Пути совершенствования функционирования и развития локального рынка жилья

    2.2 Факторы ценообразования  на локальном рынке  жилья

    Формирование  цены на рынке недвижимости происходит под воздействием внешних и внутренних факторов. Выделяют следующие группы внешних факторов:

• макроэкономические факторы;
• микроэкономические факторы;
• социальное положение в регионе.

    Макроэкономические  факторы характеризуют экономические  условия в стране. К макроэкономическим факторам относят:

• валовой внутренний продукт (ВВП);
• уровень инфляции;
• ставки доходности по финансовым инструментам;
• деньги на руках у населения;
• доходы населения;
• уровень занятости трудоспособного населения;
• состояние торгового баланса;
• индекс потребительских цен на товары и услуги.

    В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста  инфляции национальной валюты и темпа  прироста ВВП (обычно около 1-3%).

    Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.

    Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к  образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России.

    Определяющее  значение при оценке недвижимости имеют  макроэкономические факторы. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости определяется микроэкономическими факторами.

    Микроэкономические  факторы описывают экономическое  положение в отдельном регионе. Среди них выделяют следующие  факторы:

• общая экономическая ситуация в регионе;
• темпы развития региона;
• диверсификация занятости работоспособного населения;
• инвестиционный поток.

    Темпы экономического роста в Екатеринбурге  превышают общероссийские показатели. По уровню инвестиций в экономику  среди городов-миллионников (в число  которых не входят города федерального значения - Москва и Санкт-Петербург) город удерживает четвертое место после Казани, Перми и Уфы.

    Социальное  положение в регионе характеризуются  следующими факторами:

• доля трудоспособного населения в общей численности населения;
• миграционные потоки;
• демографическая ситуация;
• уровень безработицы в регионе.

    Екатеринбург  демонстрирует положительный прирост  численности населения - в 2005 году прирост  составил полторы тысячи человек. В  итоге город обогнал Нижний Новгород и находится на четвёртом месте  по численности населения среди  российских городов после Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска. Уровень безработицы находится на низком уровне (около 0,9%) зарегистрированной безработицы.

      К внутренним факторам рынка  недвижимости относят: 

• институциональные факторы;
• динамичность (инерционность) рынка;
• динамика объема и соотношение спроса и предложения;
• соотношение цен первичного и вторичного рынка;
• информационная обеспеченность и открытость рынка.

    Институциональные факторы, влияющие на рынок недвижимости, включают в себя:

• государственное регулирование;
• налоговое регулирование, касающееся сделок с недвижимостью.

      Правительственное регулирование  заключается в издании нормативных  актов формирующих правовое поле  для рынка недвижимости. Одним  из ярких примеров неоднозначного  воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой - ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Как следствие, на период выработки обходных механизмов, наблюдалось снижение предложения на первичном рынке. В целом принятием закона о долевом строительстве обусловлено около 20% в происшедшем в 2005 году повышении цен на первичном рынке.

      Государство может воздействовать  на рынок недвижимости не только  посредством прямого законодательного  регулирования, но и через фискальные  инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений. По оценкам экспертов доля инвестиционных квартир в настоящее время составляет около 10% рынка жилья.

    Региональные  органы также могут принимать  отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

    Рынок недвижимости отличается инерционностью. Это связано с тем средний  срок экспозиции составляет около двух-трех месяцев. В связи с этим тенденции на рынке недвижимости получают свое отражение в изменении средней цены не раньше чем через 2 месяца.

    Объем и динамика спроса на рынке недвижимости определяется следующими факторами:

• платежеспособностью населения;
• изменением во вкусах и предпочтениях населения.

    В России рынок недвижимости характеризуется  наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные  в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем (в Екатеринбурге на человека приходится 20,5 кв.м.) и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.

    Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений  населения о комфортном жилье: узкие  холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов – все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших.

    В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в первом квартале 2006 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2005 году. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.

    Объем предложения на рынке определяется:

• наличием резерва объектов недвижимости;
• объемами нового строительства.

    Увеличение  объемов нового строительства осложняется  тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению  в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

    Существующий  перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость, которая по итогам 2005 года составила 20%.

      Совокупность приведенных выше  факторов определяет среднюю  цену на рынке. В настоящее  время средняя цена на вторичном  рынке жилой недвижимости составляет 1183 долл. США за 1 кв.м. Увеличение средней цены по отношению к началу 2006 превышает 10%. Средняя цена на рынке нежилой вторичной недвижимости составляет 1379 долл. США за 1 кв.м.

    Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:

• постоянные;
• условно-постоянные;
• словно-переменные.

    Постоянные  параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в  целом. К этим параметрам причисляют:

• район;
• тип здания.

    Ко  второй группе относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе:

• общая площадь;
• этаж;
• планировка;
• высота потолков;
• материал стен;
• естественная освещенность помещения;
• ориентация квартиры;
• балконы, лоджии;
• наличие лифта;
• внешнее окружение.

    К третьей группе относятся условно-переменные параметры, связанные с комфортностью жилища:

• состояние полов, потолка, стен;
• окна и двери;
• инженерные коммуникации;
• наличие телефона.

    Первые  две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она  принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

    Одной из особенностей российского, а в  частности екатеринбургского, рынка  жилой недвижимости является то, что  люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. В Екатеринбурге выделяют центр и четыре ценовых пояса. Центр города ограничен улицами Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского и Большакова. К первому ценовому поясу относят следующие районы: Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ, Пионерский, Синие камни. Ко второму ценовому поясу причисляют: Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка, Сибирский. Третий ценовой пояс включает: Шинный, Вторчермет, Аппаратный, Старая Сортировка, Химмаш, Совхоз, Лечебный, Уктус, Компрессорный. В четвертый ценовой пояс входят: Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, Нижне-Исетский, Елизавет, УНЦ, Семь ключей, Рудный, Исток, Верхнемакарово, Пышма, Садовый, Шабровский, Широкая речка, Палкино, Шувакиш, Медный, Чусовское озеро. Доля квартир относимых к четвертому классу не превышает 6% от объема предложения на вторичном рынке жилья. Средняя цена одного квадратного метра в данном сегменте составляет 918 долл. США. Цены на квартиры в центре и первых трех поясах приведены рисунке 9.

    .

    Рисунок 9. Цены на квартиры в  центе и первых трех поясах

    Из  диаграммы видно, что увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным.

      Как можно заметить из диаграммы  изменение цены одного кв.м.  в зависимости от общей площади  квартиры не является пропорциональным. Этот факт можно подтвердить  цифрами. Так средняя цена маленьких квартир (до 40 кв.м. включительно) составляет 1331 долл. США, в то время как на квартиры средней площади (от 41 до 75 кв.м. включительно) и большие квартиры (от 75 кв.м.) - 1146 долл. США и 1128 долл. США соответственно. Такой большой разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 кв.м.