Жылжымайтын мүлікті бағалау

 

Сонымен, толық қалпына келтіру жұмыстарының құны 148 570 (жүз қырық сегіз мың  бес жүз жетпіс) теңгені  құрады.

Қалпына келтіру жұмыстарын жүргізу үшін қажет материалдар:

1. Ванна бөлмесі, ауданы 2,80 м²

Кесте 4

Материалдар
"ГЛАТ" шпатлевкасы"АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 500	1 500
"ФИНИШ" шпатлевка "АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 600	1 600
Кафел жiктерi үшiн сүрту	кг	5	650	3 250
Водоэмульсиялық бояу*	банка (5 кг)	1	1 300	1 300
Төбе бордюрі (галтель)	дана. (2 м)	5	300	1 500
Универсалды желім  "Жидкий гвоздь"	тюбик	1	500	500
Кiретiн ағаш есiк	дана	1	8 000	8  000
Материалдар құны:	17 650

 

2. Коридор, ауданы 9,50 м²

Кесте 5

Материалдар
"ГЛАТ" шпатлевкасы "АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	2,5	1 500	3 750
"ФИНИШ" шпатлевка "АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	2,5	1 600	4 000
Түс қағаз	бума	3	3 000	9 000
Төбе бордюрі (галтель)	дана (2 м)	15	300	4 500
Универсалды желім  "Жидкий гвоздь"	тюбик	2	500	1 000
Водоэмульсиялық бояу*	банка (5 кг)	1	1 300	1 300
Жер астындағы қоспа «ПРАЙМЕР»*	банка (5 кг)	1	600	600
Плинтус	дана. (2 м)	15	350	5 250
Электр өткiзгiштерi үшiн кабел	п. м	10	300	3 000
Материалдар құны	32 400

 

3. Ас үй, ауданы 5,10 м²

  Кесте 6

Материалдар
"ГЛАТ" шпатлевкасы"АЛИНЕКС" фирмасы	қап (25 кг)	1	1 500	1 500
"ФИНИШ" шпатлевка "АЛИНЕКС" фирмасы	қап(25 кг)	1	1 600	1 600
Водоэмульсиялық бояу*	банка (5 кг)	1	1 300	1 300
Түс қағаз	бума	2	3 000	6 000
Төбе бордюрі (галтель)	дана (2 м)	5	300	1 500
Универсалды желім  "Жидкий гвоздь"	тюбик	2	500	1 000
Плинтус	дана (2 м)	5	350	1 750
Материалдар құны	14 650

 

 

• материалдардың шығынының нормасының есептеуi (өлшеп орау)

Тарының көлемдерiнiң  есепке алуымен туынды. Сәйкесiнше  қалдық басқа бөлмелерде қолданылады.

Сонымен,қалпына  келтіру жұмыстарын жүргізу үшін қажетті материалдар құны  64 700 (алпыс төрт мың жеті жүз) теңгені  құрады.

Көлік шығындары

Материалдарды жеткізу үшін кететін орташа шығын  6 000 теңгені құрайды. 

Сметаны есептеу кезінде «Қазақстан бойынша 2009 жылға арналған құрылыс және жөндеу жұмыстарның бағалары» «Құрылыс Одағының» диспетчерлық қызметі, сонымен қатар, Алматы қаласының нарығындағы құрылыс материалдарының бағалары туралы қосымша ақпараттар қолданылды.

Кесте 7 - Тұрғын пәтердiң әкелген залалының қорытынды құны

 

Көрсетілген қызмет құны, теңге	Материалдар құны, теңге	Көлік шығындары, теңге	Зақымдану құны, теңге
148 570	64 700	6 000	219 270
Барлығы:			219 270

 

Қорытынды: Сонымен, алматы қаласы, Әуезов ауданы, 2 ықшамаудан, 16 үй, 2 пәтер мекен-жай  бойынша тіркелген екі бөлмелі  пәтердің ықтимал қалпына келтіру  құны көрсетілген қызмет құнын, материалдар  құнын, көлік шығындары құнын  қосқанда бағалау күніне 219 270 (екі жүз он тоғыз мың екі жүз жетпіс) теңге немесе 1 454 (бір мың төрт жүз елу төрт) АҚШ долларын құрады.

Сонымен, дипломдық жұмыстың бұл бөлімінде мен диплом алды тәжірибені өткен ЖК «Сауранбай С.Б.» тәуелсіз бағалау компаниясында қолданылатын бағалау тәсілдерімен жылжымайтын мүлік объектілерін әр түрлі бағалау мақстатарына бағалап, тәжірибие жүзінде көрсеттім.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Тарау ІІІ.Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті бағалау механизмін жетілдіру жолдары

§1.Шет елдердің жылжымайтын мүлікті бағалаудағы іс-тәжірибесі

Мемелекеттің  заңды және жеке тұлғалардың белгілі  бір қажеттіліктерін қанағаттандыру үшін, әртүрлі игіліктер (заттар, мүліктер) өндіріледі, сатылады және сатып алынады. Кез келген меншік объектісінің пайда  болған қажеттіліктерді қанағаттандыру мүмкіншілігін оның құндылығы байланысты, яғни құны.

Мүлікпен  жасалынатын операциялар мен  мәмілелердің барлығы меншік объектісінің құнын білуді талап етеді. Нарық  жағдайында мүліктің құны тұрақты бекітілген болып келмейді, ол факторларға, экономика  мен жалпы қоғам өміріндегі тенденциялар мен өзгерістерге тәуелді. Сондықтан  да меншік объектісінің құнын анықтау  қажеттілігі туындап отырады.

Ресейдегі бағалауға 2005 жылы он үш жыл толады. Шет елдерде бұл қызмет түрі жарты  ғасырдан артық уақыт өмір сүріп  келеді.

Мүліктік  дауларды шеші қажеттілігіне байланысты,  бағалау, нарықтық инфрақұрылымның  жаңа бағыты ретінде, пайда болды. Мүліктік даулар кезінде жақтарға кез келген мүліктің объективті құнын анықтау  үшін, тәуелсіз бағалық арбитрлердің қызметі қажет болды. Бұл қатынастар нарықтықтың дамуымен қатар дами бастады.

Бағалау қызметі, инвестициялаудың тиімділігі анықтау, аяқталмаған құрылыс жұмыстарын анықтау, жылжымайтын мүлікті кепілге  беріп, несие алу кезінде, зиян келтіру  құнын анықтау және тағы көптеген жағдайларда қажет етіледі.

Меншік  объектілерін бағалау бойынша қызметтің  алғашқы сәттіліктері, оның мықты  әдістемелік база негізінде дамуы  қажет.

Шаруашылық  процестерде бағалаушылардың қатысуының негізгі себебіне, негізгі қорлардың  қайта бағалануы жатады.

Қазіргі кезде қоғамда бағалау қызметін жетік білетін мамандар өте аз  әрине Батыс елдерінде бұл  мамандықты игеру үшін жарты ғасырдан  астым уақыт қажет болды. Алайда он үш жыл ішінде Ресейдің көптеген мамандары бағалау мамандығы  туралы көптеген кітаптар, оқу-әдістемелік  материалдарды шығарды. Ескеретін  жағдайдың бірі, олардың көбі Батыстың моделдеріне негізделеді. Айырмашылықтардың  барлығы, салық салу жүйесінде көшпелі  нарықтың жағдайында және халықтың менталитетінде болып келеді.

Ресейдің  кейбір ғалымдары жылжымайтын мүлікті  бағалаудың оқу-әдістемелік құралдары  детерминерленген шарттарға негізделгенді  қолдамайды. Олардың ойынша, жылжымайтын  мүлік әдістерін мүмкіншілікті  өлшеуіштер аппаратымен байыту қажет.

 Ресей  Федерациясының азаматтық кодексі,  федералды заңдар, бағалаудың халықаралық  стандарттары жатыр.

 Ескере  кететін жайлардың бірі: Ресей  Федерациясындағы бағалау қызметінің  алғы шарттары негізінде Қазақстан  Республикасының бағалау қызметіне  өте ұқсас. Негізгі себебі, екі  елде бұрынғы СССР құрамында  болды. Ұқсас деген сөзге түзету  енгізетін болсақ, Қазақстандағы  бағалауды жүргізу моделінің  85-90 пайызы Ресейдің моделіне  негізделген.

Ресей мен  Қазақстанның бағалау процесстерінің басқа елдерден нақты өзгешелігін  көрсеті үшін, төменде АҚШ еліндегі бағалаудың негіздері көрсетіледі.

Сұраныс ұсынысты туғызады, Батыс елдерінде  бағалау, нарықтық инфроқұрылымның  саласы ғана емес, экономика ғылымының  ғылыми-әдістемелік бағыты ретінде, тез қарқынмен дами бастады.

Әдістмелік  тәсілдер дамытылып теория жетілдіреді.

Шет елдерінде  жерге деген жеке меншіктің болуымен қатар, бөлек объектілер мен мемлекеттің  көз қарасыннан, жылжымайтын мүліктің құны өте жоғары болып келеді (АҚШ-та салық салудың негізгі базасына жылжымайтын мүлік жатады), сондықтан  бағалауда жылжымайтын мүліктен басталады. Осылардың нәтижесінде  ғылыми-әдістемелік көз қарастан ең толық  жетілдірген бағалау  саласы-жылжымайтын мүлікті бағалау.

Бүгінгі күнде жылжымайтын мүлікті бағалаудың 10 публикациясына тек қана 1-2 жұмыс  машиналар мен құрылғыларға келеді.

Америка  Құрама Штаттарына жүргізілетін бағалау  процесстері Ресей мен  Қазақстанда жүргізілетін багалаудан  айырмашылықтары  көп емес, алайда олар бар. Біріншіден, жалпы бағалау  процессіне тоқталайық, екіншіден, оның әдістері мен тәсілдеріне.

Яғни жалпы  процесс немесе бағалауды өткізудің  жоспары жалпыға тең. Себебі онда тереңдетілген көрсеткіштер көрініс таппайды.

Әдебиеттерді  қарай келе,АҚШ-та қолданылатын, ал Казақстан мен Ресейде әлі  кездеспеген әдісті көрдік.

Учаскенің құнын аллокация немесе ұксастық әдісімен бағалау.   

Аллокация немесе ұқсастық әдісі (abstractіon or allocatіon technіque) жер учаскесінің сатылған саны шектеулі болған нарықта қолданылуы мүмкін.

Нарықтық  тәсілдің модификациясы  болып табылады және толық құрылған обьектілердің  жақын арадағы сатылымдары туралы  мәліметтің бар болуын болжайды.

Аллокация әдісінің негізінде  тепе-теңділік принципі жатыр,

Яғни жер,ғимарат пен құрылымдардың өзара арақатынасының құны,өзара бәсекелес бірдей обьектілермен, бірдей.

Учаскені  бағалау кезінде,аллокация техникасын басқа әрі жоғарыда айтылған, әдістерді  қолданбаған кезде ғана қолдану  керек.

 Ескі  ғимараттыры бар объектіні бағалағанда,  аллокация әдісі қателіктер жіберуі  мүмкін.

Бұл әдістің  жетіспеушілігі: мүмкіншіліктері шектеулі, дәл ақпаратты қажет етеді.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 - сурет.  Бағалау процесі (АҚШ)

Бұл кестеден айырмашылықтардың жоқ екендігін  көруге болады. Америкада бағалауды  жүргізуге әсер ететін фактордың  біріне тозуды есептеу мерзімі жатады.

Тозуды есептеу мерзімі. 1986 жылғы  салық реформасы туралы Заңы бойынша, 1986 жылдан кейін сатып алынған  жылжымайтын мүлікке тозу есептеледі. Тұрғын үйлерге 27,5 жы, ал тұрғылықты емес объектілер үшін 31,5 жыл. Сонымен қатар  бұл мерзімнің 40 жылға дейін үлкейтілуі қарастырылған. Салық салу мақсатында тозуды есептеу периоды, Конгреспен қабылданған және АҚШ президенті қол қойған заңмен реттеліп отырылады.

Тозуды есептеу әдісі. 1986 жылғы    салықтың заң, жылжымайтын мүліктің барлық объектілеріне тозуды есептеудің тікелей әдісін қолдануды талап  етті. Бұл әдіс, сатып алу және сату жылынан басқа, тозуды бірдей соммасын есептеуді қарастырады. АҚШ-ң Салықтық басқармашылығымен, әр жылдың есептелуіне  рұқсат етілген тозу соммасын анықтау  үшін, кестелер жетілдірілген. Берілген кестелер айдың ортасы үшін есептелген, сондықтан есептелген тозудың соммасы  өзгеріссіз қалады. Меншік айдың қай  күнінде сатып алынса да, тәуеклсіз  болып қала береді.