Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

      Продолжение таблицы 6.

      Во-первых, одной из главных причин неэффективности регулирующих воздействий на локальные рынки жилья в предыдущие годы стало отсутствие достоверной информации о процессах, проистекающих в жилищной, социальной и демографической сферах. В частности, в настоящее время отсутствуют достоверные данные о структуре жилищного фонда города, плотности заселения жилищного фонда, демографическом движении населения, физическом состоянии жилищного фонда, инженерной, транспортной, социальной  инфраструктуре, экологии и т.д.

      Знания параметров условий развития жилищной сферы, комфорта проживания населения в жилой ячейки, развития демографических процессов позволят проводить адресные решения и реализацию программы доступности жилья в любых городах и населенных пунктах. Сфера и жилища должны соответствовать социальным процессам и законам их развития. Знание параметров жилищной сферы и направлений развития демографических и социальных процессов  позволит с высокой степенью достоверности формировать рациональную структуру нового жилищного строительства, обеспечить условия для снижения затрат и обеспечения жильем малоимущих граждан.

      В этой связи к числу первоочередных мероприятий по развитию локального рынка жилья должны стать организация  постоянного мониторинга эффективности  жилищного строительства, анализ факторов востребованности населением жилой среды разных типов, изучение социально-демографических характеристик потребителей, пользующихся жилищем разного типа и т.д.

      В перспективе целесообразно предусмотреть  создание единой базы данных, учитывающей весь спектр оценки состояния структуры жилищного фонда, социально-демографических факторов, направленных на регулирование всех элементов социальной, инженерной, производственной инфраструктуры.

      Во  вторых, рост объемов жилищного строительства, а, следовательно, увеличения объема предложения качественного жилья сдерживает недостаток у застройщиков финансовых ресурсов.

      Возможности банковского кредитования, как отмечалось выше, достаточно ограничены. Перспективы  увеличения объемов строительства  через доминирующий на рынке долевой механизм финансирования ограничены платежеспособным спросом.

      Ожидается, что важным источников финансирования жилищного строительства в будущем  станут ресурсы институциональных  инвесторов (страховых компаний, пенсионных фондов и др.).

      В качестве переходного варианта может  выступать схема, когда банк кредитует  застройщика под гарантии муниципальных  властей.

      В-третьих, предлагается блок мер по стимулированию платежеспособного спроса на жилье и развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования.

      С этой целью органам местного самоуправления можно рекомендовать:

      1) оказание финансовой поддержки  гражданам отдельных категорий  (например, работникам бюджетной сферы, молодым семья, иным очередникам города) путем предоставления безвозмездных субсидий на строительство (приобретение) жилья, компенсацию части полученного в банке ипотечного кредита, предоставление бюджетных кредитов и др.,

      2) привлечение средств предприятий  в городские программы и планы  мероприятий по улучшению жилищных условий граждан на возмездной основе,

      3) привлечение средств институциональных  инвесторов в строительство нового  жил я под гарантии муниципальных  властей.

      Указанные меры могут стать определяющими  при решении жилищной проблемы граждан, принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и по месту работы до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

      Органы  местного самоуправления могут также  внести свой вклад в повышение  эффективности процедуры обращения  взыскания на заложенное жилье.

      Федеральным законодателем уже созданы правовые условия для упрощения процедуры  регистрации прав по договорам ипотеки, отменено обязательное нотариальное удостоверение таких договоров, разрешено наложение взыскания по исполнительным документам на жилье, которое является предметом ипотеки.

      Органам местного самоуправления Жилищным кодексом РФ предписывается формировать маневренный фонд для выселения граждан, на чье жилое помещение, ставшее предметом договора ипотеки, обращено взыскание. Для этих целей необходимо предусмотреть как прямое бюджетное финансирование строительства муниципального маневренного жилищного фонда, так и использование имеющегося жилищного фонда (например, освобождаемое жилье).

      Приватизация  жилищного фонда будут способствовать дальнейшему формированию слоя собственников. Кроме того, в силу статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в  действие Жилищного кодекса Российской Федерации» слой собственников жилых помещений, значит слой потенциальных участников рынка жилья, имеющих возможность средства от продажи жилья для улучшения жилищных условий, увеличится за счет жителей муниципальных общежитий.

      В силу упомянутой нормы к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или  муниципальным предприятиям либо государственным  или муниципальным учреждениям  и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

      По  состоянию на 01.01.2006 в собственности  муниципального образования «город Екатеринбург» находилось 42 общежития, пользователями которых являются муниципальные предприятия и учреждения на праве хозяйственного ведения и оперативного управления. В таких общежитиях проживает около 10 000 человек.

      С целью реализации права граждан, проживающих в муниципальных  общежитиях, на получение бесплатного жилья, Администрацией города Екатеринбурга принято постановление Главы от 09.08.2005 № 728 «О приведении общежитий, находящихся в собственности муниципального образования «город Екатеринбург», в соответствии с установленными требованиями для применения нормы о договоре социального найма».

      Указанные меры предусматривают снятие с регистрационного учета  зарегистрированных, но не проживающих  в общежитии граждан, перевод  заселенных гражданами нежилых помещений  в общежитиях в жилые помещения, узаконение  самовольных перепланировок.

      После выполнения рекомендаций, содержащихся в постановлении,  с гражданами, проживающими в таких общежитиях,  следует заключать договоры социального  найма с возможностью последующей  передачи указанных жилых помещений в собственность проживающих в них граждан в порядке приватизации.

      В-четвертых, важнейшей задачей сегодня является решение проблемы обеспечения нового строительства в городах мощностями и сетями инженерной инфраструктуры как с точки зрения прояснения процедур получения и выполнения технических условий на подключение к инженерным сетям, так и сточки зрения физического обеспечения необходимых мощностей и сетей инфраструктуры.

      В этой связи необходимы:

      1) принятие органами местного самоуправления правил землепользования и застройки, подготовка градостроительной документации для жилищного строительства, что создаст условия для обеспечения земельными участками жилищных инвесторов,

      2) разработка обеспеченных финансированием  муниципальных программ, включающих мероприятия по инженерной подготовке земельных участков, определению доли земельных участков для строительства муниципального и некоммерческого жилья, по обеспечению жилищных инвесторов инженерно обустроенными и освобожденными от прав третьих лиц земельными участками, в том числе путем предоставления земельных участков некоммерческим жилищным инвесторам из резервного фонда, а также путем продажи земельных участков или права жилищной застройки этих участков коммерческим жилищным инвесторам,

      3) утверждение муниципального правового акта, регулирующего порядок освобождения земельных участков от прав третьих лиц. В частности в Екатеринбурге, утвержден Временный порядок действий Администрации города Екатеринбурга по выселению граждан из домов, подлежащих сносу (Постановление Главы города от 14.06.2005 № 540), а полномочия по выселению граждан из таких домов делегированы ЕМУП «Городской комитет по приватизации, продаже, обмену жилья и высвобождению земельных участков под застройку». Выселение же граждан из домов в связи с признанием последних непригодными для проживания, по – прежнему, будут осуществлять соответствующие структурные и территориальные подразделения Администрации города за счет всех имеющихся  ресурсов (средства бюджета всех уровней, жилые помещения, переданные в счет 5-% отчислений, освободившееся жилье),

      4) выработка механизмов софинансирования  расходов по обустройству большой  по объему площадки за счет  застройщика (застройщиков) и средств  бюджетов всех уровней,

      5) однозначное определение на муниципальном уровне процедур получения разрешения на строительство, порядка выделения землеотводов и др.

      6) создание на муниципальном уровне  информационной системы обеспечения  градостроительной деятельности.

      В - пятых, мы предлагаем комплекс мер по наращиванию собственно объемов жилищного строительства.

      Со  стороны органов местного самоуправления, ими могут стать, например, увеличение присутствия муниципалитета на рынке  строящегося жилья (бюджетное финансирование строительства жилья для предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма и гражданам, выселяемым из ветхих и аварийных домов, специализированного жилья).

      В предверие, в муниципалитетах должна быть организована работа по признанию  граждан малоимущими и ведению  учета таких граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.

      В силу статьи 13 Жилищного Кодекса  Российской Федерации установление порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в  качестве нуждающихся в жилых  помещениях и порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению в целях признания граждан малоимущими, отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

      В целях реализации положений Жилищного  кодекса Законодательным Собранием  Свердловской области в июле 2005 годы приняты областные законы, регулирующие порядок признания граждан малоимущими  и порядок ведения учета таких  граждан в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма -  Областные законы от 22.07.2005 № 97-ОЗ, 96-ОЗ. На основе принятых документов, в свою очередь, должны быть утверждены нормативно-правовые акты органа местного самоуправления, регулирующие: 1) порядок проверки полноты и достоверности информации, содержащейся в документах, указанных в пунктах 1 статьи 2 Областного закона от 22.07.2005 г. № 96-ОЗ «О признании граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Свердловской области», 2). порядок проверки полноты и достоверности сведений, указанных  в пункте 1 статьи 3 Областного закона  от 22.07.2005 г. № 96-ОЗ «О признании граждан малоимущими в целях предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории Свердловской области», 3) порядок определения рыночных цен на имущество, относящееся к объекту налогообложения транспортным налогом для определения стоимости подлежащего налогообложению имущества, находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина (статья 3 Областного закона от 22.07.2005 № 96-ОЗ) и др. Результатом реализации всех перечисленных мероприятий, на наш взгляд,  должны стать улучшение жилищных условий для; активное наращивание объемов жилищного строительства на территории города, создание условий для эффективного развития схем привлечения средств горожан к строительству жилья и ипотечного кредитования.