Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    Таким образом, при выполнении жильем третьей  группы функций наблюдаются противоречивые процессы, вызванные НТР и урбанизацией. С одной стороны, значение функций  жилья, связанных с удовлетворением  потребностей в пище, одежде, обуви уменьшается, а, с другой стороны, возрастает значение функций, связанных с удовлетворением потребностей в полноценном отдыхе, поддержании и укреплении здоровья, безопасности и т.д.

    На  основании анализа данных тенденций  можно сделать вывод о том, что формирование в стране (прежде всего в крупных городах) основ постиндустриального общества с его развитой сферой услуг приведет в будущем к постепенному сокращению роли жилья как места, где осуществляется целостный биологический цикл. Однако, в настоящее время, в условиях низкого жизненного уровня большинства населения, говорить об уменьшении функций, связанных с удовлетворением биологических потребностей, является преждевременным.

    К четвертой группе функций жилья относятся функции, обеспечивающие удовлетворение более высоких, социальных потребностей человека. Прежде всего, к ним относятся: потребности в образовании и повышении квалификации, различных видах творческой деятельности, эстетическом наслаждении, общении, самовыражении и т.д.

    В современном обществе у людей резко возросла потребность в образовании, самообразовании, повышении квалификации. Практически в каждой семье есть лица, занятые интеллектуальным трудом: школьник, студент, профессиональный работник и т.д. Очевидно, что тенденция, связанная с интеллектуальной деятельностью будет усиливаться по мере развертывания новых этапов НТР.

    Следует отметить взаимосвязь рынка жилья  с другими характеристиками: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Эти факторы определяют рыночную стоимость жилья.

    Как было отмечено ранее, рынок жилья  имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно  по различным признакам. Исходя из триединства  сущности недвижимости как товара на рынке жилья, сформировались и усиленно действуют три сектора¹²:

1. развитие (создание) жилых объектов;
2. управление (эксплуатация) объектами жилья;
3. оборот прав на ранее созданные объекты жилья.

    Управление  рынком жилья осуществляют соответствующие  государственные органы регистрации, профессиональные участники рынка, работающие на коммерческой основе¹³.

    Основные  признаки рынка развития (создания) объектов недвижимости в переходный период: слабая изученность; отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

    Сектор  управления (эксплуатации) объектов отслеживает  степень влияния товарных характеристик  объектов на их доходность, формирует  запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке жилья, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

    Сектор  оборота прав на объекты рынка  жилья формирует рыночную цену ее объектов. Привлекательность, объем, и динамика развития секторов зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

1. на инвестиции;

2. товарные;

3. ипотеку;
4. доходы и налоги от сделок;
5. эксплуатации объектов.

    Рынок жилья представляет собой систему его взаимосвязанных элементов. Таким образом, охарактеризовать рынок жилья можно по различным его элементам. Например, по видам рынков жилья.

    1) По способу совершения сделок  различают первичный и вторичный  рынки жилья¹⁴.

    Первичный рынок — рынок, на котором продаются договора долевого участия в строительстве новых домов и новые квартиры в уже сданных домах, в которых еще никто не жил. Преимущества таких квартир в том, что в них новые коммуникации, цена зачастую бывает ниже, а в ряде случаев можно сделать отделку по своему вкусу, к тому же у них нет, было предыдущего владельца и, следовательно, снижаются юридические риски возникновения судебных исков. Недостаток: новые дома обычно строятся в районах с пока недостаточным развитием транспорта, неблагоустроенной территорией, нехваткой инфраструктуры (школы, детсады, поликлиники, торговля), к тому же не сразу устанавливается телефон. Гарантий успешной деятельности коммерческой фирмы, продающей договор долевого участия, никто дать не может. Приходится полагаться на ее репутацию, если она успела сложиться. Кроме явной растраты денег, чего в нашем городе в последние годы практически не происходит, инвестора может ждать много других возможных неприятностей.

    Вторичный рынок  - система правоотношений по поводу купли-продажи, аренды, залога, обмена объектов недвижимости, принадлежащих собственникам на основе права первичного приобретения. Таким образом, вторичный рынок – это рынок квартир, которые уже имели зарегистрированных в ГУЮ «Регистрационная палата» прав на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению обычно больше, чем первичный и крайне разнообразен по типам квартир, районам и ценам. Основные преимущества — возможность выбора именно той квартиры, которая подходит покупателю и находится в нужном ему месте¹⁵.

    Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках жилья существенно осложняет анализ сферы обращения и выбора решений относительно инвестирования. Сложность задачи обусловлена тем, что сделки на рынке жилья носят частный, а зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации¹⁶.

    2) По видам сделок: рынок купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав,  расселения коммунальных квартир, перевода в нежилой фонд, выкупа нежилых чердачных помещений и присоединение их к квартирам, строительства жилых домов, участие в долевом строительстве жилья, приобретение жилья с публичных торгов и на аукционе и другие¹⁷.

    Рынок купли-продажи жилья представляет собой рынок, на котором совершается совокупность последовательных действий для осуществления процесса покупки и продажи объектов рынка, при этом  одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателя), а покупатель обязан принять имущество и уплатить установленную цену. Вещные права - разновидность гражданских (имущественных) прав, которые носят абсолютный характер. Вещными правами наряду с правом собственности являются:   право пожизненного наследуемого владения,   право постоянного (бессрочного) пользования,   право хозяйственного ведения, право оперативного управления имуществом. К вещным правам можно отнести: наследование, дарение и т.д¹⁸.

    Ипотека - право притязания на собственность, появившееся в результате гарантии/залога под заем или выплату долга, которое утрачивает силу по выплате этого займа или долга. Получатель ссуды, предлагающий этот залог, называется должник по закладной; тот, кто дает деньги, называется кредитор по ипотечному кредиту; залогодержатель. При покупке домов обычно в качестве кредиторов по ипотечному кредиту выступают строительные общества и банки, а также другие организации.

    Ипотечный рынок - рынок ипотечных ссудных  капиталов, на котором происходит купля-продажа ипотечных облигаций, выпускаемых торгово-промышленными корпорациями и используемых для предоставления кредита под залог недвижимости.

    Данные  отношения между банком и владельцем недвижимости фиксируются посредством  записи в государственном регистре (Регистр Собственности). Кредит, выдаваемый банковскими учреждениями, обычно покрывает 70- 80% от общей стоимости.

    Существует  несколько моделей ипотеки:

    1) Американская модель ипотеки  — так называемая двухуровневая  схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг.

    2) Немецкая модель ипотеки —  модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой.

    Приватизация  жилья - бесплатная передача в собственность  граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственных и муниципальных жилищных фондах, а для граждан, нанявших занимаемые жилые помещения, - по месту найма жилых помещений.

    3) По степени готовности к эксплуатации, различают рынок незавершенного  строительства, рынок нового строительства, рынок строительства подлежащего реконструкции¹⁹. Незавершенное строительство представляет собой, незаконченные и не сданные в эксплуатацию здания, сооружения и их отдельные конструктивные элементы, принятые и оплаченные заказчиком по объектам, не введенным в действие и не зачисленным в основные фонды, в числящихся на балансе у заказчиков по незаконченным капитальным вложениям²⁰.

    4) По форме собственности (рынки  частных объектов, рынки государственных  и муниципальных объектов)

    Рынок государственной или муниципальной собственности представляет собой рынок объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, району государству, административно-территориальным образованиям.

    На  рынках частных объектов, представлены объекты, находящиеся в полной собственности юридических и физических лиц.

    5) По виду объектов недвижимости: рынок квартир, комнат, индивидуальных домов.

      Рынок жилья также характеризуют  совершаемые на нем сделки. Выделяют  виды сделок.

    Рынок жилья, также можно разделить на  две основные составляющие: рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

    Городское жилье делится на жилье низкого  качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, элитное жилье. Рынок  жилья имеет сезонные колебания  спроса и цен с явно выраженным летним спадом.

    Рынок загородного жилья находится  в начале своего развития. Его появление  связано со снятием ограничений  на индивидуальное загородное строительство. Большинство новых загородных домов, выставляемых на продажу, рассчитано на состоятельных покупателей и учитывает их типичные требования. Окружающая местность должна быть экологически безопасной. Необходимым условием является близость мест отдыха (водоемов, лесных массивов). Загородный дом должен иметь все современные коммуникации: водопровод, канализацию, электро- и газоснабжение, телефон. Объекты социальной инфраструктуры, инженерные сети и сооружения, дороги должны обеспечивать владельцу загородного дома комфортные условия проживания.

          В настоящее время  предложение на рынке загородных домов имеет следующие составляющие: новая застройка, жилье, бывшее в употреблении, объекты незавершенного строительства. На рынке загородного жилья предложение в настоящее время опережает спрос.

    Таким образом, рынок жилья представляет сложную экономическую систему взаимосвязанных элементов. В настоящее время существует множество различных способов характеристики и классификации рынка жилья. 

    С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка жилья, последний имеет свои достоинства и недостатки (Рисунок 1).

    

    Рисунок 1 – Достоинства  и недостатки рынка  жилья

    Недостатки  рынка жилья являются достаточно существенными. В настоящее время  разрабатывается достаточное количество проектов и законодательных актов для регулирования функционирования и деятельности рынка жилья.

 
 
 
 
 

2. Структура и функции локального рынка жилья