еңбектерді негіз ете отырып, Қазақстанда  да бағалау қызметінің дұрыс жолы табылады деп сенемін.

§2.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау     механизімін жетілдіру жолдары

 

  Жылжымайтын  мүлік нарығы регионалды локальды  нарықтардың жиыны болып табылады. Олар бір бірінен, баға деңгейімен, тәуекел деңгейімен, жылжымайтын  мүлікке салынатын инвестициялардың  тиімділігінің деңгейімен ерекшеленеді.

Жылжымайтын мүлік-ұлттық байлықтықтың маңызды  құраушы бөлігі, оның бөлігіне әлемдік  байлықтың 50 пайызы келеді. Жылжымайтын  мүлік нарығы, кез келген ұлттық экономикасының, көлемді құраушысы  болып табылады.

Жылжымайтын мүлік нарығының басқа нарықтың болуы тіптен мүмкін емес, себебі еңбек  нарығы, капитал арығы, тауарлар нарығы, қызмет нарығы және т.б. өздерінің әрекеттері үшін бөлмелерді сатып немесе жалға  алулары қажет.

Жылжымайтын мүлікті сату бойынша отандық  тәжірбиесі ескеретін болсақ, онда жылжымайтын мүлік нарығы дегеніміз-жылжымайтын  мүлікпен жасалған мәмілелер жиынтығы, олардың ақпаратпен қамтамасыздығы, жылжымайтын мүлік облысындағы  жұмыстарды басқару және қаржыландыру операциялары.

Жылжымайтын мүлікке салынған қорлар инфляциядан  қорғалған, сондықтан онымен жасалынатын  мәмілелер спекулятивті болуы мүмкін. Осыған байланысты мемлекет әртүрлі  шектеулер қояды. Осылайша, иеленушіге жылжымайтын мүлік тек қана пайда  әкелмей, оның құқықтарын шектейді.

Мемлекет  басқа тауарларға сияқты жылжымайтын  мүліктің сатылуына бөгет жасалмайды, алайда қоғамның атынан пайдалану режимін  және сату ретін тексеріп, бақылайды.

Меншіктенушінің қолында, жылжымайтын мүлік, жеке қажеттіліктерін  қанағаттандыру үшін, сонымен қатар  табыс пен пайда әкелу үшін қолданылуы мүмкін.

Тұрғылықты  үйлер, көп жағдайда, жеке қажеттіліктерді  қанағаттандыру үшін қолданылады, тек  кейбір жағдайда, аренда тапсыру арқылы, пайда әкелу пайдаланылады. Тұрғылықты емес жылжымайтын мүліктің басты  мақсатында, тауар мен қызметті өндіру үшін эксплуатациялау, соның нәтиежіснде  табыс немесе пайда табу жатады.

Нарық сатушы мен сатып алушының бас қосуының экономикалық  функциясын орындайды. Жылжымайтын мүліктің өзіндік ерекшеліктеріне  байланысты. Жылжымайтын мүлік нарығы, нарықтық экономиканың басқа секторының,  нарығынан ерекшеленеді.

Жылжымайтын мүлік нарығы-индивидуалды сипаттамалары  бар тауарлар нарығы. Жылжымайтын  мүлікке әртүрлі табиғи, қажеттілікті қасиеттер тән болуы мүмкін: дайындалу  материалы, жаңашылдық деңгейі, сәулет стилі, ішкі жоспарлануы, қызмет ету  мерзімі және т.б. Сыртқы және эксплуатациялық қасиетері сәйкес келсе де, жолдарға қатысты орналасуынла өзгешеліктер болуы мүмкін. Жылжымайтын мүлік үшін, терезеден көрініс үлкен рол атқарады (аулаға, көрші үйге, көшеге)

Табыстық тәсіліне келетін болсақ, бүгінгі күнде бүл тәсіл күрделі  болып саналады. Себебі, дисконтирование  ставкасы, капитализация ставкасы,  тәуекел бойынша есептеулер жүргізудің күрделілігі және т.б. бойынша ақпарат  жетіспей.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы  сұраныс пен ұсынысқа көптеген факторлар  әсер етеді: экономикалық, әлеуметтік, әкімшілікті, қоршаған орта.

Жетілдіру процесіне қосуға болатын  жайдың бірі-жылжымайтын мүлікті  пайда әкелетін және өз қажеттіліктеріне пайдаға асырылатын деп екіге  бөлуді  жөн көремін.

Ескере  кететін жайларға, бағалау  тәсілдерін қолдануды жатқызуға  болады. Қазіргі кезде жылжымайтын  мүлік нарығында кіріс, пайда  туарлы ақпарат жинау, өңдеу қиынға түседі, сондықтан кіріс тәсілі, меніңше, әлі де дұрыс жетілмеген. Ал қалған екі тәсілге сенім көбірек  артылады.

Әрине осындай мәмілелерді шешуде тек қана бағалаушылардың қатысуы  жеткіліксіз, оған заңды, салық салу органдары да ат салысуы қажет. Бағалау  мәселелерінің дұрыс шешілуі-нарықтық ,,мөлдір,, болуына ықпал етеді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қорытынды

Жылжымайтын мүлік құнын анықтау-күрделі аналитикалық процесс. Ол бағалау объектісінің өзара  байланысының сыртқы және ішкі спектрін қамтиды.

Егер  нарықтық құнның барлық әдістері, процедурасы  және есептеу техникасы нарықтың көрсеткіштеріне негізделген және дұрыс қолданылған болса, олардың  барлығы нарықтық құнның бір көрсеткішін  көрсетеді.

Нарықтық  құн-қажетті сату шарттары сақталатын, ерікті және бәсекелестік нарықтағы  меншік объектісін сату кезіндегі ең ықтималды баға.

Жоғарыдағы  курстық жобаның негізгі тақырыбы-жылжымайтын мүліктің (пәтердің) негізделген нарықтық құнын анықтау. Соның нәтижесінде берілген жұмыс үш бөлімге бөлінеді.     Бірінші бөлімде жылжымайтын мүлікті бағалаудың теориялық негіздері көрсетілген. Оның ішінде қанадй принцип қай тәсілге негізделгендігі көрсетіліп, ерекшеліктері белгіленген. Айта кететін жайдың бірі-ол әр тәсілдің өзіндік ерекшеліктері бар. Бағалау кезінде бір әдісті қолдану өте тиімсіз және икемсіз болып табылады, сондықтан кем дегенде екі тәсілді қолдану қажет. Себебі әр әдіс бағаланатын объектінің бір қырын анықтап көрсетеді. Тәсілді бірі жетілдірілген, бірі мүлдем жетілдірілмеген деп айтуға болмайды, себебі құнның түрлі әртүрлі болады, бағалау мақсаты да үлкен рөл атқарады.

Ал жылжымайтын  мүлікті бағалаудың құқықтық базасы да қажетті. Себебі онда бағалау туралы заңның шығу мерзімдері, бағалаушылардың  міндеттері мен құқықтары белгіленген. Бағалау қандай кезде, қандай құқықтарды белгіленген. Бағалау қандай кезде, қандай жағдайда және қай органдармен  жүргізілетіні де қажетті көрсеткіштер.

Осылардың барлығы бірінші бөлімде қарастырылған, сондықтан да оны теориялық бөлім  деп атайды. Бұнда екінші бөлімде  қарастырылатын мәліметтердің алғышарттары берілген.

Берілген  жұмыстың екінші бөлімі, Алматы қаласында  орналасқан жылжымайтын мүлік объектісі-пәтерді  бағалау және сараптау деп аталады. Бұл бөлімде теориялық бөлімнің тәжірбиелік сипаттамасы берілген.

Яғни  бір объектінің мысалында, ол пәтер, көрсетілген. Ол объект толығымен сипатталып, сараптама жасалынған.

Біріншіден, бағалаудың заты, мақсаты және мерзімі  анықталады.

Екіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің сипаттамасы-орналасқан жерін сипаттау, жер учаскесін сипаттау.

Үшіншіден, жылжымайтын мүлік объектісінің құндарын тәсілдерді қолдану арқылы анықтау.

Негізгі көрсеткіштерге, құнның түрі, объектіні  бағалау мерзімі, бағалау сәтіндегі  ҚР Ұлттық Банкінің курсы жатады. Объектінің физикалық, табиғи көрсеткіштері де маңызды болып табылады. Ауданның экономикасы -қажетті көрсеткіштер.

Бірінші болып шығын тәсілінің элемент  бойынша есептеу, әдісі қолданылады. Онда элементтің табиғи тозуы анықталып, салық салу мақсатында құнды анықтау формуласы қолданылған. Соның нәтижесінде бірінші варианттағы құнды таптық.

Келесі  құнды кіріс тәсіліні әдістері арқылы табылды. Олар: тікелей капитализация әдісі және ақша ағымдарын дисконттау әдісі. Бұл әдісте, берілген бағаланатын объектінің, арендаға өткізуден алынатын, кірістер өте анық көрсетілген. Соның нәтижесінде екінші құн анықталды.

Кезекті үшінші құн, нарықтағы сатылымдарды салыстыру тәсілінің, әдістерімен  анықталды.

Олар: сатылымдарды салыстырмалы сараптау әдісі, нарықтық ақпарат әдісі.

Бұл әдістердің жетекшісі-жақын арада жасалған мәмілелер туралы ақпараттар қолданылады. Ал ол ақпараттар газеттер мен журналдардан, тағы да басқа ақпарат көздерінен алынғандықтан сенімді болып  табылады. Және де, қазіргі нарықтарда ұқсас объектілер саны жеткілікті, бұл жағдай бағалаушының жұмысын  жеңілдете түседі.

Жүргізген сараптың нәтижесінде үшінші құн  да анық болып шықты.

Ақырғы  қадам, ол- табылған үш құннан, бір оптималды  нарықтық құнды табу. Ол екінші бөлімде  кесте түрінде көрініс тапты. Яғни, әр тісілдің әдістерімен табылған құннан белгілі   бір пайызын  алып, үшеуінің нәтижесін қосқанда, ақырғы нарықтық құн табылады.

Табылған құнмен пәтер сатылуы  да, сатылмауы да мүмкін. Оған бағалаушы  жауап бермейді. Және бағалаушы жасаған  есепті ұзақ мерзімнен кейін пайдалануға  болмайды, себебі уақыт ағымымен қатар  өзгерістер де болуы мүмкін. Алайда, бұл мәселелер бағалаушыға қатысты  емес.

Курстық жобаның үшінші бөлімінде Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары қарастырылған.

Жетілдіру жолдарын анықтап, дамыту, жетілдіру үшін белгілі бір концепцияларға, теорияларға немесе тәжірбиелерге  сүйену қажет. Сондықтан, мен бірінші, шетел, соның ішінде Америка Құрама Штаттарының және Ресейдің, бағалаудағы тәжірбиелерін қарастырдым. Содан кейін, олардың жетістіктері мен жетіспеушіліктерін анықтап, Қазақстанның бағалау моделімен салыстырдым. Салыстыру барысында Қазақстан Республикасындағы бағалау процессіне қандай өзгерістер енгізуге болатындығының көріністері табылады.

Берілген жұмыстың бірінші және екінші бөлімдері өзара өте тыңыз  байланысты, себебі бірінші бөлім  екінші бөлімнің алғышарты болып  табылады., ал екінші бөлім бірінші  бөлімнің сандық, тәжірбиелік көрсеткіші.

Үшінші бөлім алдындағы екеуімен өте тығыз байланысты емес, алайда ол олардың мәселелерін шешуге бағытталған. Ол толығымен шеше алмасада, бір түзетулер, жаңа ұсыныстар жасауға ықтимал.

Бұл жұмыс, менің дипломалдылық  тәжірбиемнен кейін жазылғын. Мен ол тәжірбиені Алматы Сауда-Өнеркәсіп Палатасының, бағалау және мониторниг бөлімінде өттім. Сондықтан жұмысты жазу барысында тәжірбиесі мол бағалаушылардың әсері ықпал етті.

Қортыныдыға келетін болсақ, бұл жұмыс толығымен  Алматы қаласындағы, Алмагул шағын  ауданында  орналасқан пәтерді бағалауға, яғни оның нарықтық құнын анықтауға  бағытталған.

Бағалаудың  үш тәсілін қолдана отырып, мен  объектінің ақырғы нарықтық құнын анықтадым.

Қазақстанда жылжымайтын мүлік  нарығы жаңадан дамып бастап жатқандықтан, алдағы уақытта жетік дамиды, сонымен  бірге бағалау процесі де жетілдіріледі  деп сенемін. Оның жетілдірілуімен бірге күрделенетін болар, сондықтан бағалаушы мамандар жоғары дәрежеде білімді болу керек. Әрине осы факторлардың барлығы нарықтық экономиканың әсерлі қозғаушылары болады.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Қолданылған әдебиеттер тізімі

 

 

1.  Указ Президента Республики Казахстан ,,О мерах по реализации 

 Стратегии развития Казахстана  до 2030 года,,. – Алматы,1998

2. ЗаконРеспублики Казахстан ,,Об оценочной деятельности в

 Республике Казахстан,, от 30 ноября 2000 года №109 – 11.

3. Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года

 №442 – ІІ.

4. Гражданский кодекс Республики Казахстан//Казахстанская

 Правда 1995, 31 января – 4 февраля.

5. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости (перевод с

 англиийского) Дж. Фридман, Н.  Ордуэй.,академия народного    хозяйства при Правительстве  РФ., Москва. Дело, 1997

6. Гранов И.В. Оценка недвижимости – СПб: Питер,2001
7. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости – СПб:     Питер,2001
8. Дияров С.К. Экономика недвижимости – Кызыл-Орда,2003
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое

 Регулирование. – М.: Бек, 1997

10. Калачева С.А. Недвижимость. – М., 1998
11. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике         Казахстан. – Алматы: Жети Жаргы, 2001
12. КорастелевС.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М.;1998
13. Методические указания по выполнению дипломных работ для студентов всех форм обучения по специальности 090940 ,,оценка,,. Алматы, 2004
14. Оценка недвижимости: Учебник./Под ред. А.г.Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика,2001
15. Оценка и налогооблажение имущества предприятий. БердниковаТ.Б., Москва, ИНФРА – М,2003
16. Правила оценки физического износа зданий и сооружений. РДС РК 1.04-07 – 2002, Комитет по делам строительства Министерства Индустрии и Торговли Республики Казахстан, Астана,2002
17. Риполь – СарагосиФ.Б. основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: Книга – сервис,2002
18. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ростов–на–Дону ,,Феникс,, , 2003
19. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости., СПб,1995
20. ТарасевичЕ.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург. Издательство СПб,1997
21. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/ Под ред. ЕсиповаВ.Е. СПб: ИздательствоСПб ГУ ЭФ,1998
22. Экономикалық теория негіздері: оқулық. Алматы ,,Санат,,1998