Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    Объектом  рынка жилья являются объекты  жилищного фонда. Жилищный фонд –  это совокупность всех жилых помещений  независимо от форм собственности, пригодных для проживания. В частности, квартиры, комнаты, часть квартиры, загородные коттеджи, индивидуальные дома с приусадебными участками, многоэтажные дома различных серий.

    К экономическим особенностям объектов рынка жилья как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность.

    Денежные  потоки отличаются неравномерностью. Например, на начальной стадии имеют  место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период же его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные.

    Налогообложение сделок, владения и пользования имуществом в России дифференцируется по видам объектов. Применяются различные ставки налога. Существуют льготы по налогообложению для социально незащищенных слоев населения, а при однократной покупке квартир и домов уменьшается налооблагаемая база всем гражданам.

    Жилье отличается большим многообразием прав собственности и распределения доходов. Жилье, может находиться в полной собственности, в аренде, во временном пользовании, залоге и т.д.

    Ликвидность – возможность быстро и без  потерь превратить товар в денежные средства. Жилье не относится к ликвидным объектам т.к. для его продажи требуется достаточно времени на оформление всех необходимых документов.

    Объекты рынка жилья имеют тройственную сущность и в течение всего  периода своего существования они  подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям.

    В результате, каждый объект проходит следующие  стадии:

1. Формирование – строительство, приобретение;

2. Эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция и т.д.);

3. Смена, возможно неоднократная, собственника, владельца, пользователя;
4. Прекращение существования – снос, естественное разрушение.

      Все стадии, за исключением второй, предусматривают государственную  регистрацию факта создания или  ликвидации, а также смены собственника.

     1.3 Факторы, обуславливающие формирования и развития рынка жилья крупнейшего города

    Особое  значение для становления и развития локального рынка жилья имеет  исследование и учет тех факторов внешней и внутренней среды, которые  влияют на развитие и функционирование рынка жилья крупного города.

      К сожалению, в отечественной литературе еще не достигнута четкость в выявлении  всех факторов, под влиянием которых  функционирует и развивается  локальный рынок жилья. Хотя некоторые  факторы рассматривались достаточно подробно. В частности, градостроительные, демографические, природно-климатические, политические, экологические, социальные и др. ² (рис. 1).

 Рисунок 1 – Факторы, влияющие на развитие рынка жилья крупнейшего города

     Факторы и условия, которые обусловливают особенности формирования и развития рынка жилья крупнейшего города можно разбить на следующие классы: административные, экономические, исторические, национальные, социальные, демографические, градостроительные, природно-климатические и политические. При этом необходимо учитывать, что выделенные факторы делятся по силе длительности: долговременные и временные, а также оказывают либо прямое воздействие, либо действуют опосредованно, усиливая либо ослабляя влияние первых. К числу долговременных следует отнести природные, национальные и исторические особенности развития крупнейшего города. В данной работе акцент сделан на факторный блок, определяющий ситуацию в развитии рынка жилья крупнейшего города на современном этапе: это экономические, демографические, социальные, градостроительные, административные, институциональные и политические. Выделим в структуре каждой группы частные факторы и условия и рассмотрим их подробнее.

      К  организационно - административным относятся различные законы, а также иные нормативные акты, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости; налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.); зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контроля); правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию и условия совершения сделок.

      Наличие соответствующей законодательной  базы является очень важным для развития рынка жилья. В настоящее время, когда основные документы, регламентирующие развитие рынка недвижимости, уже приняты, на первый план выходят две проблемы: противоречивость законодательства и отсутствие подзаконных актов, создающих механизм реализации законов. Обе они в значительной степени тормозят развитие рынка, поскольку целый ряд операций с жильем вследствие этого осуществить невозможно или же они приобретают полукриминальный характер.

      Еще одной проблемой, требующей скорейшего решения, является проблема регистрации  объектов недвижимости и перехода прав собственности на них. Адекватная система регистрации прав собственности уменьшает риски и издержки по заключению следок, стимулирует активность рынка.

      Вторая  проблема связана с развитием  института оценки рыночной стоимости  недвижимости. При оформлении имущественных прав и операций с недвижимостью подлинные цены сделок остаются неизвестными, что во многих случаях приводит к возникновению криминальных ситуаций.

      В рамках организационно-административных условий следует особо выделить информацию как фактор развития рынка. Доступность информации о состоянии развития рынка недвижимости и различных услугах и операциях на нем способствует его развитию, вовлекая в него все большее количество юридических и физических лиц. В настоящее время информационное обслуживание в сфере жилой недвижимости быстро совершенствуется. Этому содействуют создание профессиональных объединений риэлторов, внедрение электронных систем обмена информацией между риэлторскими структурами, издание специализированной печатной продукции, телевизионные передачи. Появляются фирмы, занимающиеся информационным обслуживанием и подготовкой информационных продуктов в сфере недвижимости. Однако, имеются и негативные тенденции. В частности, информация о рынке недвижимости, которой располагают государственные органы, по-прежнему недоступна для широкого круга потребителей. Остается неразрешимой и проблема качества информации в сфере недвижимости¹.

      Институциональное становление рынков жилья в различных годах происходит по-разному, так как оно в значительной степени зависит от формирования нормативно-правовой базы и деятельности частных профессиональных институтов, обслуживающих рынок жилья, на местном уровне.

      С политической точки зрения, развитие рынка недвижимости характеризуется следующими тенденциями. Во-первых, усиливается борьба между различными государственными органами за право принимать решения в области регулирования рынка недвижимости. Борьба за власть часто заслоняет содержание, которое в условиях рынка должно заключаться в создании благоприятной правовой среды и фискального регулирования. Во-вторых, широкое распространение получило государственное предпринимательство, стремление государственных структур принимать на себя функции частного сектора. Личная заинтересованность чиновников в поддержке тех или иных компаний часто играет дестабилизирующую роль в развитии рынка.

        Демографический блок факторов в своем составе содержит динамику численности структуры и его возрастной структуры, уровень миграции, естественное движение населения, интенсивность образования новых семей в результате браков или разводов, размер семьи¹.

      Очевидно, что увеличение \ сокращение численности  населения в целом ведет к  увеличению либо снижению величины спроса и объема предложения.

      Низкая  рождаемость, наряду с увеличением  численности лиц старших возрастов, способствует старению населения. Увеличение среднего возраста населения ведет к дальнейшему увеличению численности пенсионеров, а, в перспективе, к сужению рынка жилья. Однако, ухудшение внутреннего демографического фактора может компенсироваться полностью или частично механическим приростом населения. Высокая рождаемость в перспективе приводит к увеличению числа лиц, стремящихся отделиться от родителей и жить самостоятельно, сначала арендуя жилье, а затем приобретая его в собственность.

      Размер  семьи непосредственно влияет на размеры приобретаемой площади.

      В структуре экономических факторов требуют особого рассмотрения макроэкономические факторы (общеэкономическая ситуация) и факторы, определяющие экономическую ситуацию на данной территории.

      Макроэкономические  условия в значительной мере влияют на развитие рынка жилья. Во-первых, интеграция российской экономики в мировую обусловливает рост цен на объекты жилой недвижимости, стимулируя инвестиции в нее. Во-вторых, высокие темпы инфляции побуждают к вложению средств в недвижимость для защиты денег от обесценения. Развивается финансовая инфраструктура рынка, появляются новые схемы и механизмы финансирования жилищного строительства и кредитования покупки жилья.

      В группе экономических факторов, определяющих ситуацию на рынке жилья в данном регионе (территории), следует выделить уровень и динамика доходов населения, дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика, условия долгосрочного кредитования, цены на различных сегментах рынка жилья, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, рыночные ожидания относительно будущих цен на жилье, а также уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение деловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности).

      Ясно, что рост уровня доходов населения увеличивает спрос на жилье и, как следствие, ведет к расширению объема предложения.

      Однако, низкий уровень доходов населения, его высокая дифференциация по доходам, определяемая этими параметрами, низкая доля сбережений в структуре использования доходов являются основными факторами, сдерживающими развитие рынка жилья. Существующая дифференциация доходов не позволяет большей части населения, имеющей низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

      Благоприятные условия кредитования строительства и приобретения жилья стимулирует как спрос, так и предложение на рынке жилья.

      Для осуществления нового строительства  необходимо, чтобы на рынке сложился определенный уровень цен, который  покрывал бы себестоимость строительства, т.е. издержки, связанные со строительными материалами и заработной платой, затраты на приобретение земельного участка, используемого в строительстве, а, кроме того, обеспечивать некоторый размер прибыли для застройщика проекта или собственника дома.

      Группа  социальных факторов подразумевает в своем составе такие факторы, как образовательный и культурный уровень населения, уровень преступности в данном районе, а также социальная структура.

      Вообще  значение этих условий проявляется  в предпочтениях и вкусах потребителей, которые достаточно сложно определять количественно и прогнозировать; можно лишь наметить общие направления в их развитии. Очевидно, что покупатель жилья с более высоким образовательным и культурным уровнем нацелен на приобретение жилья достаточно высоких потребительских качеств.

      Градостроительные факторы играют важную роль в развитии рынка жилья крупнейшего города. Наиболее существенными из них являются: характер внутригородского расселения, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, градостроительная политика и экологическая обстановка.

      Специфика городской среды на том или  ином участке города, давность его  освоения, особенности застройки, близость к крупным промышленным предприятиям или зеленым зонам, с одной  стороны, во многом обусловливают формирование и развитие потребности населения в жилье, а с другой – оказывают влияние на потребительские свойства жилого фонда и, в конечном итоге, на его стоимость.

      Развитая  инфраструктура инженерной обеспеченности жилого района электроэнергией, газом, теплом, водой и канализацией, необходимым благоустройством улиц, парков, скверов является важным фактором, определяющим положительную динамику цен на жилье в данном районе.