Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    Эксперты  отмечают, что в результате роста  экономики и развития мегаполисов  произошел постепенный отказ  от практиковавшейся в последние  годы точечной застройки и переход  к осмысленному стратегическому  планированию развития городов. Сегодня проекты КОТ уже не являются диковинкой. И хотя реализуемых проектов на территории УрФО пока не так много, число их постоянно растет.

    На  сегодняшний день проблема  необеспеченности населения жильем, отвечающим существующим представлениям о нормальных жилищных условиях, стоит весьма остро. Необходимо решать проблемы с ветхим и аварийным жильем, жилищной обеспеченностью населения.³⁹ 
 
 

3.2 Особенности городской муниципальной жилищной политики по развитию локальных рынков жилья и механизмы ее совершенствования

Жилищное законодательство традиционно относило значительный перечень вопросов к ведению органов  местной власти, что вполне естественно, так как граждане, проживающие  в населенных пунктах все проблемы, возникающие в сфере жилищных отношений, стараются решить в органах власти, наиболее приближенных  к ним. Кроме того, огромное влияние на формирование жилищного законодательства сыграло то обстоятельство, что в годы советской власти подавляющая часть жилого фонда находилась в собственности государства, и государство в лице своих местных органов власти решало практически все вопросы его содержания и эксплуатации.

      Формирование  новых рыночных отношений в сфере  жилищных отношений не могло вступить в противоречие со сложившейся законодательной практикой. Практически с начала 90-х годов, с началом приватизации жилья и формированием рынка постоянно осуществлялись попытки подкорректировать действующее жилищное законодательство, однако эти попытки были зачастую противоречивыми и непоследовательными. В результате к началу 2005 года в сфере жилищного законодательства сложился существенный разрыв между правовыми нормами и теми процессами, которые происходили в экономике и политике.

      Правовым  последствиями преобразований, проводимой в жилищной сфере для муниципальных образований стали неопределенность в сфере собственности (несмотря на проведенную приватизацию, значительная часть собственников квартир не стала собственниками зданий, и они продолжали оставаться в муниципальной собственности) и неопределенность в вопросе осуществления властных полномочий.

      Одновременно, основная нагрузка по выработке эффективных  анткризисных решений легла на органы местного самоуправления.

      С этой целью органами местного самоуправления муниципальных образований были разработаны и приняты к исполнению  нормативные акты, которые направлены на:

      1) привлечение финансовых ресурсов  для обеспечения жильем социально-незащищенных  граждан бесплатно по договору  найма,

      2) оказание содействия населению  в приобретении и строительстве  жилья.

      В частности, в Екатеринбурге в  рамках последнего направления главными инструментами выступили муниципальные  программы «Накопительная схема  приобретения жилья через ссудно-сберегательное строительное товарищество»,  «Муниципального  жилищного займа», «Улучшение жилищных условий работников муниципальной бюджетной сферы».

      В Екатеринбурге также накоплен опыт решения жилищных проблем социально-незащищенных категорий населения.

      Положительным примером в этом смысле может служить  реализуемая в Екатеринбурге  с 1997 г. муниципальная программа «Дети-сироты», включающая в себя комплекс мероприятий по оказанию помощи сиротам – социальной поддержки, материальной, информационно-правовой.

      Несмотря  на то, что  законодательством четко  определен источник финансирования приобретения или строительства жилья, средства на реализацию Федерального закона «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» до 2004 года Екатеринбургу не выделялись. Программой же определены дополнительные источники обеспечения жильем граждан из детей-сирот: освобождаемые жилые помещения в результате прекращения предыдущего договора найма и добровольные взносы физических и юридических лиц.

      Это позволило за период действия Программы  и перечня мероприятий  обеспечить жильем 502 семей детей-сирот (в 1997 г. – 33 семьи, 1998 – 104, 1999 – 80, 2000 – 49, 2001 – 68, 2002 г. – 56 семей, 2003 - 58, 2004 – 54 семьи). Оценить эффективность Программы достаточно сложно, в силу того, что за период действия программы, количество граждан из числа детей-сирот, состоящих в очереди на улучшение жилищных условий, не уменьшилось, а наоборот возросло с 270 до 381 семьи. Произошло это в силу следующих причин: 1) ежегодно выпускники детских учреждений интернатного типа вставали на очередь; 2) благодаря широкому освещению программы многие сироты, в прошлом выпускники детских учреждений, узнавали о своих правах и вставали на очередь.

      Еще одним направлением деятельности органа местного самоуправления по созданию качественных условий для проживания является переселение граждан из ветхих и аварийных домов.

      С 1991 по 1995 гг. отселение граждан из ветхого жилищного фонда города производилось на основании ежегодно принимаемых постановлений Главы  города. В 1995 году была принята Программа по ликвидации ветхого жилищного фонда всех форм собственности. В ходе реализации данной программы до 2000 года предполагалось переселить из ветхого и аварийного фонда более 15 тысяч человек и ликвидировать 213 тысяч кв. метров общей площади. В виду отсутствия собственных финансовых средств и прекращения целевого финансирования из областного бюджета, Программа оказалась выполненной лишь на 37 %.

      С 1996  отселение осуществлялось, главным  образом,  за счет жилых помещений  муниципального жилищного фонда, предоставляемых гражданам на условиях найма (бесплатно). Предоставляемое муниципальное жилье являлось:

      1. жильем, освободившимся в результате  прекращения предыдущего договора  найма;

      2. жильем, полученным  муниципалитетом  от застройщика взамен платежей  за предоставление земельного участка и подключение к городской инфраструктуре;

      3. жильем, приобретенным на вторичном  рынке недвижимости.

      Основными источниками поступления средств для приобретения жилых помещений на вторичном рынке стали денежная компенсация стоимости жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность от предприятий-застройщиков,  и благотворительные взносы, которые аккумулировались  на счете целевого бюджетного фонда (до 2000 года – внебюджетного фонда  развития жилищного строительства для ликвидации ветхого жилья).

      В условиях отсутствия финансирования капитального строительства из бюджетов высших уровней  в городе получили развитие механизмы  переселения граждан из ветхих и  аварийных домов, предполагающие рациональное использование внутренних ресурсов территории:

      1. восстановление (реабилитация) малоэтажных  жилых домов с частичным привлечением  средств граждан,

      2. реконструкция объектов специализированного  жилищного фонда,

      3. отселение граждан из ветхих  жилых домов с целью освобождения площадки под строительство объектов благоустройства и нового жилищного строительства,

      4. реконструкция нежилых помещений,  используемых не по назначению,

      5. реализация накопительных схем  приобретения жилья,

      6. компенсация части стоимости  строительства за счет средств местного бюджета.

      Тем не менее, за прошедшие годы ситуация не стала менее острой.

      По  состоянию на 01.01.2006 г. более 20 тысяч  человек в настоящее время  проживает в ветхих и аварийных  домах. Суммарная площадь ветхого  и аварийного жилищного фонда всех форм собственности в городе, составляет 386,3 тыс. кв. метров общей площади (около 1,4 % жилищного фонда города).

С 2005 года ликвидация ветхого жилищного фонда города Екатеринбурга осуществляется в  рамках городской целевой программы  «Переселение жителей муниципального образования «город Екатеринбург» из ветхого и аварийного жилищного фонда на 2005 – 2010 годы».

      Программа представляет документ частичное решение  проблемы до 2010 года с учетом возможностей бюджетного финансирования и привлечения  внебюджетных ресурсов.

      Таким образом, анализ муниципальных программ, перечней мероприятий и направлений  деятельности в жилищной сфере в  Екатеринбурге показывает, что: а) формирование жилищного фонда социального  использования осуществляется, главным  образом, за счет жилых помещений (денежных средств, поступающих в доходы целевого фонда), передаваемых застройщиками в счет добровольных отчислений от вновь вводимых в эксплуатацию домов; б) расходы городского бюджета на цели строительства (приобретения) социального жилья незначительны; в) политика оформления землеотводов не способствует развитию конкуренции среди застройщиков и не создает условий  для снижения продажной цены строящегося жилья; г) бюджетная поддержка  мероприятий, нацеленных на создание условий для улучшения гражданами своих жилищных условий на возмездной основе носит ограниченный  характер и не стимулирует существенного привлечения внебюджетных средств на эти цели.

      По  нашему мнению, в целях преодоления  указанных недостатков, развития рынка  жилья, доступного для населения с различным уровнем доходов, муниципалитетам необходимо перейти на новый уровень организационно-финансового и управленческого сопровождения решения острейших социально-экономических проблем в жилищной сфере.

      Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» и Жилищный кодекс Российской Федерации четко очертили компетенцию органов местного самоуправления в жилищной сфере в новых условиях. В данной сфере законодателем возложены на муниципалитет хозяйственные и властно-распорядительные полномочия, среди них: 1) обеспечение малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями в соответствии с жилищным законодательством; 2) организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда; 3) создание условий для жилищного строительства; 4) право принимать решение о сносе жилого дома и выселении из него жильцов; 5) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда; 6) право принимать решение об изъятии жилого помещения у собственника при изъятии земельного участка для муниципальных нужд.

      Иные  документы по развитию рынка доступного жилья, вступившие в законную силу с 2005 года, также уточнили полномочия органов местного самоуправления в части формирования эффективного рынка жилья (например, обеспечение жилищных инвесторов обустроенными земельными участками под жилищное строительство).

      Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей, но требуют дальнейших широкомасштабных действий как нормативно-правового, так и административно - организационного и бюджетно-финансового характера.

      В этой связи, автором предлагается комплекс правовых, организационных и финансовых мер, которые целесообразно реализовать органам местного самоуправления городских округов, ответственных за развитие территорий и осуществляющих свою деятельность в рамках законов РФ и субъекта РФ (табл. 6).

Таблица 6. Перечень проблем и мер по развитию локального рынка жилья со стороны органов местного самоуправления

      Продолжение таблицы 6.