Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ  ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА  ЖИЛЬЯ 

1. Понятие и характеристика локального рынка жилья

 

    В самом общем виде,  рынок можно  определить как:

    1) совокупность отдельных сегментов потребителей, которые дифференцируют покупательский спрос и формируются в результате комплексного взаимодействия экономических, демографических, социальных и психологических факторов;

    2) сфера экономики, в которой совершается процесс товарного обращения товара в деньги и обратного превращение денег в товар;

    3) совокупность взаимосвязанных актов купли-продажи массы товаров, произведенных в различных областях экономики;

    4) система экономических отношений, складывающихся в процессе производства, обращения и распределения товаров (услуг), а также движения денежных средств, для которых характерна свобода субъектов в выборе покупателей и продавцов (контрагентов), определении цен, формировании и использовании ресурсных источников;

    5) сфера обращения товаров и капиталов, а также движения рабочей силы и других факторов производства¹.

    Рынок жилья -  это сегмент рынка недвижимости. Рынок жилья представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами пользования. К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, содержания и элементы инженерной инфраструктуры².

    Рынок жилья, как любая саморегулирующаяся система характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

    Муниципальный рынок жилья – рынок жилья или товарной группы, сфера функционирования которого ограничивается преимущественно рамками одного города³.

    Понятие «локальный рынок жилья» тесно связано  с понятиями «локальная система  расселения» и «локальный рынок».

    В настоящее время существует достаточно много различных подходов к определению  понятия «локальный», нами были выделены основные из них.

    Первый  подход, заключается в том, что  под локальной системой расселения следует понимать «расположенную в  рамках компактной территории сеть поселений, объединенных между собой производственными  связями, системой обслуживания населения, транспортной сетью (или системой), системой информации, единой политикой охраны окружающей среды, централизацией управления «автономными объектами системы»⁴.

    Таким образом, локальная система расселения – это первичная территориальная  ячейка общества, объединяющая коллективы и отдельных людей совместным проживанием на территории в рамках одного или нескольких близко расположенных поселений.

    Второй  подход, отражен в  современной  экономической литературе и подразумевает  следующее определение локального рынка. «Локальный рынок – это рынок определенного товара или группы взаимозаменяемых товаров, географические границы которого лежат в пределах муниципального образования»⁵.

    Локальный рынок жилья выходит за границы  собственно городской черты, так  как человек всю свою жизнедеятельность осуществляет в социальных границах⁶. Таким образом, локальный рынок жилья следует рассматривать в рамках социальных границ, которые можно определить как ореал ежесуточной жизнедеятельности людей, работающих или проживающих как на территории города, так и ближайшем окружении.

          В ежесуточном цикле  жизнедеятельности человека существуют две основные точки «жилье» и  «место работы», между которыми он осуществляет весь цикл своей жизнедеятельности. Поэтому локальный рынок жилья  включает не только территорию города, но и пригородную зону. Таким образом, локальный рынок жилья крупного города охватывает границы муниципального образования, а не только города.

    Третий  подход, заключается в рассмотрении локального рынка, как рынка в  границах города или составной его части, например района.

    В данной работе, мы придерживаемся первого  подхода. Тем самым, локальный рынок  жилья – это рынок жилья, охватывающий территорию муниципального образования  и близко расположенных к нему поселений объединенных между собой производственными связями, системой обслуживания населения, транспортной сетью (или системой) и характеризующийся качественными характеристиками представленного жилья, ценами, конъюнктурой, спросом и предложением жилья, сложившейся рыночной инфраструктурой. Данный подход, отражается в классификации города Екатеринбурга и ближайших территорий по ценовым поясам.  

    Различные сегменты локального  рынка жилья  отличаются друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в жилье, и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

    В условиях современной экономики  рынок жилья характеризуется  тремя позициями:

    1. Сфера вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

    2. Сфера, где объекты рынка выступают  как товары особого рода.

    3. Рынок услуг, создающий условия  для жизнедеятельности и жизнеобеспечения  человека во всей многогранности  их свойств и проявлений⁷.

    Таким образом, рынок жилья – интегрированная  категория, которой присущи черты  рынков товаров, инвестиций и услуг. С экономико-философской точки  зрения рынок жилья – это инфраструктурная категория, связанная с созданием  условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

    Такая трактовка не противоречит узконаправленному  пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов.

    Рынок жилья характеризуется: абсолютной неподвижностью представленных объектов, большой зависимостью цены объекта от месторасположения, уникальностью каждого объекта, ограничением контроля над ценами, необходимостью наличия значительных капиталов для вступления на рынок, неполной и неточной информацией и тем, что конкурентоспособность товара во многом определяется окружающей внешней средой, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей.

    Рынок жилья в отличие от других рынков товаров и услуг обладает специфическими признаками, так как на него поставляется единственный вид товара – жилье⁸.

    Выделяют  шесть  характерных особенностей, отличающих жилье от других товаров⁹.

1. Жилищный  фонд неоднороден: жилища отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам (это в основном и определяет его рыночную стоимость). Данная особенность определяет существенную дифференциацию в доходах между объектами одного типа в пределах даже одной местности.

2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично.

3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий.

4. Затраты на содержание жилья, налоги¹⁰.

5. Высоки  издержки его приобретения (до 10% от цены объекта): чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем крупную сумму денег.

6. Высоки  издержки переезда: денежные – стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения – друзей, соседей, школы, магазинов и т.д.

    Особое  значение для жилищного рынка  имеет местоположение жилья. Покупатель жилья приобретает вместе с ним  и определенный набор характеристик  местности:

1. Доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая зависит от положения, может быть очень разной;

2. Обеспеченность  общественными услугами (школы, пожарная команда, милиция и т.д.);

3. Окружающая  среда (качество воздуха, воды уровни шума);

4. Ландшафт, внешние характеристики домов и  участков¹¹.

    Жилье как товар несет в себе свои функции. По мере развития общества расширяются и дифференцируются функции жилья.

    Исходя  из деления потребностей на биологические  и социальные, авторы выделили четыре группы основных функций жилья. Первые три группы функций жилья связаны  в основном с биологическими потребностями, а четвертая группа с социальными потребностями человека. Все функции жилья взаимосвязаны и выполняются одновременно.

    Первая  группа функций жилья связана с потребностью в изоляции человека от внешней среды. Жилье позволяет защитить человека от неблагоприятных воздействий природных и социальных условий. Данные функции жилье выполняло на протяжении всей истории развития общества.

    Вторая  группа функций жилья  также связана с обеспечением благоприятной среды обитания человека. Данные функции возникают в условиях урбанизации и развития научно-технического прогресса. К ним относятся следующие функции жилья:

    - защита от вредных веществ,  содержащихся в воздухе крупных  городов (выше ПДК);

    - защита от повышенного уровня  шума, вызванного средствами городского  транспорта, работой предприятий и т.д.;

    - защита от повышенного уровня  радиации;

    - изоляция от избыточной информации;

    - изоляция от чрезмерного количества  социальных контактов;

    - защита от нервно-психического  переутомления, вызванного напряженным  ритмом городской жизни.

    Особенно  возросло значение данных функций жилья  для крупных городов, испытывающих в значительно большей степени, чем другие виды населенных пунктов, негативные последствия развития научно-технической  революции. 

    В настоящее время, в РФ от 40 до 60 млн. человек живут в городах, где допустимая концентрация вредных веществ в 5-10 раз превышает норму. В этих условиях жилье позволяет в значительной степени уменьшить воздействие загрязненного воздуха на здоровье человека.

    Третья  группа функций жилья  обеспечивает полноценное удовлетворение других естественных потребностей человека. К ним относятся, прежде всего, потребности в пище (приготовление, прием, хранение), одежде (хранение, стирка, ремонт и т.д.), обуви (хранение и т.д.). По мере развития общества, данные функции частично выносятся за пределы жилья. Приготовление пищи, уход за одеждой и обувью все в большем объеме осуществляют предприятия сферы услуг.

    Тем не менее, удовлетворение данных биологических  потребностей никогда не будет полностью  вынесено за пределы жилья, следовательно, будут сохраняться и существующие функции.

    Кроме того, к биологическим функциям жилья  также относятся потребности  связанные со сном, отдыхом, продолжением рода, поддержанием здоровья, выполнением  гигиенических процедур, а также с личной безопасностью и сохранностью имущества.

    Значение  данных функций жилья для современного человека (особенно жителя крупного города) не только не уменьшается, но и возрастает. Например, житель большого города все  больше нуждается в отдыхе (релаксации) после напряженного рабочего дня и городской суеты, для снятия общего и нервно-психического переутомления. В этих условиях жилье, особенно благоустроенное и улучшенной планировки, становится важным фактором поддержания не только физического, но и психического здоровья человека.