Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

3.1 Пути решения жилищной  проблемы  в современных  условиях 

    Обеспеченность  жильем – важнейшая составляющая качества жизни человека. В современных  условиях роль и требования к характеристикам  жилища возрастают, поскольку соответствующая  определенным стандартам комфортная жизнь и производственная деятельность индивида обусловливают достаточно большой размер жилой площади, доступность учреждений социально-бытовой инфраструктуры и приемлемую обстановку в районе проживания.

    Приобретение  жилья за счет собственных средств, даже на условиях ипотеки, доступно лишь узкой группе относительно обеспеченных семей. Финансовый кризис еще более сужает эту группу потенциальных покупателей жилья. Сейчас предпринимаются различные меры по повышению доступности ипотечного механизма приобретения жилья для отдельных групп населения (в частности молодых семей и военнослужащих). Однако основная часть российских семей не может улучшить свою обеспеченность жильем за счет собственных средств даже при этих льготах.

    В современных условиях можно выделить основные механизмы улучшения жилищных условий, затрагивающих различные группы населения.

    Первый – получение жилья бесплатно от государства на основе социальных норм. На его основе имеют возможность улучшить свои жилищные условия: очередники, выселяемые из ветхого и аварийного жилищного фонда, а также малокомфортабельного сносимого жилья, потерявшие жилища в результате природных, техногенных и других катастроф; законодательно утвержденные льготные категории граждан, имеющие право на жилищные субсидии на получение жилья.

    Второй  – приобретение жилья путем его покупки за счет собственных средств, в том числе в кредит. К этой категории можно отнести и семьи, получающие государственные  дотации на частичную компенсацию понесенных затрат.

    Третий – приобретение жилья по схеме социального найма. Но решение вопроса о предоставление жилья такой категории населения происходит медленно вследствие недостаточного финансирования. 

      Состав квартирного фонда во многих городах страны не соответствует демографической структуре населения, что существенно ухудшает жилищные условия граждан. О недостаточных темпах решения жилищной проблемы свидетельствует невыполнение государственных программ в сфере обеспечения жильем определенных категорий населения (военнослужащие, вынужденные переселенцы и т.д.)

    В Свердловской области в ходе реализации таких проектов, как:

    «Комфортное жилье»,

    «Доступное  жилье»,

    «Социальное жилье»,

    «Реконструкция  старых домов»,

    «Ветхое жилье», планируется удовлетворение потребностей разных групп населения в современном жилище в соответствии с их образом жизни и финансовыми возможностями.

    Основы  функционирования и развития жилищной сферы  заложены в Законе РФ «  Об основах федеральной жилищной политики», 1992 г. (с уточнениями и  дополнениями, принятыми в 1996, 1999 гг.), данный закон определил правовые основы содержания, пользования и приобретения жилья, права и обязанности граждан государства по отношения к жилищному фонду; установил виды жилищного фонда.

    Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению.

    Основные  пути решения жилищной проблемы:

1. поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций,  население путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительства жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);
2. повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья  и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использовании муниципальных жилищным займов);
3. совершенствование системы обеспечения жильем социально-незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиления принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление  бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.)
4. совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических походов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проекта к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);
5. повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических и водных ресурсов, стимулирования снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг).

    Повышение благоустройства жилищного фонда, увеличение надежности функционирования объектов жилищно-коммунального хозяйства должно быть в числе приоритетов проводимой социальной политики и получать соответствующее финансирование. При этом следует учесть, что возможности многих субъектов Федерации в условиях финансового кризиса ограничены и это определяет возрастающую роль федерального бюджета в финансировании развития и поддержания в работоспособном состоянии системы жилищно-коммунального хозяйства.

    Активно реализуется целевая программа  «Переселение жителей из ветхого  и аварийного жилого фонда». До конца года новое жилье должны получить 174 человека из 10 аварийных домов, 146 из них уже переселены. Отметим, что с начала 2009 года новое жилье взамен ветхого получила 261 семья. 20 семей переселены в рамках отселения граждан с площадок нового строительства и реконструируемых ветхих домов-памятников архитектуры.

    До  конца 2009 года планируется выдать около 160 жилищных сертификатов инвалидам  и участникам ликвидаций последствий  радиационных аварий и катастроф, гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера, военнослужащим, уволенным в запас.

Основные  планы и программы  развития жилищного  фонда в Екатеринбурге:

     1. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Согласно принятой в конце 2005 года в Свердловской области Программы по увеличению объемов строительства доступного жилья, рассчитанной на 2006–2010 годы, планируется увеличение площади новостроек к концу указанного периода до 2 млн. 100 тысяч квадратных метров в год.

   2. «Генеральный план развития Екатеринбурга». Планируется построить до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности: малоэтажная, индивидуальная жилая застройка — 7,0 млн.кв.м. (40%); среднеэтажная (3–5 этажей) — 5,2 млн.кв.м. (30 %); многоэтажная (6 и более этажей — 5,2 млн.кв.м. (30 %)³⁶.

   3. Постановлением Правительства Свердловской области от 15.02.2006г. №133-ПП «О выделении земельных участков для строительства доступного жилья» определены 50 площадок в 15 муниципальных образованиях, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, для строительства не менее 400 тыс. кв.м. доступного жилья в 2008–2010 годы.

   4. С 2001 года в Екатеринбурге Программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ. Программа разработана с целью создания условий для широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3–10 лет; одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества; наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования с целью уменьшения эксплуатационных расходов; создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность; минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.

    В Свердловской области принята областная государственная целевая программа "Строительство и реконструкция жилых домов на территориях муниципальных образований в Свердловской области в целях переселения граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, и с высоким уровнем износа" на 2009-2011 годы. На эти цели из Областного бюджета планируется направить 626 911 тысяч рублей

    Направление развития малоэтажного домостроения.

    В Екатеринбурге и Свердловской области  уже обозначились основные тенденции  развития спроса на рынке малоэтажной жилой недвижимости. Если в начале 90-х годов спрос на индивидуальные жилые дома или участки под их строительство формировался за счет высшей прослойки населения — представителей бывшей советской номенклатуры, руководителей крупных промышленных предприятий и т.д., то к 2007 году можно говорить об устойчивом интересе к малоэтажному жилью, в первую очередь, в организованных поселках представителей так называемого «среднего класса». Малоэтажное жилье постепенно становится альтернативой городскому жилью.

    Согласно  генеральному плану развития Екатеринбурга  до 2025 года, объем жилого фонда увеличится с 25 до 42 млн кв.м. К 2025 году на одного жителя города будет приходиться 28 — 30 кв.м жилой площади (против 19,9 кв.м на 2007г.). Планируется построить до 17,4 млн кв.м жилья различной этажности, из которых 7 млн кв.м «займут» индивидуальные жилые дома, что составит 40% от общего объема. В пригородных районах Екатеринбурга под коттеджное строительство отведут 1,5 тыс. гектаров земли, и уже известно, где оно будет вестись в уральской столице. Жилой район Кольцово вместе с поселками Исток и Мостовка образуют планировочный район Кольцовский — один из перспективных районов индивидуального малоэтажного строительства.

    На  волне возрастающего спроса количество организованных поселков неизменно растет. Среди создаваемых поселков: Палникс, Зуброво, Краснолесье, Сосновый Бор, Бобры, Горки-1 и др. В ближайшее время начнутся работы Губернской строительной компании над Канадской деревней. «Атомстройкомплекс» должен приступить к строительству поселка Александровского, компания «Титул» начнет возводить целый ряд объектов в районе поселения Рассоха на площади 280 га , в Горном Щите и др. Перспективным местом застройки станет территория вокруг озера Шарташ, где предполагается разместить Итальянский квартал, проекты КОРа и компании «Цветы Урала». Пока запуск проектов сдерживают нерешенные вопросы с инженерными сетями и транспортными развязками.

    Проект  микрорайона «Зеленая долина» разместится  между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4–5 млн.кв.м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании «Академ-град» и «СНГ». Строительство начнется уже в 2008 г., а к 2016 г. планируется возвести 2,4 млн.кв.м на 750 га.

    Проект  компании «Ренова» «Академический», финансирование которого частично осуществляется в  рамках нацпроекта «Доступное жилье». Общая площадь района 2500 га: 1200 га — лесопарковые зоны, 1300 — застройка (более 9 млн кв. м жилья и более 4,2 млн кв. м социальных объектов, коммерческой и иной недвижимости). Здесь будут проживать 325 тыс. горожан. Жилье поделится на пять классов: эконом-класс — 51%, средний класс — 33%, бизнес-класс — 11%, элитное жилье — 4%, жилье класса таунхаус — 1%. Первая очередь, строительство которой будет вестись до 2015 года, рассчитана на комфортное проживание 175 тыс. человек. Это 4,5 млн кв. м жилья и 2,3 млн кв. м нежилой застройки.³⁷

    Жилой район Кольцово вместе с поселками  Исток и Мостовка образует планировочный район Кольцовский — один из перспективных для индивидуального малоэтажного строительства. Район «Истокский» планируется строить на базе существующих поселков «Исток» и «Мостовка». Там будет возведено порядка 2,5 млн кв. м мало- и среднеэтажного жилья, но формировать облик района будут именно таунхаусы, которые построят в центральной его части. ³⁸

    В условиях острого дефицита доступного жилья тема строительства приобретает  особый смысл. При этом важным моментом является массовость строительства. В этой связи как никогда актуальными становятся проекты комплексного освоения территорий, способные обеспечить города большими объемами жилья. Например, в рамках проекта КОТ "Академический" в Екатеринбурге будет построено 9 млн кв. метров жилья.

    Комплексное освоение территории (КОТ) предполагает создание новой, привлекательной городской  среды обитания, строительство независимой  от города современной инфраструктуры, позволяющей выгодно позиционировать  район КОТ на фоне остальных районов города. Проекты КОТ предполагают выработку комплексного и сбалансированного градостроительного решения (жилье, инфраструктура, работа, отдых) и его реализацию на определенном земельном участке. При реализации проектов комплексного освоения территорий во главу угла неизменно ставится соблюдение принципов сохранения природной среды и устойчивого развития территории. Кроме того, такие проекты ориентированы на различные сегменты потребителей. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что проекты КОТ обладают значительным рыночным потенциалом.