Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

      Доступность объектов социальной инфраструктуры также  оказывает влияние на выбор места жительства потребителя и стоимость жилья, причем значение данного фактора все более усиливается.

      Природно-климатические  факторы и условия представляют собой географическое положение города; особенности климата (среднегодовая температура, продолжительность сезонов года и т.п.); рельеф местности; особенности местности с точки зрения условий для развития городского хозяйства в целом (и жилищного в частности),  проживания населения.

      Влияние данной группы факторов проявляется  прежде всего в требовании к характеру жилища, в соответствии с которым оно должно обеспечивать ту или иную степень изолированности человека от внешней среды. Климатические условия влияют на потребность в жилой площади, на планировку квартир, ибо чем больше времени человек проводит в своей квартире, тем более просторной она должна быть. Кроме климатических условий, на требования к жилищу влияют и такие природные условия, как характер грунтов, сейсмичность, количество осадков и т.д. Природно-климатические факторы в значительной степени могут повысить или понизить стоимость строительства жилья в том или ином регионе.

      Рассмотренные факторы и условия определяют формирование, функционирование и развитие рынка жилья в крупнейшем городе. Все перечисленные факторы в  той или иной степени влияют как на спрос, так и на предложение жилья. И все же, часть из них непосредственно воздействует на спрос (предложение) и лишь косвенно на предложение (спрос).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    2 АНАЛИЗ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ  (на примере Екатеринбурга)

    2.1 Анализ спроса  и предложения  на локальном рынке  жилья 

    В самом начале 90-х годов наступил переходной период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты: разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий; частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появление рынка жилья; усилений функций ведомственного монополизма и ослабление функции государственного (городского) контроля в данной сфере;

    В 1991 г. был принят Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в  РСФСР», а в 1992 г. – Закон РСФСР  «Об основах федеральной жилищной политики». Изменения касались, прежде всего, прав собственности на жилье. Государственный жилищный фонд, находившийся в ведении местных органов власти, стал муниципальной собственностью. Большая часть ведомственного жилья, принадлежавшего государственным предприятиям, была передана в муниципальную собственность. Была разрешена бесплатная приватизация жилья, занимаемого квартиросъемщиками. Это преследовало цели обеспечения политической поддержки населением курса экономических реформ и создания условий для быстрого развития рыночных отношений в жилищном хозяйстве. В результате таких институциональных преобразований структура владения жилищным фондом сильно изменилась.  Произошло уменьшение доли государственного жилья и увеличение частного. В 2002 году жилищный фонд, находящийся в частной собственности граждан и юридических лиц, составлял 66,4 %, к началу 2007 года этот показатель достиг 77,1%.

    Начавшаяся  в 1989 году приватизация явилась базой  для формирования в России рынка  жилья. С начала приватизации в частную  собственность граждан передано 964,1 тыс. жилых помещений или 65,5% всего жилищного фонда Свердловской области.

    Активность  в сфере жилищного строительства  — один из наиболее убедительных индикаторов  состояния экономики.

    Жилищное  строительство на территории города Екатеринбурга в последнее десятилетие увеличивается. Плавное увеличение этого показателя началось в 2001 г. (на 4,8%) и продолжилось как в 2002 г. (на 17,4%), так и в 2003 г. (на 13,7%), и в последующие года.

    Рисунок 4. Ввод в действие жилых домов на территории Екатеринбурга (тыс.кв.м)²⁶.

    В 2005 году в Екатеринбурге отмечалась положительная динамика в жилищном строительстве. Предприятиями всех форм собственности были введены  в эксплуатацию общей площадью 643,6 тыс. кв. м.

    В 2006 году предприятиями всех форм собственности  были введены в эксплуатацию 402 жилых дома, общей площадью 735,3 тыс. кв. м.

    В 2007 году предприятиями всех форм собственности  были введены в эксплуатацию 884 жилых  дома общей площадью 899,5 тыс. кв. м.

    В 2008 году в Екатеринбурге отмечен  дальнейший рост объемов жилищного строительства. Предприятиями и организациями всех форм собственности были введены в эксплуатацию 863 жилых дома (101 многоквартирный, 76 малоэтажных и 686 индивидуальных жилых домов) общей площадью 955,0 тыс кв м, что составляет 106,2 % к уровню 2007 года.

    Изменения, происходящие в жилищном строительстве, имеют большое значение для развития экономики в целом и в решении  важнейшей социальной проблемы обеспечения  населения современным благоустроенным  жильем.

    Рисунок 5. Динамика ввода  в действие жилых  домов на территории   Екатеринбурга (%).²⁷

    За  последние годы объемы общей площади  жилищного фонда ежегодно наращивались. В 2001 г. прирост общей площади  жилья по сравнению с предыдущим годом составлял 0,8%, в 2002 г. – 1,2%, в 2003 г. – 1,2%, в 2007 г. – 3,6%, в 2008 г. – 3,5%. Таким образом общий объем площади жилья 2008 г. по сравнению с 2001 г. увеличился на 16,8%.

    Рисунок 6. Общая площадь  жилищного фонда  г.Екатеринбурга (млн.кв.м)²⁸.

    Общая площадь жилищного фонда так  же стабильно увеличивается, и за последнее десятилетие выросла на 21%.  Но, хотя и идет тенденция роста, этот рост идет очень медленными темпами. Поэтому средняя обеспеченность населения жильем остается невысокой, в 2008 году она составила 22,1 кв.м на человека, десять лет назад эта цифра составляла 18,7 кв.м, таким образом средняя обеспеченность увеличилась на 18,2%. Тем не менее, нельзя не отметить тот факт, что обеспеченность жильем одного жителя Екатеринбурга превышает установленную социальную норму (18 кв.м). Обеспеченность жильем в Екатеринбурге является одной из самых высоких среди крупных городов России.

    Рисунок 7. Общая площадь  жилых помещений  в среднем на 1 жителя (кв.м)²⁹.

    Основная  доля жилищного фонда находится  в частной собственности, и она  стабильно увеличивается. Доля государственной и муниципальной собственности, в общем объеме жилищного фонда города Екатеринбурга, напротив имеет тенденции снижения. В условиях рыночной экономики эти процессы вполне естественны.  
 
 
 
 
 

    Таблица 2. Жилищный фонд по формам собственности (тыс.кв.м)³⁰.

    Примечание: Составлено по: Екатеринбург накануне 285-летия. Сборник статистических материалов, характеризующих развитие г.Екатеринбурга  за 2002-2007 годы. – Екатеринбург, 2008.

    Рисунок 7. Распределение  жилищного фонда по формам собственности в 2002 г.

    Рисунок 8. Распределение  жилищного фонда  по формам собственности  в 2008 г.

    Можно отметить, что  с 2002 года и до 2008 года  доля жилищного фонда, находящегося в муниципальной и государственной собственности сократилась на 10% и 3% соответственно. Доля же жилищного фонда находящегося в частной собственности напротив увеличилась на 14%. Таким образом можно сделать вывод, что роль государства на рынке жилья постепенно сокращается

    Таблица 3. Распределение жилищного фонда по видам квартир (тыс.ед).³¹

    Примечание: Составлено по: Екатеринбург накануне 285-летия. Сборник статистических материалов, характеризующих развитие г.Екатеринбурга за 2002-2007 годы. – Екатеринбург, 2008.

    За  весь рассмотренный период в общем  количестве жилых квартир преобладает  доля двухкомнатных квартир. Так  в 2008 году их доля составила 45,6%, трехкомнатные  – 25,8%, однокомнатные – 22,6% и наиболее редкими являются четырехкомнатные и более квартиры – 6%.

    Таблица 4. Цены на рынках жилья (тыс. руб).

    Примечание: Составлено по: Екатеринбург накануне 285-летия. Сборник статистических материалов, характеризующих развитие г.Екатеринбурга за 2002-2007 годы. – Екатеринбург, 2008. 

    В 2006 году произошел большой скачок цен как на первичном, так и  на вторичном рынках. Причиной тому послужили высокий спрос со стороны населения и ограниченность предложения. Так за 2006 год средний рост цен на первичном рынке жилья составил 193%, на вторичном 208,4%.

    Начиная с 2007 года, цены на первичном и вторичном  рынках жилья практически не изменились. За 2008 год цены на первичном рынке жилья практически не изменились (средняя стоимость 1 кв м жилья: на конец 2007 г – 55,45 тыс руб, на конец 2008 г – 55,42 тыс руб), на вторичном рынке жилья отмечено снижение цен на 3% (средняя стоимость 1 кв м жилья: на конец 2007 г – 64,5 тыс руб, на конец 2008 г – 62,54 тыс руб). При этом стоимость строительства кв м жилья увеличилась за год на 32,6% (на конец 2007 г – 27190 руб, на конец 2008 – 36055 руб). Наступил период стабилизации и корректировки цен, характеризуемый высоким объемом предложения и уменьшением спроса со стороны населения. Рост доходов населения при существующей динамики цен на жилье обусловил изменение индекса доступности жилья в 2008 г: в среднем по первичному и вторичному рынкам на 21,3% (в 2007 г – 7,5 лет, 2008 – 5,9 лет). За 2008 год к уровню 2007 года на 37% увеличилось количество выданных ипотечных кредитов  ( в 2008 г – 10914 ед., в 2007 г – 7968 ед.).