Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    При изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади  в разрезе принадлежности к районам  выяснилось, что хотя принадлежность городских районов к определенному  ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга. В таблице 1 приведены средние цены по районам города Екатеринбурга на 10 апреля 2006 года. В нее вошли те районы, количество предложений по которым составляет не менее двух процентов от общего объема предложения.

    Таблица 5. Средние цены по районам (тыс.руб) (на 10.04.2006).

 

    В Екатеринбурге применяется следующая  классификация жилых домов:

• спецпроект;
• улучшенная планировка;
• сталинка;
• хрущевка;
• брежневка;
• пентагон;
• полнометражка;
• малосемейка.

    Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:

• деревянные;
• блочные (монолитные),
• панельные;
• кирпичные.

    Несмотря  на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

    В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем кв.м. квартир на крайних  этажах стоит на 5% меньше, чем в  квартирах на средних этажах.

    Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра в среднем на 20%. Еще одним отличием формирования цены на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость цены квадратного метра от приобретаемой площади.

    Основным  фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное  расположение. Средняя стоимость  квадратного метра помещений  в центре города на вторичном рынке коммерческой недвижимости составляет 1647 долл. США, что на 40% больше чем стоимость квадратного метра в районах относящихся к третьему ценовому поясу. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.  

    В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также:

• парковка;
• инженерные коммуникации;
• ремонт.³²

      2.3 Проблемы функционирования и развития локального рынка жилья

      Потребность в жилье входит в число первичных  потребностей человека, а жилищная проблема является одной из основных социальных проблем. Отсутствие жилья  и плохие жилищные условия – одна из главных причин снижения рождаемости, семейных конфликтов и детской беспризорности.

      Потребность человек в жилье зависит от многих факторов и в принципе безгранична. Поэтому суть жилищной проблемы заключается  в дефиците жилья, рассчитанном исходя из определенных нормативов, стандартов жилищной обеспеченности. Всего выделяют четыре ступени дефицита.

      Первая – абсолютный дефицит, когда количество жилых ячеек меньше числа домохозяйств.

      Вторая – структурный дефицит, означающий несоответствие структуры жилищного фонда структуре семей (например, недостаток одно – и многокомнатных квартир при избытке двухкомнатных).

      Третья – неудовлетворенность качественными характеристиками жилья (площадь кухни и коридора, наличие центрального отопления, горячего водоснабжения, раздельный санузел, балкон и т.д.).

      Четвертая – потребность в престижном жилье повышенного качества.³³

      Жилье становится объектом купли-продажи, товаром  на рынке, который призван удовлетворять  не потребности в жилье, а платежеспособный спрос. Обеспечение потребности  в жилье заменяется рынком жилья. На рынке жилье не может быть доступным или недоступным, его на рынке столько, на сколько предъявляется денежный спрос. Инвестиции капитала в жилье подчиняются только закону максимальной прибыли, что обеспечивается повышением цен или количеством реализуемого товара.

      Для основной части нуждающихся в  жилье теряет свое значение механизм получения жилья, оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения. Граждане с достаточным  платежным спросом решают жилищную проблему через рынок жилья; открытый рынок формирует условия доступности жилья. Доступность определяется семейным финансовым положением.

      Решение жилищной проблемы имеет два варианта: покупка (строительство) в собственность  и коммерческий наем. Важной особенностью избранной модели жилищной реформы является ставка на собственника, а не на нанимателя жилья. Собственники жилья появились с повышением закона о приватизации жилья на условиях бесплатности. В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация прекращается с 01.01.07, а жилья полученного после 01.03.05, - с этой даты. Новые претенденты на собственное жилье должны иметь для этого достаточный капитал.

      Для собственника жилья важны нормы  о налоге на недвижимость, определяемом исходя из его рыночной, а не балансовой стоимости, налоге на землю под жилье, капитальном ремонте дома, где находятся приватизированные квартиры, за счет собственников квартир. Собственники жилья как капитала заинтересованы в том, чтобы не утратить его, что характерно для любого собственника, как индивидуального, так и коллективного.

      Однако  далеко не все имущие граждане стремятся  быть собственниками жилья. Мировой  опыт свидетельствует, что муниципальное  жилье занимает существенное место  в структуре жилищной собственности. Например, в Германии собственное жилье имеют 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. При этом даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье.

      Уход  государства из строительной индустрии  и строительства жилья противоречит принципу обеспеченности жильем на условиях социального найма и открывает  простор для монополизации, как  строительного рынка, так и рынка  найма жилья. Новое жилье скупают, чтобы потом его сдавать в коммерческий наем (так среди дольщиков встречаются и действительно нуждающиеся в жилье, и подставные лица). Нуждающиеся в жилье со средним достатком попадают в ситуацию, когда не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем из-за монопольно высокой платы в частном многоквартирном доме. Людей, для которых недоступны и коммерческое жилье, и высокая квартплата, немало.

      Рынок жилья сейчас отличается парадоксальными  чертами. Так, продажная цена на жилье уже в 2 раза превышает себестоимость строительства. Удорожание происходит по ряду причин:

      - исчерпаны возможности точечной  застройки, когда можно было  дома подсоединять к имеющейся  советской инженерной инфраструктуре;

      - массовая застройка микрорайонов  требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;

      - возник дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются  результаты приватизации – землю,  отданную бесплатно или за  бесценок, придется выкупать по рыночным ценам.

      Другая  особенность рынка жилья заключается  в том, что на жилье предъявляется  ажиотажный спрос при низкой платежеспособности населения.

      Недвижимость  стала одним из самых удачных  вложений денежных средств. Жилье превратилось из насущной жизненной потребности в финансовый инструмент: приносит доход в 5-7 раз больше, чем проценты по вкладам в банках.³⁴

      Формирование  рынка доступного жилья в России осложняется наличием ряда проблем. Основные проблемы и их причины:

      1) Значительная диспропорция между  потребностями населения в   жилье и платежеспособным спросом:

      - низкий уровень доходов населения  и высокие цены на жилье;

      - слабое развитие системы долгосрочного  жилищного кредитования;

      - высокие процентные ставки по  кредитам;

      - недостаточный уровень накопления  граждан для оплаты первого  взноса за получение ипотечных  жилищных кредитов;

      2) Отсутствие эффективной системы долгосрочного жилищного кредитования:

      - ограниченность долгосрочных кредитных  ресурсов у банков;

      - высокие риски невозврата кредита;

      - длительная и дорогостоящая процедура  учета и регистрации прав и  сделок на рынке жилья;

      - несовершенная система налогообложения участников рынка жилья;

      3) Низкий уровень жилищного строительства:

      - недостаточность предложения инфраструктурно-подготовленных  земельных участков под жилищное  строительство;

      - несоответствие качества производства  работ и строительных материалов высокому уровню цен на жилье;

      - высокий уровень монополизации  рынка жилищного строительства;

      - ограниченность кредитования застройщиков.³⁵  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ