Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    Как было сказано ранее, рынок жилья  представляет собой определенный набор  механизмов, посредством которых  передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены²¹. 

    Более полным будет определение рынка  жилья как комплекса отношений, связанных с созданием новых  и эксплуатацией уже существующих объектов рынка. Таким образом, основные процессы функционирования рынка жилья – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на жилье.

    Рынок жилья выполняет, прежде всего, экономическую  функцию – сведения вместе покупателей  и продавцов. В силу специфических  свойств жилья, рынок жилья существенно отличается от рынка других секторов экономики²².

    К основным функциям рынка жилья относятся:

1. Информация о ценах, спросе и предложении;
2. Посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
3. Свободное формирование цен на объекты и защита прав собственности;
4. Перераспределение инвестиций в объекты рынка жилья;
5. Обеспечение свободы предпринимательства;
6. Эффективность решения социальных программ.

    В структуру рынка жилья входят: объекты рынка, субъекты и инфраструктура. В широком смысле, под инфраструктурой понимается совокупность видов экономической деятельности, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.

    На  рынке жилья под инфраструктурой  понимаются профессиональные и институциональные участники рынка жилья, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов жилищной сферы, а также их распределении в рыночной среде²³. 

    Уровни  инфраструктуры могут быть различными, например, народнохозяйственный (на уровне федерального рынка), региональный, локальный (отдельный сектор рынка) и объектный, т.е. микроуровень (отдельный объект недвижимости).

    Инфраструктура  рынка жилья создается и функционирует  благодаря общим усилиям институциональных  и неинституциональных участников рынка. В процессе формирования инфраструктуры рынков в РФ выделяются четыре подхода к различным аспектам работы рынка жилья:

    Инженерно-технологический  подход (подход с точки зрения профессиональных деятелей). С точки зрения этого подхода инфраструктура рынка жилья – это набор механизмов профессиональной деятельности, имеющих своей целью распределение достоверной информации об объектах жилищного фонда между различными категориями потребителей.  

    Основные  задачи и методы формирования инфраструктуры рынка недвижимости с точки зрения инженерно-технологического подхода:

1. Разработка и внедрение стандартов описания объектов жилищного фонда всех видов, с целью заключения сделок с ними. Решение этой задачи осуществляют местные аналитики с участием профессионалов-практиков.
2. Создание единого информационного пространства рынка жилья и обеспечение его информационной открытости (осуществляют исследователи рынка, с участием специалистов в области информационных технологий).
3. Формирование и законодательное закрепление эталонных требований к объектам жилищного фонда и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости, а также разработка инструктивных и регистрационных документов, регламентирующих сделки на рынке жилья (осуществляют государственные органы, регулирующие рынок жилья, при инициативном участии и контроле общественных объединений, профессионалов и специализированных исследовательских организаций).
4. Формирование банков данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке жилья, модельных пилотных проектов по их отработке и механизмов их тиражирования среди профессиональных участников рынка жилья (осуществляют общественные профессиональные объединения, коммерческие и некоммерческие исследовательские организации).

          Трансакционный  подход. С точки зрения этого подхода инфраструктура – это набор механизмов по наименее затратному доступу участников рынка жилья к необходимым для них ресурсам. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка жилья являются:

1. Формирование и внедрение профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка жилья, сводящих к минимуму затраты на проведение операций (трансакций) на этапах поиска информации (ведение переговоров; принятие решений; правовое закрепление сделок участников; контроль и восстановление нарушенных прав; применение санкций к нарушителям). Эти задачи решают руководители агентств, менеджеры, психологи, специализированные подразделения общественных объединений, подразделения и организации систем профессионального обучения.
2. Создание института инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающего координацию действий участников рынка жилья, исследование и анализ, контроль и регулирование на рынке жилья.
3. Формализованное описание профессиональных норм и стандартов взаимоотношений участников рынка жилья и тиражирование их в профессиональной среде.

    Примером  снижения эффективности деятельности по формированию инфраструктуры рынка  жилья может служить создание единой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которое на начальном этапе  привело к запутанности в распределении прав и обязанностей государственных органов, увеличению сроков регистрации сделок, затрат времени и средств риэлтеров и потребителей, т.е. к увеличению трансакционных издержек.

    Методологический  подход. С точки зрения этого подхода, инфраструктура рынка жилья – это набор механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов жилищного фонда и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач.

          Основные задачи и методы формирования инфраструктуры рынка жилья:

1. создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка жилья, выявление на этой основе путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка жилья).
2. Создание специализированных государственных, общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка жилья: органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка; специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных  на реформирование, регулирование и контроль рынка жилья, защиту собственника на рынке от противоправных действий; саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка жилья; некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка жилья.

    Ограниченность  этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет  в должной мере отследить глубоких закономерностей осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов рынка жилья. В результате этого во вновь организованной рыночной среде реальной может оказаться ситуация возникновения деятельности, которая будет подавлять  изначально запланированные формы экономического оборота. Возможна также ситуация невозникновения той деятельности, для которой среда создавалась.

    Социальный  подход.    С точки зрения этого подхода инфраструктура рынка жилья – это набор механизмов эффективного решения социальных задач с созданием и потребление полезных свойств объектов рынка жилья. Основными задачами формирования инфраструктуры рынка жилья являются:

1. развитие законодательной и нормативной базы рынка жилья;
2. создание системы общественного контроля за соблюдение правовых и этических норм всеми участниками рынка жилья, защиты их прав и интересов.

    Ограниченность  социального подхода в том, что  в целом правильная нацеленность на интересы населения может иногда привести к экономической несостоятельности  выработанных рекомендаций и нанести  вред самому населению. Так установление системы дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилищного фонда. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает потенциальную напряженность²⁴.

    В основе комплексного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости лежит рассмотрение инженерной, трансакционной, рыночной и социальной составляющих его инфраструктуры как взаимосвязанных  и взаимодополняемых элементов  единой целостной системы институтов рынка недвижимости. Только комплексный подход формирования инфраструктуры рынка жилья может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность²⁵.

    Экономическими  субъектами рынка жилья являются:

1. покупатели (арендаторы);

    б) продавцы (арендодатели);

    в) профессиональные участники рынка  жилья.

    Покупатель (арендатор) – главный субъект  рынка. Им может быть физическое или  юридическое лицо, а также орган  государственного управления, имеющий  право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок жилья. Продавец (арендодатель) – это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости.  В качестве продавца может выступать государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

    Состав  профессиональных участников рынка  определен перечнем процессов, протекающих  на рынке с участием государства, и перечнем вида деятельности коммерческих структур.

    К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

1. Органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

2. Организации, регулирующие градостроительное развитие;

3. Федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство.
4. Органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
5. Органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий. 

    К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

1. Предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);
2. Инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты рынка жилья;
3. Риэлтеры (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
4. Девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов рынка, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта, либо сдачей его в аренду, т.е. это предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя заказчика (с лицензией), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции.
5. Редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройки);
6. Заказчики, представляющие собой организацию, предприятие или учреждение, которым в народнохозяйственных планах выделяются средства для осуществления капитального строительства, или которые, располагают для этих целей собственными средствами и заключают в пределах поставленных им прав договор на производство проектно - изыскательских, строительно-монтажных работ с подрядной организацией (подрядчиком), осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. В роли заказчиков могут выступать как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
7. Страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
8. Управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от начала до завершения, с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
9. Оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
10. Аналитики, занимающиеся исследованием рынка и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
11. Маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
12. Специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок жилья;
13. Юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке жилья;
14. Другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка жилья.